重庆的别墅究竟有没有购买价值！
昨天看到一个惊人统计数据：当下的重庆，购买别墅的老板们，接近50%的人，年龄在31-40岁之间！
意味着假如你出生于1978-1987年间，没钱没老爸，也没能力或还没能住过别墅，你已经OUT慢了！
摸一摸我的少年白，凌晨2点，我这还没住上别墅呢！我主要是懒的换房。
因为在重庆，拥有别墅，其实并不难。
科普：重庆的别墅什么价？
300多W一般联排起步，
稍好一些的合院、联排，400多W中户，500多W端户，
更大面积的，6-700W，
1000W+的滨江、山景大墅也不少，
少量3000W+的双拼、独栋，接近本地塔尖。
算一算，你的首付还差多少呢？
对于别墅这类物业，其实真的没有想象中的那么高冷和遥远。尤其在当下，大涨潮以后，我看见好多猪都飞起来了，杀两头，去换套别墅！
刚需的火爆凸现出来大宅子的机会，这一点，我已经提醒过。
而大宅子的代表，除了时下流行的大平层，还有源远流长，悠久传承的【别墅】。
传统意义上，别墅（Villa或Cottage）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
但目前，大多数人理解的别墅，都是地上三层，地下一层，带个小花园，只属于有钱人长住型的居所。
我对别墅的定义
所有的住宅，就应该从居住用途上区分，所以别墅就是分为：
1）度假型别墅，用于度假。纯粹的奢侈享受，一年住不了两回，属于资产外溢的表现。
2）城市型别墅，用于常住。选好了，既是全家人的理想居所，也是资产配置的重要组成部分，保值升值很有潜力。
我们应该去关注的，主要是第2）类，可以住的别墅，而真正有价值的别墅，也是这一种。
对于别墅，大部分人有偏见
①面积大，清洁做不过来
②楼层多，老了爬不动
③总价高，不好流通
④居住成本高，装修贵，物业费贵
但这些，其实都不是问题。
如果你还持有这些偏见，或许你还没有真正认识别墅这类物业。
别墅就像围城，没进去过的人，还是想进去体验一下，能力范围之内，也该去体验一把。
而体验过的，又会因为生活状态的不同变化，或置换或搬离。
在重庆，住进别墅，还不太难，价格差距也没有拉开，这是机会。
低价时代，缺乏优质的别墅
我始终认为，此前的重庆，优质住房太少。
①房价不景气，开发商都拼命把房子做小，靠量取胜；
②容积率高，大量的混合型住宅区；
③产品户型老，压抑的市场让开发商忙着写促销方案，都来不及搞研发。
如此情形下，再优秀卓越的开发商也得面临吃饭睡觉的现实问题，做刚需，做规模，薄利多销，是此前很长时间重庆楼市的写照。
在容积率指标下的被动组合中，改善型的别墅甚至成了平平淡淡的鸡肋。
住别墅的根本逻辑
占地思维
最好的环境&舒适度
有天有地、回馈家人
圈层、优越感
“名士泽芳邻而居”，圈子越高级，聚拢效应越明显，一个别墅区，至少代表着入住者的最低身家门槛，以及近似的品位。从而不可否认的拥有了某种优越感。
“头上就是天，脚下能踩着地，还有一个自己的院子”，这大概是在中国一大家人最惬意的居住方式。
这是我认为别墅的居住价值。
资产配置的逻辑
除了居住，别墅其实是有投资价值的。
理由是：
①房地产税、租售并举等长效调控落地后，传统房产投资模式将瓦解，空间更大的两类房产：一是核心城市的优质住宅，二是配套齐全的高端改善；
②总人口下降的趋势下，投资房产应从追求“数量”变为追求“质量”；
③土地不可再生，城市别墅只会越来越少，而需求的人只会越来越多。
“低端有保障，中端有支持，高端有市场”是政府调控思路，顺思路投资，方向至少不会错太多。
当然，不是所有的别墅都具备长期投资价值，核心的考量因素是：稀缺性
2008年至2017年，主城区住宅用地均价，涨了5倍！配套成熟的传统中心城区，规划完善定位高端的城市新区，升幅最大！
所以，评判一个别墅的投资价值，
第一要素--区域土地的稀缺性
第二要素--配套资源的稀缺性（包括城市生活配套与自然资源）
第三要素--产品的优越性（品质档次、户型结构采光、物业服务、活动空间等）
一套别墅的价格，如果有【土地价值+配套价值+产品价值】的支撑，总价控制得当，他就是值得进行配置的资产。
当前市场，当普通高层动辄去到200W+/套时，500W级别的优质别墅，实际上就迎来了价值投资的机会。
对于净资产1000W+的人，开始逐步配置大额优质房产，以10年的眼光看，或许会起到神奇的1套抵几套效果。
因为贷款资格有限，大额贷款实现了一次性杠杆金额最大化，
因为多套房类似“惩罚性”的征税，迟早都会来！
假设重税来了，大家会抛售什么？
当然是劣质的，缺乏居住舒适性的，或政府重点提供保障的，市场上大量冒出来用于租赁的【低端住房】！！
这就是我认为在下一个时代，一定要选择优质住宅以及品质改善大宅的逻辑。
谁在买别墅？
回到开头的数据，现在的别墅购买力，发生了变化，那就是年轻化。
大量的80后，成为了别墅消费主力， 30多岁到40岁，正直壮年， 可能刚刚生了二胎，上有不太老的父母，下有还很小的孩子，事业初步有成。
80后的新贵，一大家子人住，三层楼，既独立，又融合。
选什么类型的别墅？
除了上面所说，地段、配套、产品力三要素
重庆的别墅还有一些特殊的价值维度。
1、对环境品质的过分在意，一定要有品质、品质、品质！
2、对物业管理的更高要求。
3、生活配套格外重要，重庆人太喜欢“吃喝玩乐”了！闹中取静是对重庆优质别墅的一个关键形容词。
以上要素，决定了别墅区交房五年后的入住率和口碑。如果空置率高，无论是自住还是投资，价值都会打折。
地段：配套：产品力对应的权重是【3:3:4】，缺一不可！
记住一点，唯地段论，在重庆被无数次证明是错误的，住房的价值更多是综合性要素的合力。
网红中央公园的别墅好吗
中央公园的高层洋房，不多说了，片区的别墅，自住兼保值，可行吗？
我认为可以。
（时下流行的合院别墅）
公园片区的别墅，本质上就是给想配置一套下一个城市中心，而资产又比较丰厚的人准备的。
从整体规划上看，公园片区的别墅，拥有了商业、交通、学校和优质生活环境的配套。公园北部，主打的商圈，公园南部，主打安静与私密，同时也拥有南向连通汽博板块的便利性。
比如华润公园九里
他的别墅
特点是：品质，城市配套&自然资源，产品力
华润在重庆的几例作品，如今涨幅都比较惊人，尤其是二十四城，二手房居然卖到了江北嘴的价，华润万象系商业也很知名。
品质和物业服务口碑不错。
公园九里的别墅组团，规划没有超过“四联”，容积率居然低到了0.57，你要知道，中央公园周围，一平方米土地已经去到了【16690元】！！（此价格是以雅居乐地块推算，16690不是指楼面价，而是建设用地的单方价格）
重要的是，0.57意味着什么？
每1平米土地上，只修了0.57平米的房子，房子三层高，相当于整个别墅组团，只有19%用来修房子，81%的土地变成了花园\景观\绿化。由此，可见舒适度。
而当华润这个楼盘的高层总价都已经去到200W级别的时候，别墅就有了那么一点点“划算”的味道。
产品上，采用的合院设计，是在传统联排的基础上进行了升级，我截取了一、二楼进行合院户型的结构示意：
（一共四层，只举例示意了两层）
传统联排，大多是6-7米的开间，而合院能做到11米+的开间，这样，采光就更好了，而前后花园集中到一起，花园空间也更加的实用了！
合院的好处在于：户户可以三面采光，大开间，所以采光面大，花园也大，L型的布局，让室内功能分区更加私密，从而达到舒适的感受。
同样，也面临不确定性：新区的成长周期，品质的呈现力。
此前，重庆人还没见过华润的别墅，也并不知道华润的九里系列比起二十四城或华润中央公园能有多大的品质升级？
而中央公园整个片区，会是商圈先热，辐射周围的顺序，
商圈及其他配套能否让大家满意，有没有搬家过来的冲动，是整个公园片区，是否能快速热闹起来，并把价值坐实的关键！
曾经的别墅，仅仅只是有钱人用来炫耀的工具。
而如今，当买房置业的心态趋于成熟以后，买什么，该选什么，适合什么，已经变得更加的清晰。
未来，住宅的价值，终归会是：需求至上、品质为王！
（本文图片来自于网络）
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