开发商，有人劝你别拿地！
丁祖昱评楼市，独家原创点评。2015年三季度地产金融形势发布会上，多为专家对市场趋势、互联网、营销、企业转型发表精彩观点，在此摘录供大家参考。
昨天，克而瑞研究中心在秋实楼举办了《房地产与互联网思维——2015年三季度地产金融形势发布会》：我在发布会上对三季度的中国房地产企业销售排行榜进行了解读，并对当前的房地产市场作出了判断和分析；易居中国控股有限公司执行总裁贺寅宇的演讲主题是“房产行业的移动互联网+”；中信建投首席研究员苏雪晶则深入分析了“互联网思维与社区O2O”；最后的圆桌论坛上，融创中国上海区域总经理田强和大家共同就“互联网+与房企转型升级”主题进行了讨论。
活动中，大家都有很多对市场趋势、互联网、营销、企业转型的精彩观点，在此摘录供大家参考。
关于市场：
丁祖昱：今年二季度行情爆发井喷的负面效果是把很多需求提前释放了，三四季度的压力就更大一些，预计全年销售面积13亿平方米，销售金额可以达到9万亿元。未来三年整体还是平稳的，但是会出现小的波动，我个人认为明年压力比今年大，如果说今年是大年那明年就是小年，但是数字不会差太多。18年之后可能会出现缓步下行，不会出现断崖式的下行。
苏雪晶：今年330和930的政策是在透支未来的需求，资本市场用估值告诉大家未来的结果，目前有两个大的变量不清晰，一个是人民币汇率问题，另外一个就是需求的问题，六成改四成和首套二套的可操作性，导致就算是一线城市需求也透支非常大，核心的建议就是在座的开发商一定在土地市场保持冷静，建议我的客户停止拿土地。
贺寅宇：目前一线城市出现了稀释的状况，很多项目还在保价格，存量卖的慢一点；二线城市出现了两种情况，一种是价升量涨，还有一种是价平量也涨；三线城市分化非常严重，有个别城市或者个别项目比较好，但整体而言三线城市不容乐观。
点评：大家一致认为，当前市场还过得去，但对中期市场都需要谨慎再谨慎。
关于互联网思维：
丁祖昱：这么多的企业做互联网，到底是真互联网还是假互联网？特别是上市企业，是被资本胁迫的，还是自身真的有需求？
苏雪晶：原来日子越好过的公司转型互联网可能性越小，内部阻力越大，反之则转型走得更靠前。一旦企业对了转型的念头，迈向了转型，就再也回不去了。根据我的统计估值，从来没有因房企因转型互联网而估值提升，但是公司产能如果实实在在有变化，也许会有影响。
贺寅宇：互联网可以带给我们四个东西：效率、体验、新需求和兴趣。我们能把互联网当做一个工具提升效率，成本会下降，运作结构会紧凑。体验很重要，因为未来房地产的使用者是伴随着互联网长大的，和他们沟通需要采用互联网的手段，对于房地产企业讲，互联网可以带来的这两件事情是根本。
田强：互联网这个事我们理解，怎么结合还没想好。我觉得核心还是人，要不就是效率提高，要不由于安全保障，要不就是体验好。我们希望客户对我们更认可，或者对我们的产品更认可，从投资、定位、设计，一直到后期的服务都认可。
点评：互联网思维是大势所趋，任何行业都要拥抱互联网，房地产也不例外。但大家都明白了，“人”才是其中最核心的。
关于风口：
苏雪晶：真正和开发商或者和传统意义上的销售相关联的只有五年的时间，五年以后剩下的65年全都是社区O2O的市场，或者说全都是社区的市场。在这个社区的市场里面会充满着机会，我们认为可能这孕育着一个巨大的市场。
田强：我们归了几个主题，比如说运动、美食、社交，怎么样让业主的需求在社区里面得到满足。我们希望在后端打造的更好一点，我们的口号是“让社区美好 让生活增值”，确实没有考虑到怎么盈利，出发点是扎扎实实从上海做起来，把上海的业主服务好。
贺寅宇：我把整个新房的市场营销归纳为5+1，5个节点加一个节点，推广、渠道、看房、客户锁定、交易，加1是加金融服务。很多人都会认为把房子放到网上卖就是主导交易，但今天我们非常清楚地看到，新房电商的本质是什么？是服务电商。是为了帮助促进交易。
点评：目前来看，和“人”有关的是未来最被看好的，而短期来看最有效的还是和营销相关的，把房子卖掉最受关注。
关于营销？
丁祖昱：从三季度的销售排行榜来看，大公司的运作比市场要好，市场整个三季度连续下滑，但是百强企业在三季度表现的非常不错。
田强：首先，客观地说，做好自己这是第一位的；第二是体系，我们能够在每个阶段根据自己的情况和企业的需求做特别明确的决策；第三个就是团队精神，只要目标简单清晰，大家动作一致。我们公司全体系可以聚焦，这个阶段要什么就聚焦什么，达到什么目标什么结果，通过结果来衡量。用最简洁有效的方式达到结果。
苏雪晶：我确实觉得社区服务是未来可能会推广到前端每个销售人员。我们认为营销人员后来慢慢变成了社区的服务者，或者成为管家，或者成为小区物业的管理者，从买房到接待服务人员到最后到日常服务人员是同一个人。
贺寅宇：互联网营销带来的特点，第一个是碎片，碎片时间怎么样抓住用户，直接营销或者暴力营销是符合一定规律的；第二个一定要有趣，有趣的营销才会变成有效的营销；第三个词叫情怀，你要懂互联网语言，知道什么是正面和负面；第四个就是粉丝，首先你要有用户才会有客户。
点评：互联网是营销的重要的工具和手段，可谓八仙过海，各显神通，卖得好一切都好！
总结
互联网思维仅仅是表象，正如贺寅宇总所说，“互联网不会改变生意的本质，最终所有的生意还是要回归本质，通过卖房子赚钱，互联网为我们所用就是提高效率，节省成本”，可能这才是今天房地产行业和企业真正需要的“互联网思维”。
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