独家 | 宝龙商业锁定四家基石投资者 获永辉、安踏认购
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作者：石远菁
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IPO早知道独家获悉，此次宝龙商业管理公开上市，融资规模在10亿港元左右，估值以17-18倍PE推算，对标19年的净利润为2.2至2.35亿港元，市值大约应在40亿港元左右。
募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商，升级数字化信息技术系统及智能运营管理，股权投资以及一般业务用途。
宝龙地产控股有限公司在8月20日晚间发布公告，建议分拆其附属公司宝龙商业管理，在香港联交所主板独立上市，联交所已确认公司可进行建议分拆。上市完成后，宝龙地产预期将拥有宝龙商业管理不少于50%权益，而宝龙商业管理将仍然为该公司的附属公司。
1990年成立的宝龙地产，主要从事开发及运营优质综合性商业地产项目，同时涉足物业投资、物业管理以及酒店营运等多项业务。2009年在香港主板上市，是当时香港第一家做商业地产上市的内陆地产公司。
至今，在长三角、海西经济区等超过40个城市布局超过100个项目，除部分住宅物业外，其它项目均为商业性质，在营购物中心达39座。主打成品“宝龙广场”是集购物中心、超市、电影院、住宅物业等一体的城市综合体。
旗下子公司宝龙商业管理则于2019年3月在开曼群岛注册成立，主要从事商业运营服务及物业管理服务，自2007年起开始向零售商业物业开发商以及业主提供商业运营服务，包括市场研究定位、租户招揽管理、开幕服务等。
截至2019年4月30日，宝龙商业管理共有45处在管零售商业物业，物业管理服务分部下有43处在管物业，以宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地这四个品牌提供服务。并且建立了线上生态系统，通过手机App、微信小程序等将消费者、租户以及业主连接。
今年以来，宝龙地产开启密集融资模式，先后发行了2亿美元优先票据，10亿中期票据以及3亿元公司债券，用于补充正常生产经营流动资金需求以及偿还金融机构借款。此次分拆上市，宝龙认为可以让分拆集团作为独立上市个体，在不依赖母公司的情况下拥有独立的集资平台，从而直接接触资本市场以精细股本及债务融资，为现有和未来业务补充资金，提供营运及财务管理效率。
财务数据来看，2018年营业收入从2016年的7.52亿元增长至12亿元，复合年增长率为26.3%；2018年净利润达到1.33亿元，复合年增长率为45.6%。截止2018年12月31日录得1.38亿元净流动负债。
目前，宝龙商业管理在行业内已经拥有了领先的地位和管理专长，轻资产的业务模式也能减轻收购资产时产生的财务负担，提高效率并降低扩张风险，允许宝龙将过往成功经验复制至独立第三方开发的零售商业物业。
据招股书显示，宝龙商业管理计划继续巩固在长三角的地位，通过战略投资扩展服务分部并且继续运用科技增强客户体验感并改善运营效率。
而宝龙集团是宝龙商业管理的单一最大客户，2017年及2018年向宝龙集团提供服务所得的收入分别为1.92亿元和2.06亿元，向宝龙集团提供的商业运营服务收益占该项业务总收入的90%。从风险因素上而言，目前宝龙商业非常依赖于单一客户带来的收入，一旦与宝龙集团的续约出现问题，将很大程度上影响公司业绩以及运营。
对于宝龙商业管理而言，能否扩展商业运营服务合约组合是未来可否持续增长的关键。但如果遭受到整体经济状况的变动、房地产行业新规以及市场供需动态变化，都可能导致合约的中止从而影响其市场竞争力。而同时，在目前中国电子商务行业快速增长的大环境下，消费者更倾向于在线购物的习惯，会影响到商务物业的消费者流量减少，面临租户退租的可能性。
自2012年以来，中国商业物业的数量大幅增加，导致商业经营服务的市场竞争格外激烈。宝龙商业只有精准地对市场需求定位，并参考当前行业竞争趋势，提供高质量的创新多元化服务，持续打造高端品牌形象，才能持续增长消费者流量，抢占更多市场份额，扩大管理版图。