周三企业说｜万科、碧桂园双雄会

万科、碧桂园，1-4月业绩究竟哪家更胜一筹？

在过去的很多年里，中国的房企都是以万科一枝独秀。直到2016年恒大发力，经过最后一个季度与万科的全力角逐之后，首次战胜万科获得第一。当然，在这个过程中大家又发现了另外一家销售业绩过3000亿的房企，也就是碧桂园。而碧桂园和万科也成为了争夺2017年房企销售榜首的主角。

根据企业公告，碧桂园2017年1-4月累计合约销售金额2041.6亿元，同比大幅增长214%。万科2017年1-4月累计合约销售金额1921.7亿元，同比增长73%。当然，碧桂园的销售业绩中包含海外部分，如果除去在海外布局的项目，两家企业在国内市场的业绩基本上是并驾齐驱的。也许从一枝独秀到双雄会将成为中国房企接下去的主旋律，今天就分以下几个部分比较一下万科和碧桂园。

一、销售

虽然万科和碧桂园1-4月的业绩都在2000亿左右，一季度的业绩也基本持平，但仅仅是4月单月万科的销售业绩就落后了碧桂园116.1亿元。当然，这里面也有诸多方面的原因。其中最核心的原因应该还是万科的主要项目都大量分部在一二线城市。根据CRIC统计，万科2016年在20座一二线重点城市房企销售TOP10中入榜次数达18次，其中5个城市第一、8个第二、4个第三、1个第八。由于受到一二线城市限价和预售证方面的影响，万科的供货实际出现了一些问题。而碧桂园三四线城市的布局在这方面受到的影响相对来说较小。根据CRIC监测，2017年1-4月碧桂园在三四线城市的销售金额占比达56%。虽然从这个角度看，碧桂园暂时领先，但一旦预售证的问题解决之后，万科的后劲还是非常足的。

注:20个一二线重点城市：上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、沈阳、合肥、宁波、长春、长沙、南宁、青岛、苏州、厦门、郑州、福州、大连

二、土地投资

仅从今年一季度的数据来看，万科和碧桂园的土地投资总量在所有房企中都是相对领先的。2017年1-3月万科累计新增土地建筑面积814.2万平方米，投资金额433亿元。碧桂园1-3月累计新增土地建筑面积2035.3万平方米，投资金额为670亿元。虽然万科和碧桂园的新增土地面积较去年同期都同比下滑，但从总量来看，碧桂园还是大幅领先于万科。

从投资策略的角度分析，万科一二线城市新增土地投资金额占比更大达到69.6%，碧桂园在三四线城市新增土地投资金额占比则近50%。碧桂园在三四线领先之后，一二线城市也成为了碧桂园的主战场。两家企业今年拿的高价地都集中在一二线城市。碧桂园今年一季度在北京、上海、广州等一线城市都以高总价新增了多幅土地。相信之后在一二线城市土地投资的战场，万科、碧桂园还会直面竞争。在环一线的三四线城市当中，这两家企业也将成为主要的竞争对手。

三、其他指标

从财务指标上来看，万科还是具有一些优势的。根据2016年年报公告的数据，万科25.9%的净负债率相比碧桂园的48.7%遥遥领先，同时继续保持在行业低位。万科超过95%的回款率较碧桂园的92%也高出了3个百分点。

从城市进入的数量来说，则是碧桂园遥遥领先。截至2016年末，碧桂园的境内项目分布于中国的185个地级市，总计覆盖456个区/县。从某种程度来说，万科在一二线城市市场杀作一团的情况下占有优势，而三四线就是碧桂园的天下。

从城市效率、单盘效率来看，截止2016年末，万科、碧桂园分别进入65和185个城市。根据今年1-4月公告的销售业绩计算，万科的城市效率和单盘效率比分别达到了29.6和11.6，较碧桂园都处于领先。

从产品线、客户线来说，万科针对主流城市、市场的客户，目前中高端的主流市场还是万科的主战场。碧桂园的覆盖面则更广，从中低端到高端，不仅主流城市全面覆盖，今天在三四线城市甚至是县镇，碧桂园的覆盖也是全国排在首位的。比如碧桂园在东莞的28个镇区中仅有个别暂未进驻，其余区域都已有项目布局。

另外还有一个角度就是物业管理。万科的物业管理口碑还是不错的。截至2016年底，万科物业已布局中国65个大中城市，服务项目共计超过1800个。而碧桂园分拆物业服务A股IPO、计划登陆上交所的申请也已获证监会受理。相信随着物业管理板块的上市，碧桂园还会再上一个台阶。

今天从各项对标情况来看，万科和碧桂园各有所长。所以双雄会还将持续很长的时间。相信万科因为现在没有股权之争的困扰，碧桂园今年又挟誓拿第一之勇，两家公司今年的双雄之争会显得尤为精彩。