房市漫谈之南京，和杭州对比研究
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第七篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
一、南京和杭州，谁的房价更高？
贝壳数据显示，南京的二手房价格在二线城市里面基本上排名第二，排在南京前面的就是以前分析过的杭州，这两座城市的二手房价格差距不大。而且，不同的数据来源，这两座城市的二手房互有高下。不过，总的来说，他们在二线城市里面Top2的位置很稳定。
本文主要通过和杭州的对比研究，来探究一下南京的房价趋势。
根据最新贝壳指数数据，南京二手房均价为28600元/平米，杭州二手房均价为29056元/平米。虽然南京和杭州的二手房价格差距不大，但是如果考虑杭州面积（1.6596万平方公里）是南京面积（6597平方公里）的2.5倍，杭州的真实房价比南京还是高不少。
比如主城区的房价，杭州还是要明显高于南京，杭州最贵的上城区二手房均价达到了46588元/平米，南京最贵的鼓楼区二手房均价为44155元/平米；并且均价35000以上的区域杭州数目为6个也多余南京的4个。可以看出，两座城市同区对比之下，杭州的房价还是要高一点的。
很多排行榜显示南京二手房价格高于杭州房价，这主要是因为杭州面积太大了，主城区的高房价被平均了，不能仅凭排行榜排名就误以为南京的房价真的高于杭州。
数据有时候并不能展示真实的情况，而是具有一定的欺骗性。
二、主要经济数据对比
虽然南京和杭州的面积差别很大，但是二者的人口相差并不大。目前，杭州常住人口大约1000万，南京常住人口大约850万。
2019年南京GDP为14030亿元，同比增长7.8%；杭州GDP为15373亿元，同比增长6.8%。南京的GDP总量比杭州大约少了1350亿，但是南京的GDP增速比杭州高了1个百分点。
过去的18和19年，南京的GDP增速大幅超过了杭州，未来几年内，南京的GDP增速大概率也会比杭州高，理由如下：
江苏欲提升南京的首位度，政策上会对南京倾斜，最近几年南京的经济增速远好于苏州、无锡等城市，扶持力度可见一斑。
南京的国营经济比重比杭州要高。在经济下行的趋势中，国营经济占比较高的地方比较有优势，因为国企偏爱指数更高，政策保护更完善，反而民营经济占比较大的城市会更加艰难。2018年杭州民营经济占GDP比重为60.5%。而南京的民营经济占GDP的比重才46.4%。
南京政治地位比较高，产业布局比较有优势，因为国家会加大其产业投入。目前南京聚力培育“4+4+1”主导产业，重点打造人工智能、集成电路、新能源汽车、高端智能装备、生物医药与节能环保新材料等产业，这些产业或多或少有国家的助力，并且这些产业都是极富想象力的产业。
基于上述原因，可以预见未来几年南京的GDP总量会越来越逼近杭州。
以上对比，只是为了说明南京和杭州的经济在伯仲之间，但是各有侧重点，经济下行过程中，南京的抗压能力可能会更好些。
薪资水平来看，杭州领先于南京，这一点可以从两座城市的年人均个税体现。2018年南京年人均个税为3322.94元，杭州年人均个税为4749.64元。现在正规企业都会为职员缴纳相应的个税，个税门槛是5000，薪水越高，所缴纳的个税也越高，因此年人均个税越高，则相应的薪资水平则越高。
人口方面，最近几年南京在人才吸引力方面乏善可陈，并不是说南京的常住人口没有增加，只是相较于其他城市，南京的表现比较靠后。比如，2010~2019年，杭州常住人口增加了大约150万，而南京常住人口增长才50万（注：2019年南京常住人口为850.55万）。再比如西安仅2018年常住人口净增38.7万，都快赶上南京10年的成果了。
三、未来房价如何？
南京未来的发展潜力还是有保障的，但是对于房价，还是要分开来说。目前来看，南京的房价也存在泡沫。
房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》
（1）经济方面，虽然国营经济占比超过一半的南京在经济下行过程中有些优势，但仍旧不改变南京经济放缓的趋势，只不过相较于民营经济占优的其他城市，南京下行的速度可能慢些。而且当经济下行的拐点出现，民营经济将更有助于当地经济的发展。
南京的产业布局蓝图很好，但是效果如何？能不能实现愿景，还需要时间检验。
（2）人口方面，根据前述内容，最近几年南京在抢人大战中的表现并不突出。这其实很容易理解，因为“散装的江苏”各个地区发展得比较均衡，而且互相不服；不像其他省份，省会城市一家独大，资源太过集中于省会，贫富差距悬殊，因此比较容易吸引省内以及周边人才，比如成都、西安等城市。
南京虽贵为江苏省会，但是苏锡常等城市发展得并不比南京差，南京对他们并没有吸引力，相反，还存在竞争关系。
（3）贝壳数据显示，2020年2月南京二手房挂牌均价为29393元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为28611元/平米；2019年3月南京二手房挂牌均价为30612元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为29540元/平米。
意味着，过去一年杭州二手房价格降幅分别为：
二手房挂牌均价降幅 = （30612-29393)/30612 * 100% = 4.0%
二手房成交均价降幅 = （29540-28611)/29540 * 100% = 3.1%
基本上和杭州的降幅差不多，但是在售房源方面，南京达到了7.6万套，大约比杭州多了1.7万套。然而，过去的2019年，南京二手房成交套数大约11.3万套，目前仅贝壳的在售房源就达到了去年总成交的67.3%。而且，过去的几个月数据显示，南京每月新增房源数超过了2万套。明显处于供大于求的局面。
再次强调一下，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。（有朋友还在用新房价格看趋势，这样很容易得出不准确的结论！）
综上所述，在经济、人口和政策方面，南京并没有特别突出的地方，支撑房价上涨的动力不足，就目前经济大环境而言，下跌的风险是远高于上涨的。
二手房市场方面，南京过去一年多的时间，房价明显处于下行通道，虽然下降的幅度不大。
目前的二手房市场还是处于观望状态，由于惯性思维，不少人对房价上涨还抱有希望。多空双方还比较胶着，市场还没有达成共识，如果达成了共识，房价的下跌将如水银泻地。
对于持有投资性房产的南京朋友，现在不失为一个高位获利套现的好时机，永远别想着赚最后一个铜板，因为当前下跌的风险高于上涨，等待低概率的上涨很不值得也不理智，最终很可能盈利没了，甚至反噬本金。
对于想上车的朋友，不建议现在上车，尤其是勉强可以上车的朋友，尤其不建设这个时间点上车，因为时机比较差。目前，南京二手房价格为28611元/平米，未来2后面的数字归零也不是不可能。