物业“花式”催费合法吗？
小区物业和业主合同的甲乙方，现实中大多就像一对欢喜冤家，时不时就吵上了天。小区保洁不到位、停车难等问题，让业主有了不交物业费的“理由”；物业“入不敷出”，“没有资金运营”服务标准一降再降，对业主拖欠物业费满腹苦水，于是各种催收手段应运而生。
什么只有缴纳了物业费的业主才能办理月租停车；
什么只有缴纳了物业费的业主才能足额充值水电费（二次供水电的住宅区）；
什么门禁卡设置不定期更换升级，只有缴纳了物业费的业主的门禁卡才能及时升级；什么只有缴纳了物业费的业主才能搬出大件物品；
什么只有缴纳了物业费的业主才能具有业委会候选人的资格；
等等不一而足。。。。。。
只有缴纳了物业费的业主才能办理月租停车合法吗？
小区的停车难问题这是一个城市的痛。小区物业采取了停车费（月租，下同）与物业费共同缴纳的“管理”模式，即只只对缴纳了物业费的业主车辆才能办理月卡，而且月卡期限不能超过已缴纳物业费的期限。然而在部分业主看来，这是在变相催收物业费，觉得物业行使的权利已超出他们原有权限。
停车费和物业费是否可以“捆绑收取”，有没有法律依据？《民法典》第二百七十六条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。而物业费和停车费是两种不同性质的费用，物业公司将两者捆绑，必然会导致小区业主使用规划车位的权利受到影响，故不符合《民法典》规定。
只有缴纳了物业费的业主才能办理月租停车不合法！
门禁卡设置不定期更换升级，只有缴纳了物业费的业主的门禁卡才能升级权限合法吗？
只有缴纳了物业费的业主才能足额充值水电费（二次供水电的住宅区）合法吗？
物业一般会为业主配置了门禁卡以保障小区业主安全及维护日常秩序。门禁卡在发放业主使用前，由物业技术人员设置，确定可使用区域及权限，比如可以进入小区，可以使用电梯等。但是目前有很多物业在门禁卡上做文章，变相催收物业费。若业主发生欠缴物业费的行为时，禁用门禁卡权限，导致其无法进入小区门，无法正常使用电梯功能等。
《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”以未交物业费或者物业费预存不足为由不发放门禁卡以及禁用门禁卡的行为是违反法律的。一方面限制了业主的所有权和使用权，侵犯了业主对自己购买房屋的占有、使用、收益、处分的权利，直接导致业主进不去家门，影响业主使用小区共有部分等；另一方面欠交物业费属于物业合同纠纷，而限制使用门禁卡违反物权相关法律，物业费的交纳不是业主直接行使对其房屋的占有、使用、收益、处分的前提，两者间不存在必然的关系。
《民法典》第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催收物业费。”禁用门禁卡、限制充值水电是否包含在“等”内，与不得停止供电、供水、供热、供燃气行为属于同种性质呢？门禁卡、水电充值属于共有部分的使用，均影响业主占有、使用其财产，物业这种直接采取“强制措施”的行为实质上放大了其催款的权利。
门禁卡设置不定期更换升级，只有缴纳了物业费的业主的门禁卡才能升级权限不合法！
只有缴纳了物业费的业主才能足额充值水电费（二次供水电的住宅区）不合法！
没有缴纳了物业费的业主不能参加业委会委员选举合法吗？
将“按时交纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的必要条件，缺乏上位法依据，不符合民法典等上位法的立法原意，不符合法治精神。具体而言，业主委员会是业主自治组织，其委员参选资格基于建筑物区分所有权产生，是法律赋予业主的民事基本权益。根据立法法和民法典有关规定，地方性法规在没有法律依据的情况下，不宜对业主委员会委员参选资格作出限制。
法律法规应当支持业主通过自治方式实现自身救济，如果地方性法规将“按时交纳物业费等费用”作为参选业主委员资格的限制性条件，将剥夺这种情况下业主通过自治寻求救济的法定权利，不符合上位法的立法原意。
业主有被选举为业委会委员的权利，而交纳物业费是基于业主和物业公司的合同义务，不是同一法律关系，也不应该将二者混合在一起。
没有缴纳了物业费的业主不能参加业委会委员选举不合法！
物业服务人合法的催费方式
2018 年修订的《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第六十四条之规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。”也就是说当业主违反合同约定时，物业可以通过法律途径解决，并不存在救济不能的情况。
我们需要业主自己的业委会
业主方维权途径及依据
若物业出现“花式”催费行为时，业主以其物权受到侵害为由起诉。
根据《民法典》第二百三十三条之规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”
《民法典》第二百三十六条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权是物权请求权，小区业主购买或者租赁小区某房屋，就分别对该房屋享有所有权或使用权。当其对该房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害时，物权人可以请求妨害人排除妨害，使自己的权利恢复到圆满状态，并且排除妨害的费用应当由非法妨害人负担。排除妨害请求权行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物业该行为属于违法行为，业主理所应当可以主张排除妨害。