上市房企点评之八：中国铁建，2016年最大黑马候选之一

丁祖昱评楼市，独家原创点评。黑马今天已初露峥嵘，四年之后应该又一家千亿房企将登上舞台！

有一家房企，在业内是属于比较低调的，一直很不容易引人关注。但近几年的排名却逐年上升，从2011年的第27名（当时估计也没人注意到他在销售排行榜已经排到27名了）， 到2015年已经列入了前20名，这家企业就是中国铁建。

从中国铁建2015年度各主营业务板块来看，房地产板块营业收入286.71亿元，同比增长14.95%；毛利率26. 01%，虽然有3.78个百分点的减少，但依然处于不错的水平，且远高于集团主要的工程承包业务板块的9.6%的毛利率。

新增土地储备方面，与同为TOP20且销售规模均大于中国铁建的5家房企相比，中国铁建2015年增土地储备541万平方米，明显大于TOP20房企平均水平，仅略低于龙湖地产，而明显大于招商、绿城、世茂、富力。不知不觉当中，一家黑马企业已经隐约可见了。

但是，从“隐约可见的黑马”要成为“真正的黑马”，中国铁建还需要克服一些问题。

首先，是土储结构的问题。中国铁建2015年在北京、上海、广州、杭州、南京等14个城市，获取了23宗2125亩土地，规划总建筑规模约541万平方米，加大了长三角等一线及强二线城市的布局，使得土储结构有所改善。然而，土地储备中西南区域占比仍然过大，达到了总土地储备的44%。

同时，值得注意的是，中国铁建目前已进入48个国内城市及其它区域，进行136个项目的开发建设，建设用地总面积约1360万平方米，规划总建筑面积约4280万平方米。这里原有的城市数量过多，实际上可以大幅压缩。因此，城市聚焦这块还有待进一步提高。

第二，是资源与资金方面的问题。中国铁建下房地产板块与其它板块的资源整合方面还有待加强。作为老牌央企，中国铁建具有多方面的资源，特别是在PPP、工程建设、一级开发等方面有得天独厚的优势，但目前来看和房地产开发之间互相的联动还稍显不足，没有把这部分资源优势完全发挥出来。未来应该在一线、部分强二线城市的城市更新、一级土地开发等方面发挥更大作用，用另外一种方式来支持他的房地产开发投资。

资金方面，中国铁建的整体负债率为81.49%，怎样把央企在资金上的其他优势既能发挥出来，又能将主营业务工程承包相对资金占用比较大的这方面有所区隔，确保资金在房地产方面的更高效的使用。因为相对来讲，工程方面产出较低，毛利率只有9.6%，而房地产方面产出相对较高。

第三，是架构和机制的问题。从目前情况来看，中铁建房地产还只是属于中国铁建下面的一个板块，而其它前20强房企包括央企房地产公司都是独立运行的上市公司。同时，集团公司下属各局的房地产业务还有一部分并未完全整合在一个平台里，有点各自为战的架势。实际完全可以把中铁建房地产分拆成一个相对独立的板块，并实施资本化，类似于华润置地、保利地产、招商蛇口这种模式。因此，中国铁建在独立性、机制体制等方面，和其它20强的央企相比，还是有很大的劣势。

中国铁建提出2020年销售目标1000亿元，从目标看又成为新一家明确提出千亿目标的房企。

另外，中铁系统当中，还有很多房地产企业, 这其中蕴藏着巨大的整合可能。假想中国铁建与中国中铁这两家大央企合并的话，下面的地产板块也会有大的重组良机。

黑马今天已初露峥嵘，四年之后应该又一家千亿房企将登上舞台！