土地管理法实施条例新修订，农村土地交易规则你还不清楚吗？（附土地入市流程图！）
2021年7月30日，国务院公布全面修订后的《土地管理法实施条例》（以下简称“《条例》”），《条例》将于2021年9月1日正式实施。《条例》修订的亮点之一是明确集体经营性建设用地入市交易的规则。
早在2013年，党的第十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》便提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，农村土地制度改革提上日程。2014年底中办、国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》，逐步开展集体经营性建设用地入市的试点工作。2019年8月26日，全国人大常委会对《土地管理法》进行修改，首次在法律层面确立集体经营性建设用地入市的制度，打破了集体建设用地进入土地市场的法律障碍，集体经营性建设用地与国有建设用地“同地同权”。
根据修改后的《土地管理法》，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式由单位或个人使用。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类同用途的国有建设用地执行。
此次《条例》的修订则在《土地管理法》的基础上规定了入市交易的条件和程序。可以预见，《条例》正式施行后，集体经营性建设用地的入市交易、流转政策将逐步明晰、落地，相关土地市场将迎来新的机遇期，本文带你共同了解《条例》入市相关新规。
提出土地利用原则
《条例》第三十七条规定“国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。”
与《条例》征求意见稿相比，有关优先使用存量建设用地的要求没有保留。
确立土地入市条件和利用方式
《条例》第三十八条规定“国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。”
在入市条件上，《条例》沿袭了《土地管理法》第六十三条的规定，即规划为工业、商业等经营性用途，并且已办理土地所有权登记的集体经营性建设用地可入市。《条例》未将征求意见稿中的“具备开发建设所需基础设施配套等基本条件”作为入市条件，换言之，对于零散的闲置的，未能形成有效的配套条件的土地，仍可入市，减轻了村集体进行土地前期投入的负担，降低了入市的难度。
较为遗憾的是，经营性用途的具体范围还较为笼统。如《民法典》第三百四十七规定的经营性用地还包括工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等，旅游、娱乐和商品住宅用地是否也属于《土地管理法》和《条例》中可入市的经营性用途土地尚未明确，有待实施细则进一步细化。
在利用方式上，《条例》明确土地使用者为有偿和有限时间的出让、出租使用，即排除了赠与等无偿利用方式。
细化土地入市程序
《土地管理法》对入市程序原则性规定为“应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”《条例》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条对入市程序进一步细化。
根据《条例》，集体经营性建设用地入市的程序可以概括为以下四个步骤：
1.土地所有权人产生入市动议后，市、县人民政府自然资源主管部门会同有关部门提出规划条件、产业准入和生态环境保护要求。
2.土地所有权人依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等编制入市方案，由本集体经济组织表决，形成书面意见报市、县人民政府审核。
3.土地所有权人依据获批的入市方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，签订书面合同，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。
4.土地使用者支付集体经营性建设用地价款，缴纳相关税费，申请办理不动产登记。
笔者还将其整理为流程图，方便读者阅读了解。
明确入市合同内容及效力性强制规定
《条例》第四十一条还对集体经营性建设用地所有权人和土地使用者的合同内容进行了规定，合同须载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。
需要特别注意的是，《条例》第四十一条同时也是效力性强制性规定，其规定了“未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效”，因此交易双方必须严格按《条例》的要求签署，确保合同效力。
确定产权登记范围
该条明确了确入市的集体经营性建设用地，以及土地使用者在集体经营性建设用地上新建的建筑物、构筑物等均可办理产权登记，为入市集体经营性建设用地的再次流转、抵押、出资，土地使用者上市融资等扫清法律障碍，对充分发挥入市集体经营性建设用地的价值具有重要意义。
宁 振
广西万益律师事务所合伙人，擅长领域：企业合规及法律风险防控、公司治理、企业改制、建设工程等。