企业研究丨金辉：以稳为主，2021年销售规模或破千亿
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表：国际三大评级机构近期对金辉的主体评级情况
数据来源：公开资料、CRIC整理
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01
土储优质、分布合理
高权益比保障后续业绩释放
金辉维持相对合理的投资策略，监测显示，2021年1-5月通过招拍挂获取16块土地，拿地金额149.82亿元，规划建面190.3万平方米，拿地销售面积比0.73，略高于2020年的0.62；拿地销售金额比约为0.33，相对较低，主要是金辉在首轮集中供地中，拿地力度较小，仅于北京和重庆有所斩获，更多的是在徐州、泉州、惠阳等三四线城市拿地，控制了投拓风险。
拿地方式方面，金辉以公开拿地为主，同时也在不断拓展勾地、政企合作、并购和旧改等多元化拿地手段，2020年金辉新增35块土地，其中5块是通过提前设定条件获取的，4块是政企合作，其他75%均由招拍挂竞得。通过不断拓展多元化拿地方式，可以控制土地成本、分散政策风险。2020年末，金辉整体土储成本4740元/平方米，占当期销售均价的33.75%，叠加土储建面权益比高达78.26%，相应保障了后期的权益盈利空间。
2020年末，金辉的土储建面3072.74万平，满足未来3-4年的需求。区域布局方面，金辉聚焦“六大区域”的城市深耕战略，区域土储分布相对均衡。城市方面，金辉偏向选择省会及周边具备潜力的核心城市群，2020年末一二线土储建面占比67.38%，叠加前5重仓城市(西安、重庆、武汉、福清和福州)土储建面贡献47%，且均为住房需求韧性较足的核心城市，未来项目去化压力相对较小。
图：2020年末金辉土地储备区域分布（按全口径建面）
数据来源：企业业绩公告、CRIC整理
02
践行深耕和快周转策略
2021年千亿在即
基于优质的土储及合理的区位布局，金辉合同销售依旧维持稳定增长，2020年实现全口径合同销售金额972.01亿元，合同销售面积692.04万平，分别同比增长9.39%和12.09%；近五年全口径销售金额的复合增长33.4%，明显高于TOP50的复合增速23.1%。
销售表现优异，一方面是因为金辉城市深耕优势显著，2020年单城市产能36亿元，其中合约销售额贡献TOP10城市占比72.82%。另一方面则归因于金辉的快周转战略。金辉产品结构满足短平快去化特征，四大产品线中面对刚需及刚改客户的优步和云著系占比近半；另外金辉建立标准化的开发流程，重点把控项目关键节点，产品标准化户型复制率由2019年的31%提升至2020年62%，通常拿地5个月内完成国有土地使用证、建设用地规划许可证及施工许可证的办理并开工，拿地后平均7.3个月取得预售证并实现首开，项目开盘后15-23个月左右竣工交付。
截至2021年5月底，金辉实现销售金额447.8亿元，同比增长70.2%;2021年金辉预计全口径推货1600亿元，其中住宅业态占比90%，叠加2021年上下半年金辉推货节奏四六开，主要集中于下半年，突破千亿指日可待。从长远来看，金辉不会为了规模去盲目扩张。
图：2016-2021年5月金辉控股合约销售情况
数据来源：企业业绩公告、CRIC整理
03
盈利维持高增长
上市未满1年“三道红线”成功迈绿
金辉追求有质量的增长，销售稳增长的同时，也兼顾维持适当的并表比率来实现利润的高增长。2020年实现营业收入348.8亿元，其中开发结转收入343.8亿元，同比大幅增长37.32%；期末预收账款690.87亿元，对当期结转收入覆盖倍数2.01，为后续结算提供保障。
盈利方面，2020年金辉实现归母净利31.3亿元，同比增速24.7%，盈利增速可观主要得益于期内结转的加速。利润率方面，2020年毛利率同比微增0.3pct至22.1%，净利率同比微增0.6pct至11%，归母净利率9%，处行业平均水平。
“三道红线”下，金辉主动降低对财务杠杆的依赖，至2020年底净有息负债同比显著减少23.8%至271.83亿元，并依托于成功登陆资本市场，提升了对常规融资渠道的议价，有效调整了债务结构。2020年末以信托为主的其他借款余额占比13.5%，同比减少19.6pct,带动期末加权融资利率改善至7.47%。另外，金辉通过以长换短的方式，缓解短期流动性风险，长短债务比优化至1.79。2020年末“三道红线”指标成功达至绿档，现金短债比1.38，剔除受限现金后的现金短债比1.1，净负债率较期初明显减少91.6pct至75.3%，剔除预收后的资产负债率69%，成为2020年新上市房企中唯二的绿档房企。
图：2017-2020年金辉控股的“三道红线”指标
无论是从土储规模、城市布局、权益比例，还是从财务结构等方面来看，金辉各方面表现较为稳定。在房地产行业内越来越多房企出现流动性风险的当下，维稳已经实属难得。近两年的金辉投资风格转为稳健，不断降低杠杆比率，并随着港股IPO打开境外融资渠道后，金辉可能会进一步加强对债务结构的调整，从而更好的保障企业长期发展。