七年70倍，净利大增214%，阳光城极速扩张的底气在哪里？
艳姐说
4个月前，阳光城执行董事长、总裁朱荣斌在业绩会上定下了三个目标：规模上台阶、优化指标、布局未来。
如今，这些口头承诺的目标已然转化为实实在在的数据。
8月25日，阳光城集团（代码：000671）发布2018年中期业绩报告。
艳姐翻看之后发现，2018年上半年，阳光城不仅在规模上获得了高速发展，实现合约销售金额700.11亿元，全年突破千亿可期；在土地储备、盈利能力等关键指标上也呈现出显著优化，归属上市公司股东净利润同比大增214%。
除此之外，阳光城对于下半年及未来的发展思路和目标也非常的清晰。无论是“三全”、“五圆”战略，三权分立、股权激励、双赢共享等企业经营机制，还是涉猎产业地产，推进产城融合，每一项都让阳光城充满了爆发力。
业绩报告显示，2018年1-6月，阳光城实现合约销售金额700.11亿元，权益销售金额566.38亿元，权益比例约80%。
在克而瑞发布的《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200》榜单上，阳光城排名第16位，较去年底上升3位。
按照这个势头，今年全年实现1400亿应该很有希望。
而考虑到大部分房企的供货集中在下半年，上下半年的业绩比例通常为四六开，这么算起来的话，阳光城今年全年达到1700亿销售额也不是没有可能。
值得注意的是，如果这个数字真的实现，那么从2011年的23亿至今，阳光城在7年时间里，将实现70倍的跨越式成长。这个爆发力真是非常惊人。
之所以能够获得如此高速的发展，艳姐认为，与阳光城“三全”战略下的城市布局力和土地获取力不无关系。
“三全”战略，即全地域发展、全方式拿地、全业态发展。
全地域发展：以核心一二线城市为根据地，向周边城市辐射，谨慎、精准的进军优质三四线城市。
全方式拿地：通过招拍挂、收并购、三旧改造、产业引导、特色小镇、一级土地整理等多方式获取优质土地和项目。
全业态发展：不限于住宅开发，商业、产业、经营性物业全面发展，都将成为集团新的规模和利润增长点。
基于“三全”战略，2018年上半年，阳光城新增项目43个，新增土地储备（计容面积）551.85万平方米，累计总土储4267.54万方，储备货值5842亿元。其中，一线城市21%，新一线城市26%，二线城市36%，三四线城市17%。
有了如此充足的土地和货值储备，阳光城下半年的销售规模应该还会上一个大台阶，未来两三年的规模和业绩持续高增长也将是大概率事件。
城市布局上，截至目前，阳光城已经形成大福建、京津冀、长三角、珠三角等发达区域和城市圈的深耕布局，还在西安、成都、武汉、郑州等中西部二线核心城市实现突破，同时进入核心城市周边的机会型城市，实现了全国一二三线城市的广泛覆盖和平衡布局。
阳光城城市布局一览
在全地域布局的同时，阳光城在区域和城市圈的深耕也做的不错。
报告期内，阳光城在多个区域和核心城市保持市场领先地位。比如，浙江区域认购签约均破百亿；陕西区域半年销售破百亿，阳光城壹号68亿冠绝西安；广州阳光城丽景湾单盘销售金额突破35亿，排名广州第一，独揽金额、面积、套数三冠。
截至6月30日，阳光城预收账款已达到人民币602.45亿元，较2017年末上升50.05%，这在未来也将转化为阳光城的利润增长。
在销售继续上台阶之时，阳光城的资产规模也在持续扩大。本报告期末，公司合并报表总资产2446.72亿元，净资产349.24亿元，较2017年末分别增加14.73％和14.24％。
通常来讲，一家房企在高速前进的同时，资金压力会很大。但艳姐发现，规模的持续增长并没有给阳光城带来太多的财务负担。
盈利方面。
报告期内，阳光城实现营业收入152.08亿元，同比增长102.10%；房地产业务毛利率27.18%，同比增加4.81个百分点；合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元，同比增长214.27%，盈利能力不断提升。
现金流方面。
报告期内，阳光城账面货币资金332.90亿元，经营性现金净流入32.76亿元，这是继2017年全年实现经营性现金流回正后，净现金流的持续回正。
负债方面。
2018年上半年，阳光城净负债率同比减少50.86个百分点，较2017年末减少19.59个百分点；扣除预收账款负债率61.10%，同比减少5.91个百分点；有息资产负债率46.82%，较2017年末降低6.40个百分点。
坦白讲，这个负债表现在行业里并不算最优，但对于一家处于上升通道、快速增长的房企来讲，还是比较可观的。
一方面，高速发展之下，大量项目的开发必然会带来大量资金的沉淀，进而影响负债率的数值；另一方面，负债虽存在风险，但对企业来讲也是好事，阳光城只要在安全前提下使用负债，可以给公司带来更大的发展空间。
而且，阳光城目前手握5000多亿的货值，在未来2-3年加快开发、变现，再加上“三收三支”（以收定支，先收后支，收大于支）等现金流管控模式，负债率还有很大的调整空间。
此前，阳光城执行副总裁吴建斌称，两年内会让负债率有明显的下降，大家也可以期待一下。
融资方面。
在融资渠道不断收窄，融资成本抬升的大背景下，2018年上半年，阳光城通过ABN、CMBS、长租储架式REITs等多种创新金融方式，对资产结构进行持续优化，融资成本不断下降。
报告期内，阳光城平均融资成本7.49%，处于行业较低水平，并成功获批A股上市民企首单长租储架式REITs。
除了持续、稳健的的经营性正现金流和不断创新、多元的融资渠道，能够保证阳光城规模快速发展和财务指标优化的同步实现，还有一个很重要的因素，即营销变现能力。
因为，无论你拥有多少的土储和货值，如果不能变现，一切都无法转化为最终的企业利润。
因此，在整个房地产行业愈发重视投资的背景下，阳光城不仅没有放松营销管理，反而加强了营销体系的管控和运营。
围绕“精管理、强组织”这一目标，阳光城营销中心提出了多个管理工作，比如阳光竞绩榜模式、金点子案例奖、光盘行动、麦穗计划、业绩红黄灯约谈机制、营销体系联合内审、案场巡检和品质101等。
“精管理、强组织”不仅直接助力阳光城业绩的提升，而且随着营销效率的提升，间接上也促进了企业利润的上升。
能够在2018年上半年取得规模扩大和财务优化的同步发展，除了充足的土储和多元化的经营手段，不得不提的一点，是阳光城对人才的引进和培养。
2017年，阳光城先是大手笔引进“3000亿梯队”的朱荣斌和吴建斌；随后，又强势纳入阚乃桂、徐爱国等明星职业经理人。
有意思的是，这些优质经理人的加盟，又吸引了更多行业精英以及区域性房企核心人物的前来。
比如，阳光城重庆区域总裁（原渝开发的总经理），阳光城贵州区域总裁（原花果园总经理），安徽区域总裁（原元一集团首席执行官）等。
除了外引精兵强将，阳光城对内还加强建设人才梯队，积极挽留骨干人才，双管齐下，打造了一支“全明星高管+行业精英骨干+阳光基因青年储备”的全周期人才团队，已经符合一个千亿企业的标准。
招的到人，还要留得住人。
在公司管制上，阳光城有一个顶层设计，叫“三权分立，精英治理”，即董事会做董事会的事，管理层做管理层的事，监事会做监事会的事。
具体来讲，董事会在投资、运营、销售、定价各个环节给予管理层非常大的授权，比如，总裁有权直接取舍一块地的投资，有权审批更大金额的支付。
同时，一些事项上，管理层也需要向董事会沟通汇报，比如公司战略调整、关键人才变更、全年预算、经营目标等。但是，汇报的项目数量已经从以往的130多项减少到了25项。
目前，这个“三权分立”还在继续迭代进化。除了把执行董事长的权力分给集团各条业务、职能线的高管，还将进一步分权，从高管手上再把权分到区域总的手上。在这种氛围下，管理层有了充分的授权，从而也提升了工作的自主性和积极性。
除了“三权分立”，阳光城还采用了高效的激励机制。
比如，今年7月，阳光城发布了2018年股权激励计划。拟向激励对象授予股票期权34500万份，约占公司股本总额的8.52%。激励对象共计442名，除公司董事和高级管理人员以外，覆盖了大量核心业务骨干。
业绩考核要求公司未来四年内复合增速达到35%，其中2018年、2019年、2020年、2021年营业收入和净利润较2017年增长分别不低于35%、82%、146%、232%。
再比如，“双赢”机制。截至报告期末，阳光城“双赢”机制覆盖项目数量达到110个，股东年化回报率达到39.8%。
这些激励制度大大激发了员工积极性，进而提升了公司运营效率，从中也可见阳光城长期发展的信心。
这里所说的人才，加上前面提到的土储、资金，实际上就构成了阳光城“五圆”战略中的“三要素”。
在人才-双赢制度、土储-三全战略以及资金-结构优化这三圆的基础上，建立起高效的运营管理体系（第四圆），最终形成“人等地”、“地等钱”、“钱催人”的良性循环（第五圆）。
阳光城“五圆”战略示意图
当土地的开发规模越大，双赢激励制度下，员工就能够得到更多收益，团队在投资拿地、开发建设上更积极形成良性循环，为阳光城的快速发展打下基础，最终实现三升一降（提升规模、提升速度、提升品质并降低成本）。
关于2018年下半年的工作，阳光城在业绩报告中也做了梳理：
1、稳健经营，强化现金流管理，努力通过价值创造，多元化融资等手段，增权益、降负债，保证公司生产经营活动流畅、稳健；
2、勇猛精进，狠抓销售和回款工作，公司将持续提升营销的核心竞争力，全面实现营销增速；对于长期库存产品，会通过促销和金融等手段，变资产为现金；
3、增加土储，为规模上台阶做有效补充；
4、强化运营团队，提升运营的执行能力；
5、积极推进“品质树标杆”战略；
6、落实战略规划，布局未来三年发展；公司将继续夯实已有的住宅主业的发展优势，放眼未来，前瞻性的布局存量运营业务，力求建立标准，树立品牌，同时聚焦商办和长租物业领域，以期获取稳定的利润来源和业务增长。
其中，前五点依然是坚持在财务、土储、团队运营、产品品质方面有所改善和提升，第六点则是将目光对准了存量市场。
事实上，阳光城在完善住宅开发销售的基础上，正在积极拓展更多业态，向产业地产进军，着力推进产城融合，精心布局特色小镇，加速产业地产、经营性物业运营等全产业链布局。
艳姐认为，这不仅是顺应产业升级和新型城镇化发展趋势，也是在目前形势下突围的一条新路径。
报告期内，阳光城打造的首个教育小镇项目——延安北大阳光教育小镇正式落地，在产城融合上迈出了坚实的一步。
延安教育小镇项目总用地面积约717.58亩，其中住宅、商业用地面积约523.55亩，教育建设用地面积约194.03亩。项目将打造幼儿园、小学、初中、高中（含国际高中）为一体的十年一贯制学校，其中，延安***将于2018年9月正式开学。
值得注意的是，“产城融合”通常从一级土地开发做起，前期基础设施投资大，会给企业带来较大的现金流压力大。但是据艳姐了解，延安教育小镇项目的拿地价格不高，而且，教育小镇的模式在当地获得极高认可，配套住宅的销售火爆。因此拿地没多久，就获得了可观的现金流，并没有沉淀多少资金。
如此看来，这确实是规模化取地的一种方式，也为产城融合的进一步落地提供了模板。
目前，阳光城已经成立了集团产业研究中心。而且，其母公司阳光控股广泛涉猎金融、农业、环保、医疗、教育等领域，因此，可以充分发挥产业协同优势，加速推进产城融合业务的发展。
据了解，未来阳光城还将推出关于健康、文旅、科技的多个产业小镇，这些项目将成为其发展新的增长点。
虽然阳光城目前离第一阵营房企的庞大规模还有些距离，但艳姐认为，手握5000亿的货值，依托全周期人才团队，加上良好的营销、财务及运营机制，未来阳光城的高速发展态势还将延续。
END.
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