实习生办案总结系列:商品房买卖合同纠纷（Ⅹ））
前言：本文所涉是商品房质量瑕疵的一个现实案例，通过案例发现问题，找到问题的答案是非常好的学习方式。至此，实习阶段十个总结完成。以后再写此类法律文就应该更规范、更有深度了。
一、案件简单描述：
记得我们接下这个案子以后，我在整理资料的时候非常头痛，其实事情倒非常简单，即小业主买的房子有渗水、空鼓等现象，经过维修以后仍无法根本解决问题，不能解决问题的原因无非就是责任主体不想花大成本进行维修，有敷衍之嫌。而大家又知道，防水不做好的话，那是很影响居住的，一到连绵不绝的雨天，家里滴滴答也跟着下雨，还要到处发霉。但是，这些描述在诉讼之外可以适用，在诉讼中你就要在法律规定上找到条条款款的依据，总不能就像朴素的老百姓一样，就说房子有问题，这房子是你房开商卖给我的，你要负责帮我修，你不修你就是黑心、无良房开商，我还要你赔偿我的损失。如果你写的材料就这么几个论点的话，那就无法体现出律师的价值了，而庭审辩论恐怕也要沦为比谁嗓门大，谁故事情节更感人了。
因此，我要做的就是要讲清楚，房子有什么问题，是什么原因造成的；房子现在存在的问题应该由谁负责，依据是什么；责任主体承担责任的方式是什么；另外，就该问题对业主造成的损失是什么，损失赔偿额是多少，依据是什么？对此，就要进行相应的举证。而初接触房屋质量的问题，我略一搜索，相关的法律规定很多，而且各法律法规交叉的地方也有很多，在不是很熟悉的情况下，不仅混乱甚至有些眩晕。
不过在撰写本文时，我对相关法条也只能说大致过了一遍，掌握了个浅显表皮，如果要在房地产行业相关法律问题上精进，肯定要沉下心来做一个系统的学习和不断的具体实践，这些将留到后面慢慢完成，现只作为实习的简单总结。
二、争议解决方式--仲裁
因为案涉商品房买卖合同中，明确约定双方争议产生时选择仲裁方式解决，
且对仲裁机构也有具体的指定，因此本案排除了诉讼的可能性。我记得之前在看有些合同时，有些人喜欢写“合同履行过程中发生的争议，协商不成的可向xx仲裁委员会申请仲裁，或者向有管辖权的人民法院起诉。”普通人看这句话，肯定觉得多个选择，真的发生争议了，无论选择仲裁或者诉讼都可以。但事实上，司法解释是明文规定这样的仲裁协议是无效的，当事人只能向法院起诉。但当事人有一方提出仲裁申请，另一方未在仲裁庭首次开庭前向仲裁委或者人民法院提出仲裁协议无效，由仲裁委依法决定或者人民法院依法裁定，此时即默认双方认可仲裁解决争议，可以采用仲裁方式。也即告诉我们，如果合同方是倾向于通过仲裁解决争议，就尽量不要暧暧昧昧，摸棱两可的，否则极有可能被对方提异议而无法适用仲裁程序。
而之所以严格规定仲裁的适用范围，我想主要在于仲裁是一裁终局，不似诉讼有二审甚至再审的救济手段。一旦仲裁实体方面出现问题，救济路径可能被堵死，因为撤销仲裁裁决法定事项中并没有什么兜底条款，均是明确的关于程序、证据或者徇私等方面问题的审查，如果实体裁决有失公允或者适用法律不当等，基本很难翻案。也因此，适用仲裁时，当事人还是利用自己选择仲裁程序和仲裁员的权利，尽量避免因为仲裁员个人的专业受限和个人偏见等等原因受到不公正的对待。
不过，仲裁程序不公开审理及便捷，在民商事中适用已较多，也充分体现了当事人的意思自治，是解决争端不可或缺的重要方式之一。不过对仲裁过程的监督制约可能尚需进一步完善。
三、本案涉及实体问题
（一）质量瑕疵问题
将商品房视作商品，买卖时出卖人应对权利的瑕疵、物的瑕疵承担担保责任，并且不以过错为前提。在商品房开发整个过程中，涉及建设、勘察、设计、施工、监理、材料供应等各家单位，甚至涉及很复杂的分包、转包、挂靠等，很多环节都可能对质量问题的产生存在过错，但作为消费者也即业主来讲，其要求承担责任的主体应是合同相对方也即建设方，约束双方权利义务的主要依据应主要是《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等。
《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
那么，归纳如下，施工单位在竣工验收合格之日，应向建设单位出具质量保修书，保修书规定的最低保修期限依据《建设工程质量管理条例》第四十条规定确定。但因为从竣工验收到实际交付还需要一段时间，那么建设单位向消费者承诺的保修期限，可依施工单位出具的质量保修书确定的期限扣除竣工到交付这段时期后予以确定。但是，注意到，如果扣除之后的时间低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限（基本上都是建设工程质量管理条例对半砍。），则不得低于《规定》中的确定的最低保修期限。
打个比方，屋面防水自工程竣工交付起有5年的保修期，2018年1月1日竣工验收合格，如果2021年1月1日交付，那么保修期已经过了三年剩下两年，但不符合《规定》中交付后最低三年的规定，因此此时建设单位出具给消费者的《住宅质量保证书》屋面防水保修期最少应为三年。如果2018年6月30日交付，那么此时出具的《住宅质量保证书》屋面防水工程的保修期限最少还应为4年半。
所以经过这么梳理，同时现场取证，我们发现质量问题基本都是施工单位偷工减料造成的，并且均在保修期内，那么提起申请就是有理有据。我也建议，小业主在收房时，认真查看房屋情况，如果有些肉眼可见或不太隐蔽的瑕疵应及时提出并在验收单上做好相应记录。并且认真阅读《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》，对质保期和住宅使用中的一些事项加以注意。
（二）损失赔偿问题
《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
本案中，因为质量问题，经过多次维修也经过多次协调磋商，业主耗费了大量的时间和精力，也因为不能及时装修，其对房屋不能按预期使用、收益，因此除维修费用等一下直接损失外，确实造成了一些可得利益的损失，也在损失赔偿范围内可以获得支持。
最高人民法院公报公布的一个裁判规则如下：因出卖人所售房屋发生质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以根据案件的具体情形，以实际损失为基准，参照同地段房屋的租金标准，综合考虑维修期限、出卖人的过错程度、房屋质量问题的严重程度等因素计算购房人的实际损失。具体到本案中，我们对一个房屋两个车库的租金损失、一些维权过程花费的交通成本还有合同约定的逾期交房的违约金等进行举证，请求仲裁庭综合判定。
三、案件处理结果
在案件中，原建设单位对质量问题是予以弱化和敷衍的，不过我们申请了很多业主作为证人出庭作证，也向仲裁庭提出申请做质量鉴定，坚持了我们认为质量存在较为严重的影响使用的瑕疵。在仲裁员耐心细致的说理下，双方还是放下偏见，各让一步进行了调解。调解的金额除维修资金外对业主还有一定程度的弥补，结果相对来讲还是比较公平公证，也对矛盾的化解起到较好的效果。
一个看似简单的案子，而律师要做的准备工作超乎大家的想象，当然前提是这个律师是个认真负责的律师。不仅要细细研读所涉的法条，还要整理证据，准备质证意见，还有庭审辩论阶段的思路、发言，最后的代理词等等，既考临场发挥还考深厚功力（功力不足就只能像我这样多花时间做功课），当事人几千的律师费真的是花得不冤枉的。
四、最后一些题外话
读书破万卷，人就是在一步步思考和寻找答案的过程中，让问题化繁为简，让知识和解决问题的能力内化于心。法律制定的规则均不是空中楼阁，都有其价值和依据，当我们慢慢读懂法条，知道他为什么是这样而不是那样的时候，我们也就慢慢知道了这个社会运转的原理、道理，站在一个更高的高度，去洞察社会上正在发生的大事、小事，心里亮亮堂堂、又清晰又明白，又不纠结亦不必叹息。人生不过如此，泰然处之。
本文功课涉及：《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《建筑法》、《住宅室内装饰装修管理办法》及相关判例。