后房地产时代，普通人的投资选择

1、

如果问大家一个问题：过去十年，中国最具投资价值的是哪个行业呢？想必有个答案会取得压倒性胜利，那就是房地产！

虽然也有人会提到比特币、电商等，但是相较于房地产造富的庞大覆盖面，其他类型的投资只能算是小众的，而且某些投资还具有一定的门槛，不像房地产那样拥有较低的门槛、容易为人理解。

08~18年，中国各地的房价普遍涨了3倍，有些地方甚至还不止3倍。考虑到房子首付3成的属性，意味着你买一套房就加上了3.33倍的杠杆，虽然10年房价上涨了3倍，如果不考虑时间和房贷利息的成本，在杠杆的放大作用下，你相当于获得了12.33倍的收益。

计算如下：假设一套房子08年总值为10，首付三成即为3，到18年涨了3倍则为40，那么投资收益为：(40-3) / 3 = 12.33

也就是08年之前，随便一个人首付3成购房并持有10年，即可以获得10倍的收益，真正的十年十倍。15年之前首付3成购房，考虑到房价翻倍的现实，也可以获得5.67倍收益。

但是，我们必须认识到过去10年房地产爆发的核心逻辑在于：城镇化和经济社会发展所带来的的改善型需求。政策只是个药引子，释放了这洪荒之力！

当前，我们国家的城镇化率已经到了60%，这是统计局的数据，去年经济学家高善文曾在一个报告中指出我国的实际城镇化率可能已经到了70%。而且，人均居住面积已经到40平米。

不仅如此，经济发展也遇到了前所未有的困境，我国未来的经济发展要想腾飞，国家要富强，没有一条发展选项指向房地产。

当所有支撑房地产的底层逻辑已经不复存在，房地产的投资价值就显而易见了——那就是没有投资价值。

2、

在房地产不具备投资价值的当下，应该转向什么样的投资方向呢？

作为后发国家，好处就是可以借鉴其他先行国家的发展历程并帮助自己配置资产。

中金最先研究结果表明，相较于欧美日等先行国家，我国居民资产在房地产方面占比尤其高，金融类资产配置占比较小，其中基金投资占比明显低于其他先行国家，股票投资占比也明显弱于美日，但是与英德相当。

而且我们引以为傲的高储蓄率标签，也明显弱于同属东亚文化圈的日本，与欧美主要国家差距也不大，因此不存在高储蓄率特性了。

如下图所示：随着日本劳动年龄人口占比的下降，日本居民不动产配置比例也趋势下降。不动产里面占比最大的就是房地产（对于日本来说就是土地和其上建筑），考虑到我国和日本一样面临人口结构问题，可以预见房产在未来中国居民资产配置中的占比会逐步降低。

未来中国家庭资产配置也会向这些先发国家看齐。当前，相较于寄希望于房价翻倍，还不如寄希望于我国大A指数翻倍。

A股指数自07年10月创下6124点最高记录，已经过去快13年；自15年股灾以来，A股股指就没有超过3600点过，难道A股的巅峰就刻在了07年的那个秋天吗？

但是这并不代表建议大家去进行股票投资，因为我国个股雷区太大了，而且本身系统自净能力羸弱。显而易见的例子就是美国上市的瑞幸咖啡财务造假面临严酷的法律处罚、而中国上市的康美药业也是财务造假，并造假几百亿，还像没事人一样，罚款60万就基本了事了，还有獐子岛、康得新等事故不断上演。

正因为个股雷区太多了，因此基金成了一个不错的选项，因为基金可以分摊风险，避免在个股上面踩雷。对于普通投资者来说，投资基金是一个更好的投资选择，而且从过去收益来看，基金的收益还是不错的。

2018年1月，中金发布了《中国财富管理市场产品白皮书2007-2017》(以下简称《白皮书》)，《白皮书》详细梳理了固收理财、公募基金、证券私募、私募股权、海外产品、结构化产品等六大类理财产品的发展历程。

在六大类理财产品中，在六大类理财产品中，股票公募、股票私募和对冲基金在过去十年均获得了10%以上的年化收益，远高于同期上证综指2.1%的年化收益水平。同期，银行理财、集合信托和债券产品年化收益在5-7%左右，均优于中债总财富指数同期表现；货币基金则取得了3.3%的年化收益，在保障日度流动性的前提下跑赢了2.8%的通货膨胀。

虽然过去10年中国的偏股票的公募基金取得了不错的年化收益，但是生活中还是有人在基金里面亏损了，一方面因为人们追涨杀跌容易踩错点，另一方面是所选的基金品质比较差。

即便是基金投资，也需要挑选优秀的基金。我一般推荐朋友在晨星评选的五星基金里面挑选自己要买的基金，最低标准是四星，如果该基金的管理团队不发生变动，未来的投资收益则具有较高的可靠性。

对于国内的基金，晨星现阶段提供三年评级和五年评级结果。以三年评级为例，晨星会根据各基金截至当月末的过去36个月回报率，计算出风险调整后收益（MRAR）。各基金按照 MRAR 由大到小进行排序：前 10%被评为 5 星；接下来 22.5%被评为 4 星；中间 35%被评为 3 星；随后 22.5% 被评为 2 星；最后 10%被评为 1 星。

3.

由于我国基金数量太过庞大，即便我们限定在晨星所评定的4星以上的基金里面挑选投资标的，对于个人投资者来说任务量还是偏大，而且市场本身又具备多变性，考虑到个人精力有限，不能面面俱到，因此借助工具帮助自己进行基金投资无疑会起到事半功倍的效果。

在当前这个智能化的时代，越来越多的投资公司开始用人工智能技术取代传统的分析师的工作，帮助投资机构做资产管理以及投资决策。近些年也出现了很多工具帮助个人投资者优化自己的投资方法，其中就有针对基金投资人群的。

在进行基金投资过程中，一般推荐普通人采用定投的方式投资基金，主要是因为个人投资者本金有限，大多是靠每月薪水进行投资，而且个人投资者对盈亏比较敏感（亏了受不了、盈了拿不住），定投可以进一步摊低风险，让普通投资者更加从容的投资基金。

对于基金定投，我最近发现以前关注过的理财魔方APP上推出了一个低估值智能定投的策略，能最大限度帮助个人投资者解决基金定投过程中所遇到的一些问题。

这个策略有三个优点：

（1）基于估值指标智能化调整定投金额

基金定投过程中，人们一般希望自己在基金处于低位的时候加大定投金额，在基金处于高位的时候减少定投金额，但是低位和高位之间的界限并不容易认定。

低估值智能定投策略提供了一直判定低位和高位的方法，在每一次基金定投之前，理财魔方都会对评估A股估值高低，并按照性价比指标的相对位置设置了高中低三档智能定投。

当估值处于低位，则加大定投金额；当股市处于高位，则减少定投金额。

通过上述策略，实现了在低估时多买，高估时少买的目的，相较于普通定投发可以积累更多的廉价筹码，达到提高收益率的目的。

（2）优选好基金动态调仓

由于偏股型的基金也分好多种类，因此也需要适当分散投资以免踩错了方向，低估值智能定投策略提供了一种策略来优选主动型基金构建组合，以获取更为出色的投资业绩。

该策略通过如下步骤，筛选出定投的基金：

一是将A股各行业划分为金融、周期、成长和消费等四个大板块，各板块特色鲜明，互为补充；

二是然后根据现代资产配置理论，综合考虑风险和收益的基础上，计算四大板块应该配置的权重；

三是优选业绩靠前、超额收益稳定的基金，并计算优选基金在上面四个大板块的风险指标；

四是根据当前的配置要求，以及优质基金的风格风险指标，确定各基金的投资权重。

而且，由于市场瞬息万变，低估值智能定投策略会根据市场的变化主动调整组合内的基金，以确保所定投的基金具有尽可能获得增值潜力。

（3）提示止盈落袋为安

人们投资的最终目的是为了获得落袋的收益，而不是永久放在投资账户上，那么为了防止盈利回吐以及避免仓位过重，何时止盈就是一个必须解决的问题。

低估值智能定投策略可以个性化地设置止盈目标从而达到止盈目的，不仅如此，该策略对个人所设置的止盈目标都有相应的达成概率，从而帮助人们克制贪婪的人性弱点设置合理的止盈目标。

据大数据分析，在18个月里，定投基金的收益率达到20%的概率接近50%。

为了平衡收益与风险，理财魔方的低估值智能定投允许投资人设置的止盈率最高也是20%。一旦基金收益达到了客户所设置的止盈目标，理财魔方就会提醒客户止盈，守住获得的收益。

在低估值加倍定投+优先基金的双轮驱动下，历史回溯数据显示，最近三年间，该策略提供了两次盈利20%的机会。

如果一直坚持投资，最近三年的累计收益已达62.72%，显著好于沪深300指数的14.16%和上证指数的-5.71%，表现非常不错。