想说爱你不容易——评2015年房地产企业多元化转型

丁祖昱评楼市，独家原创点评。房企多元化最终能否成功尚不可知，但目前来看过程还是压力巨大。我还是这么一句话：房地产都不好做了，其他行业一定更难做！

2015年，房企多元化布局速度加快，又有不少房企进入了房地产行业外的新领域拓展。据不完全统计，2015年TOP50企业中有16家开始了多元化运营，TOP100企业中约有25家。除了恒大、绿地、万达等标杆房企外，也有不少房企进入其他领域，如碧桂园和阳光城进军教育，中天城投进军互联网保险等。

房企多元化五大类型

1、全能型。主要是一些龙头房企，如绿地确定了大金融、大基建和大消费三大板块，金融方面定位“投资+投行“，意图获取保险、证券等全牌照，基建方面主要是地铁投资和上盖地块建设，消费更是包含了进出口商品、汽车、酒店、旅游等多个领域；恒大又进军了保险业、大健康和社区O2O，并将原有的足球、文化、快消等业务分拆上市；万达文化越做越大，屡屡进行国内和海外企业并购，金融方面，成为百年人寿第一大股东后将带来新的利润，电商则在继续试水。

2、金融型。整体来看房企在金融方面的动作主要分为三种：入股或收购金融企业，如绿地入股杭州信托，泰禾和阳光城入股海峡人寿，恒大收购中新大东方；试水互联网金融，如中天城投进军互联网保险，绿地香港建立互联网金融平台；发行金融产品，主要用于企业自身融资，如万科前海类REITS，世茂尾款证券化等。

3、健康型。房企对大健康的探索主要集中在医疗行业。恒大、荣盛等均成立了自己的大健康业务子公司，恒大计划在自己的社区内开设医院；荣盛则是将医疗与养老结合，重点发展养老养生、康复医疗业务；世纪金源则是和专注科技医疗的赛伯乐联手，整合资源共同发展医疗事业。

4、文化型。恒大体育和万达文化的成功颇受关注。从具体的跨界情况来看，影视和体育受到了房企们的青睐，有较多商业项目的房企偏向于发展院线，比如泰禾、世茂、保利均设立了院线；足球的火爆和冬奥会申请成功则促使另一些企业更看好体育行业的发展，如万达、佳兆业等；苏宁环球则宣布进军动漫，并收购了韩国娱乐公司。

5、教育型。过去房企大多是和当地城市的重点中小学合作，在项目中引入教育资源。而今年有部分房企提出要做出自己的教育品牌，主要可以分为两个方向：一种是走差异化路线的，如万科的教育业务主要包括放学后的孩子看管、户外营地活动等等，阳光城设立了阳光幼教投资管理有限公司，负责幼儿教育相关领域的投资和运营管理；另一种是以海亮、碧桂园为代表的，做的是传统的小学中学教育，这类教育比较难以和公立学校竞争，因此企业更为看重的是出国留学市场，学校的目标客户群通常是未来希望能够出国读书的学生。

房企多元化六大惆怅

1、行业形势所逼。行业竞争越来越激，风险高，利润低，项目做完能够不亏损已经算好了，不要说赚钱了。从原来不屑于做其他行业，到现在房地产不赚钱进入其他行业，大多数房企多元化其实都是“被逼的”。

2、资本市场所诱。房地产被认定为传统行业，PE一路走低。非主营业务为房地产的企业已经开始剥离房地产；主营业务为房地产的企业剥离不掉，只能各种“+金融”、“+互联网”、“+健康”等，很多都是受到资本市场PE所诱，贸贸然做了这些所谓的加法。

3、雷声大雨点小。每家房企进入一个新行业时总是轰轰烈烈闹的众人皆知，仿佛一夜之间就可以通过房地产大资本改变这个进入行业的格局。但实际操作下来，却完全不是这么回事，越做越没了声响，最终大多落个“人财两空”。

4、隔行如同隔山。做过房地产的人都觉得什么行业都能做，但事实上并非如此，各个行业都有自身特点和运行规律，用房地产的传统思维，进入到其他行业，又不加以变通的话往往是铩羽而归，等到明白这个道理的时候苦果已经酿成。

5、曾经沧海难为水。做惯了房地产的企业今天进入其他行业，除了金融外，都会觉得无法匹配。原来动辄投资几十亿，赚个几亿轻轻松松。现在花了100万都能算大投资，到年末一算账，发现利润都是从成本中一分一厘省出来的，拼死拼活最终赚个千把万已经能算行业翘楚了，和当年的房地产无法相提并论，落差巨大。

6、缺乏协同效应。除了绿地进军的大基建，以及采用的PPP模式和房地产行业有一定关联外，其他行业目前和房地产间的关联性都是比较小的，说是大健康、大消费、大医疗都能为房地产提供相关资源，但事实上不去自己做仅仅做整合会更加方便。如果对主业房地产本身没有直接促进作用，或者有很强的替代性，那就根本没必要去做。

今天，房企多元化最终能否成功尚不可知，但目前来看过程还是压力巨大。我还是这么一句话：房地产都不好做了，其他行业一定更难做！

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