保利物业发展赴港上市，收入主要依赖集团内部项目
据IPO早知道消息，保利物业发展股份有限公司昨日向港交所递交上市申请，广发融资（香港）、华泰金融控股（香港）和农银国际为联合保荐人。
来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考
编辑 | C叔
（招股书扉页）
随着地产行业步入存量时代，拆分物业公司上市成为许多房企的战略考虑。2018年见证一波物业公司上市潮，是年雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆物业及永生生活服务等5家物业公司亮相港交所。如果保利物业发展成功入围，将成为第14只港股物业股。
营收增长迅速
保利物业发展控股股东保利发展控股是保利南方的非全资附属公司，而保利南方为中国保利集团的全资附属公司。根据上市规则，中国保利集团、保利南方及保利发展控股为一组控股股东。
（保利物业股权结构 资料来源：招股书）
保利集团2018年实现签约销售4048亿元，同比增长30.91%，位列行业前五、央企第一。伴依保利这棵大树，保利物业发展也是顺风顺水。
保利物业在中国提供物业管理服务超过23年，专注于中国的一、二线城市，在五大国家级城市群均有布局。截至2019年4月底，保利物业合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及136个城市，在管面积197.8百万平方米，管理549个住宅社区及268个非住宅社区。
（保利物业业务版图 资料来源：招股书）
根据中指院2019年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，在具备央企背景的中国物业服务百强企业中排名第一。同时，中指院给予保利物业在2018年度品牌价值估值超人民币90亿元。
2016-2019年截至4月30日保利物业实现收入分别为25.64亿元、32.40亿元、41.29亿元及17.18亿元，2017年、2018年同比增长26.4%及30.5%；与此同时，保利物业溢利从2016年的1.49亿增加50.6%至2017年的2.25亿元，并在2018年增加49.6%至3.36亿元；而在2019年前4个月，保利物业溢利已达2.25亿元。
（保利物业损益表 资料来源：招股书）
对比同行，2018年百强物业企业营收均值为8.86亿元，净利润均值为7221.40万元，保利物业分别是同期均值的4.66倍、4.65倍，营收和赚钱能力显然。
摆脱母公司依赖
一般而言，物业公司收入贡献主要由基础物业服务承担。中指研究院数据显示，2018年物业百强企业基础物业服务收入占总收入的比重高达80.49%。
保利物业貌似正在摆脱这一窠臼。保利物业收入由物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三部分构成，在此将后续两部分视为增值服务。招股书示，2016-2019年前4个月保利物业的物业管理服务贡献率分别是74.3%、74.7%、68.8%及70.5%，贡献率总体趋降。
（保利物业收入结构 资料来源：招股书）
而案场协销服务项目数量的增加、社区增值服务种类多元化是促使保利物业增值服务收入贡献率增加的主要原因。据悉，保利物业未来计划加深在美居、社区资产运营、养老、社区教育等社区增值服务。譬如通过“保利和悦会”打造保利社区居家养老服务品牌，拟在广州、北京、长沙、青岛等城市设立服务试点，提供日托服务等康养服务。
保利物业向社区增值服务倾斜的一大动因就是其高利润率。2018年社区增值服务毛利率高达48.6%，远高于同期的物业管理服务的20.2%、非业主增值服务的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%，其增利空间仍然存在。
（保利物业各业务毛利率 资料来源：招股书）
房企旗下的物业公司普遍依赖母公司的业务，保利物业却对外拓项目发力，这一点在在管面积一项可见一斑。截至2019年4月30日保利物业所管面积约111.13百万平方米来自保利集团，另有86.65百万平方米来自外拓项目，两者分别占总在管面积比例为56.2%和43.8%。要知道，两年半前来自母公司在管面积比重高达91.9%。
（保利物业内外部项目在管面积 资料来源：招股书）
保利物业在巩固传统业务的同时，还积极探索新的业务模式，并拓展外拓项目，这是其行业地位的强化剂，26岁的老牌物业公司依然有一颗不老的心。
科技降本增效
物业管理行业属于人力密集型行业，不断增长人力成本是各家亟待解决的问题。而保利物业利润率有所增加，可见其是成本管控的一把好手，科技增效就是其中的杀手锏。
（保利物业成本结构 资料来源：招股书）
保利物业通过长期而持续的信息技术自主研发与联合研发，构建数字化、标准化、智能化的“人、财、事、物”的连接系统，优化品质管理，降低运营成本，提高营收能力。
如在业主和住户层面，通过对基础物业服务的优化，例如智能通行、线上缴费、保修等，为业主的生活带来便利；在现场项目运营层面，项目经理及现场员工可实时关注到服务状态数据，根据ERP系统的预警信息快速调整、纠正服务偏差，定期对物业管理质量进行检查评价、改进服务。
在未来，保利物业拟重点持续投入物联网应用建设，包括进一步加大物联网信息平台的研发投入，开发涉及安全管理、消防管理、公共设施管理相关的智能化产品与服务。
但保利物业对母公司依赖的问题不能忽视。保利物业在物业管理服务一块仍极端依赖保利集团，尽管在管面积在内部项目和外部项目上几乎要平分秋色，但在收入上内部项目比重依然高达84.2%。
（物业管理服务收入依赖母公司 资料来源：招股书）
保利物业还承受一大利好，那就是行业集中度在提高，表现为百强企业集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%。于行业龙头而言，其可透过内部增长及并购中小型物业管理公司来扩大规模及实现规模经济效益，借此提高市场地位。