新力控股进阶战：调增速、控风险，注重产品力
懂得取舍是一种人生智慧，也是一种经营哲学。站在房地产的十字路口，有的房企打着左转向灯向右转，有的仍固执在规模道路前行。踏入港股市场不足半年的新力控股（02103.HK），则成为一个值得研究的高质量发展的中等规模放弃样本。
3月30日新力控股2019年业绩揭晓：全年总合约销售额及应占权益合约销售额均录得新高，分别达到914亿元及451亿元，同比分别增长约28.6%及30.1%；总收益同比大幅增长约221%至270亿元，同期溢利、拥有人应占利润、拥有人应占核心利润分别为20.14亿元、19.58亿元及18.53亿元，同比分别增长263%、373%及485.2%。
这是一份相当厚实的成绩单，特别是股东回报得到成倍的增长。根据业绩会透露的信息， 2020年新力控股的销售目标为增长20%，预示着今年又将是个高质量发展年。
新锐无包袱
提及新力，最年轻港股房企上市公司的光芒掩不住。自2010年成立，到去年11月正式登陆资本市场，新力总共只用了9年，而大多数上市房企年龄近20岁。
新力属于后来居上者的典型代表，从南昌起步，因南昌帝泊湾的开发一炮走红，并在短短几年来做到江西省第一。巩固大本营后，2016年起新力开始在全国攻城略地，现已形成江西省、长三角地区、大湾区、中西部核心城市和其他具有高增长潜力地区的“4+X”业务格局。
2019年新力各区域销售情况（资料来源：2019年报）
2019年新力通过招拍挂与收并购获取36个项目，应占权益地价为194.5亿元，应占权益建筑面积达2.8百万平方米。其中43.6%在长三角区，24.4%在华中华西及其他区域，19.4%在江西省，12.6%在大湾区，分布在21个城市，而一二线城市新增土储面积占比达92%。
截至2019年12月31日，新力拥有117个处于不同发展阶段的物业项目，包括80个附属公司开发的项目，37个合资企业和联营公司开发的项目，持有应占权益的总土地储备达到1509万平方米。
从土地储备分布来看，江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市应占权益建筑面积分别占到约33.1%、17.3%、32.5%及17.1%，区域布局更趋平衡，全国化布局趋势更为明显；按可售货值计，新力约85%的土储分布在一二线城市，增值潜力巨大。
全国化扩张的结果在销售额上得到反映。2016年新力销售额才突破百亿至161.3亿元，3年间即达千亿边缘，年复合增长率高达78%；营收则从2016年的22.23亿元翻12倍，年复合增长率高达130%。
相对来看，新力2020年20%的增长目标较往期增速有所放缓，新冠疫情之下一季度房企销售承压，某TOP10房企甚至预测全年商品房成交量将下降10%-15%，即使情况乐观也要下降6%-7%。
据不完全统计，截至3月底，已有15家房企发布销售目标指引，增速目标超过15%的只有世茂房地产（00813.HK）、弘阳地产（01996.HK）、大发地产（06111.HK）、新力四家，新力20%的销售目标位于榜首。
2020年部分房企销售目标（资料来源：公开资料）
新力表示，疫情对整体行业有较大影响，但对中小型企业影响较小些，主要是因该类公司会更灵活些，有信心完成2020年的销售目标。
降杠杆进行时
准确把握行业周期，前期新力借杠杆的方式扩展规模，却导致负债率高企。2016-2018年新力净负债率分别为300%、205%、285%，而2018年上市房企净负债率均值为92.52%，意味着该年新力的净负债率达到行业平均水平的3倍。
情况在2019年大幅反转，该年新力的净负债率仅67%，同比下降170.9%。华泰证券的一份研报显示，截至2019年三季度，A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%。由此可见，新力当前的净负债率已处于行业低位。而在未来，新力表示有信心将净负债率维持在80%以内。
从债务期限来看，截止到2019年，新力总债务为265.73亿元。其中短期借款约116.45亿元，仅占总债务结构的43.8%；同期新力现有现金储备达165.99亿元，对应的短债比为142.5%，较往年实现大幅提升。
新力债务情况情况（资料来源：2019年年报）
种种迹象表明，新力正在全面改善和消化过往加速冲刺规模中带来的较大债务风险，身上担子越来越轻，整体财务风险趋于可控。
降低负债的同时，新力也在积极探寻降低融资成本。2019年新力加权平均债务成本为9.2%，较上一年同比下降0.1%。IPO早知道认为，受益于货币宽松环境和上市规模优势，新力的融资成本有望进一步降低。
上市地位进一步拓宽新力的融资渠道，也为其降低杠杆提供助力。在美国降息的大环境下，新力于2020年3月成功发行2.8亿美元债，获得投资者3.6倍的超额认购，利息率则较以往信托等渠道融资要低。
除此之外，新力的借贷信用状况良好。截至2019年12月末，新力累计获得银行授信达739亿元，其中仍有67%约495.13亿元未使用。
产品力为先
随着房地产进入白银时代，以往高速增长的势头不再持续，增量市场向存量市场转换趋势明显。如此情境之下，产品力将是房企角逐的重点。
新力在开发过程中始终注重品质，为每个物业项目设计及实施品质控制标准和程式，并委托第三方人员进行检查，以确保品质。其坚持对品质质量的四个“零容忍”和对产品建造的四化管理，前者指材料造假零容忍、工艺造假零容忍、品牌造假零容忍、管理渎职零容忍；后者指材料使用品牌化、工艺标准精细化、品质管理全员化、交付品质全优化。
正如新力所说，“接下来新力要在产品、服务好的基础上，加强成本的控制，包括科学的施工，精细的管理。”
历经十年的耕耘，秉持“以产品为王，以用户为中心”的理念，新力已划分“湾系”、“ 园系”、和“悦系”三大系列优质住宅物业品类，分别针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭。同时积极拓展“社区型商业体”、“区域级商业综合体”、“城市级商业综合体”三类综合体，以及“多功能精品公寓”和“超甲级写字楼”两类商业创新专案，共同构成地产三大体系、八大产品线。
基于对业主需求及未来趋势的研判，新力控股于2019年11月正式推出4.0产品理念，更为注重细节精筑、品质深耕，寄求通过新精致主张、新全龄维度，新安全守护三大价值主张，为用户带来真正的品质升级。
新力还提出服务产品化战略，构建全过程、全方位的客户服务体系。新力“360悦”客户服务旨在针对客户“购房、交房、居住”全过程的所忧、所想、所需，提供全方位的服务解决方案。
根据赛惟咨询的调查，2019年新力客户整体满意度高达89.9%，在赛惟资料库93家企业中排名第6。其中物业服务满意度高达92.7%，在96家房企排名第4；维修服务满意度高达84.4%，在90家房企中排名第8。
综合来看，领先同行的增速、积极降低财务风险、加上产品力的助力，未来新力的发展值得期许。