年底了，重庆楼市多处出现火爆场景！

当前市场，是一个两极分化的状况，我从半年前就开始说。

到了年底，这样的分化，进入白热化。

上周末我去了几个售楼部，有好几个地方是比较火爆的，比如下图。

这是某楼盘商铺销售现场！

没错，商铺。

如果说优质的高性价比住宅卖的好，是很好理解的，那么商铺为什么也火爆？

我也很好奇。

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我特意坐在现场1个多小时，悄悄听到了好几个购房者的故事，分享给大家。

• 故事1，两个置业顾问居然在讨论，要不要再订一套...

通常情况下，置业顾问最了解自己楼盘的细枝末节，自己买，意味着是真的认可。再订一套，那说明是真爱。

从对话中，我判断，其中一个，是李家沱人，她非常喜欢这里。我们知道，李家沱人有着属于自己的骄傲，人情味浓，区域情结也浓，似乎他们并不稀罕什么北区。

客观而言，李家沱的城市面貌不好，但地铁、桥梁、城市商圈升级，又都是看得到变化，这一点上，让他的成长潜力空间更大。

• 故事2， 老李家沱人，子女搬走了，父母还留这。

子女挺孝顺，知道爸妈不愿搬走，但房子已经太旧。

在外面赚到了钱，于是打算给父母买套小户型，改善居住条件。想再买个商铺，让老人心里更踏实！在退休金之外，能有点固定收益。

同时，基于对李家沱的了解，认为这里位置不错，且新楼盘少，物以稀为贵；

买商铺，则是看中政府会重点提升李家沱商圈，毕竟周边有20多万密集的常住人口！

既是回馈父母，又是兼顾投资。

• 故事3，则是有非常丰富商铺或住宅投资经验的，某区县朋友。

他应该是来考察过几次。提到了几点：

（1）周边人流量密集、成熟，商铺不用“养”；

（2）整个区域都缺乏这类型品质型商铺；

（3）开发商自持接近一半；

（4）总价不高，周围的租金看得到，能达到6%的真实回报率！

于是，相当于一次小成本低风险投资。

这些，都是真实的故事。

我没加工。

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其实我们发现，一个优秀的买房或投资逻辑，追根溯源，无不是基于供需关系、成长潜力这两个关键词而做出的决策。

如：

某种商品，实际应用价值低，且并不短缺，即便可能是站在风口上炒作了一番，或行情好时大卖，但风过了，很快就会摔下来；

反之，某种类型商品，有其实用价值，且供不应求，则会涨。

就像前段时间的二师兄。

当某类商品，不但在局部形成供不应求，而且长期成长潜力显著，那么人们就会认为他物超所值。

拨开表面的云雾，找到背后的价值，买房买铺投资，说白了，就是这么简单。

比如我们带着上面这个逻辑去看这个李家沱的商铺。

如果光是看到李家沱和商铺这两个词，可能有些人扭头就走了，但是如果你能耐心听听其他购房者的想法，融会贯通，就会发现其中的门道。

我梳理了一下，大致有几个价值点可以参考。

1）区域的相对性价值

这个道理，很多人会忽视。

就比如在巴南区，一样有增值非常明显的房子，我在2008年以套内4000元/㎡的价格买了带装修的恒大城，后来14000元/㎡卖出。

今天你可能会说，价格太便宜，所以升值，但要知道当时在北区还有很多5000元/㎡的房子，而且他们在中途的涨幅并不如我的那套。

我当时的理由很简单：

• 附近规划有3号线站点；（区域利好）

• 李家沱中心区域，品牌新房非常少，但这里原住民数量庞大，需求真实存在；（局部供不应求）

• 市场平稳期。（入手时机）

事实上，在哪个区都有优质领涨盘，而再强的区，也有拖后腿不涨的。

区域内的尖货，未来的接盘人，仍然是这个区的有钱人。

因为，大家有区域情结。

2）区域情结

所谓区域情结。

大概就是，7、80年代，你父母辈年轻的时候，在这里洒下汗水；

如李家沱，那个时候，这里商业繁荣、机器轰鸣、厂房林立，承载了巴渝的繁华所在。

从小你从厂大院长大，这里的人朴素、简单、快乐，都是真朋友。

这里还是九龙坡区府所在，南区中心。

再往前推，你爷爷辈年轻的时候，每到过年，马王坪家家户户都会挂出小国旗，正街上，满是红灯笼。

到了晚上，人们聚集在李家沱广场，打莲稍、扭秧歌、划旱船、舞狮、走高翘...

年味非常的浓！

重庆人热情好客，区域情结出了名的重，李家沱更甚之。

因此，100万人的巴南，也许人均GDP一般，但人们的品质住宅需求，实际上并不少。

3）关键在于成长性

如果一个地方很好，价值是现成的，那么随之而来的是「价格可能也会不低」。

如果一个地方价格中低，但他未来非常值得期待。

你会选择哪个？

这就是成长性。

李家沱是一个很明显的例子。

这里已积累了20万常住人口，加上流动人口，大概35万左右，生活氛围非常成熟；

在最近10来年时代和产业转型中，有所落后，城市更新，有所落后；

但需求，却始终存在。

4）品牌开发者

巴南的痛，就是此前小开发商太多。

在市场不景气期间，容易烂尾。这是造成巴南区城市更新稍慢的最大因素之一。

主管单位自然很清晰的认识到这一点。

就像上面的金弈时代，就是将原资金链断裂的小开发商地块，交由融创进行全新开发。

融创在这里建了李家沱急需要的新商圈的重要部分，集中式商业、少量品牌住宅、LOFT公寓。

在商业打造上，就体现出了很强的运营力：

• 约50%的商业部分，是融创自持！

• 主力店招来了李家沱首家电影院--越界影城；全新的新世纪超市；

• 招商效果很好，如守柴炉烤鸭、华为旗舰店、秦云老太婆摊摊面、茶古道、憨石匠火锅等（火锅、烤肉、书吧、奶茶等品牌店家），很多首次进入李家沱的！

• 定位精巧，这里60㎡以下的商铺，占了80%，有效的控制了总价；

• 从项目商铺目前已经确定的承租对象看，在二楼都居然有实现130元/㎡的租金水平！收益率达到了6-6.5%！

品牌开发商，无论是开发还是运营，会带来信心和安全感。

李家沱+商铺，分析完以后，你认为其中，有机会吗？

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市场上部分项目的火爆，追根溯源，都是比较精准的定位到了「为需求解决供应」的命门；

利用区域实际或潜在的需求，抓住了市场或客户的机会。

就像上述李家沱的融创金弈时代，虽然项目整体体量不大，但是每一类业态，都恰到好处的解决了其局部市场的需求。

集中式商业，解决了李家沱商圈换新的重要环节，从地理位置上看，他还会成为李家沱新商圈的门户；

LOFT，让李家沱的朋友，终于能在家门口拥有品质型创业、办公、开小店、做民宿...的合适场所；

更奇特的，还有极少量住宅楼，小户型，让李家沱突然有了典型的商圈品质住宅。

这种产品在重庆很受欢迎，此前在观音桥、杨家坪、南坪等地都有。

租金和投资升值都很可观。

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在刚刚发布的《重庆市现代服务业发展计划（2019-2022）》中，提出要根据城市功能定位和服务业发展方向，打造优质核心商圈。

李家沱商圈的续建被提上日程。

（图片截自重庆市政府官网）

金弈时代的商业综合体，也就是李家沱商圈的核心战略之一。

（金弈时代 效果图）

图中的右下方就是金弈时代的住宅组团。

在上一批次住宅推出来以后，最近终于要开始出售最后一栋！

商圈内，独立封闭式，花园式小区环境；

2房、3房，中小面积段；

与李家沱旧住宅截然不同的品质感；

品牌物业管理；

价值的可预见性很明显。

重庆商圈品质新住宅这两年的升值，也很明显。

下图是我随便列举了几个2017年3季度到2019年3季度的商圈楼盘价格变化。

发现什么了？

如果买入价位不高，依托于商圈强大的生活便捷度和楼盘品质，升值非常可观。且远远跑赢区域均价！

如今，金弈时代在商圈内的最后一栋住宅，自然也就是这个道理。

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市场分化，价值回归。

认清这个道理，太重要了。