卖房前的修整翻新需要花很多钱吗?

本周一，西岸的BC省政府对炽热的温哥华的房地产市场投下一颗” 重磅炸弹”— 对外国买家征收高达15%的额外税项。例如，购买价格200万加币房屋的外国买家，要比本地买家多付30万加币的税。周二，另一个房市热点多伦多所在的安省，也由省财政厅长出来表态，说是要观察BC省加税后的效果。很多人估计，安省未来半年内也有很大可能会跟随BC省的步伐，推出类似加税政策。毕竟，这样做，一来政府可以多收钱，二来可以安抚本地选民，在未来大选中得益。这样” 名利双收” 的政策，安省政府会不推行吗？

立即就有客户朋友来电话问，房价会不会立即下跌？要回答这个问题，我们不妨分析计算一下，过去一年，市场上到底有多少真正的”外国买家”。看多伦多地产局的成交统计报告，我们发现，2016年前半年的成交量比过去10年同期成交量多出20%到30%，市场上买家太多，想买房子就要 抢 ，自然会推动成交价快速上涨。然而，这多出来的20%到30% 的买家都是拿外国护照又没有加国永久居民身份的人吗？绝对不是。在我经手的案例中，有些买家是拿了加拿大身份却回流中港台工作的人士。我个人相信，有关加税政策影响不到这批人。政府是想把” 很多”外国买家赶出市场，但是，真正受此政策影响的买家人群並不大，不会对房价造成重大冲击。甚至，在短期内，直到安省推出加税政策之前，原本计划投到温哥华买房的资金不得不移来多伦多，推动多伦多房价上涨。

修整房屋—1% 的魔力！

不过，长远地看，类似加税政策会压抑房价涨幅，减少疯抢房子的投机/投资者，让房子更多地回归其居住功能。很多朋友住的都是二手房，在卖房前将待售房屋修整一番，去除小毛病，适当翻新一下，降低房屋的表面年龄，真正提升房屋的价值。同时，因为修整翻新后的房屋住起来更加舒适，买家朋友们也愿意多出点儿钱买一间省去很多麻烦的房子。这样一来，卖家朋友们是用诚实的方法使房价卖得高一些，而买家朋友们事实上也不吃亏。

实话实说，很多华人朋友都在为自己的工作和孩子的学业而终日奔忙，平时很少有时间和精力去修整房屋，因此，很多将要拿出来卖的房子总会有这样或那样的大小问题。绝大多数朋友们的专业工作也不是房屋建筑装修，很多时候对如何修整翻新没有概念，对将要发生的费用心里没底。

综合多年来的实际经验，旧屋翻新不一定要花很多钱，很多时候，不足售价1%的修整费用已经可以让您的房子旧貌换新颜。这就叫做” 1% 的魔力! ”这里，我就和大家分享两个真实案例。

案例1—换实木地板的奇效

这是一栋位于万锦市(Markham) 的标准两层式独立屋，房龄约在40年上下。现任屋主大约在7年多以前买入，除了刷过墙面油漆以外没有做升级装修。从厨房和卫生间的五金配件可以看出，再上一任屋主所做的装修已是至少10至15年以前的样式。由于家里有老人，而且脚怕凉，首层客厅的地面也是旧式的地毯。

房屋上市之前，我曾与卖家讨论过客厅是否要换实木地板的方案，只是为避免干扰老人现在的生活方式，决定先不换木地板。房屋上市一段时间，看的人不少，但Offer的价格不好，曾有潜在买家三次看房还未下决心。终于，卖家决定换成实木地板，完工不足一周就找到真正的华人买家，出价也令卖家比较满意。其中的花费还不足售价的0.5%呢！

案例2—更具挑战性的旧屋

卖这栋位于北约克(North York)的侧复式四层(Sidesplit 4)则是更大的挑战。这是一栋房龄48年左右的旧屋，屋主一家在这房子里住了30多年，孩子们都已经成家並有了自己的房子，老人也搬到公寓去住了，这是典型的老年人屋主Down Size的案例。可是，这房子已经10多年连油漆都没有刷过，看上去相当陈旧。地面都是深色的地毯，让整间房屋的色调显得灰暗。仔细看，天花和墙面也有零星破损需要修补。几个卫生间的水龙头和马桶也需要修理。这样的房子还能卖出好价钱吗？

先告诉大家结果，这栋房子成功售出了卖家希望的好价钱，整个修整工作花费加币6千左右。也就是说，只花费售价的1%以内的成本，就可以将房屋从残旧状态变成宜居状态，明显提升房屋的可售性。我们具体做了些什么工作呢？

新油漆和木地板收益最高

案例2的这栋独立屋房龄虽然很旧，万幸的是，当年建筑商用的都是真料材实料。除木结构横梁都是一呎多高的实心木梁以外，连地毯下和衣柜内的地板都是传统的细条橡木地板。于是，我让工人师傅们先将墙身和天花重新刷漆，又掀去所有地毯，仔细打磨旧的木地板並重新上漆。结果，整间房屋的色调自然柔和，橡木地板闪闪发光。很快，有买家下单购买，而且售价相当好。

多年的卖房经验告诉我们，卖家朋友们可以在售房前做几项简单易行的工作，就会让您的旧房子更好卖，卖的价钱也更好。最见效果的就是全屋重新油漆。第二重要的是主要厅室有实木地板，尤其是当潜在买家是中国人的时候。第三，更换厨房和卫生间水龙头等五金件。而上述这些工作通常花不了售价的1%以上。这就是1%的魔力！请问读者朋友们，将修整翻新后的房子售价卖高1% 应该不是一件很难的事吧？事实上，修整翻新后的房子售价通常会明显提高3%左右，甚至更多。此外，还有一些花费少效果大的方法，例如，翻新地板时更换踢脚板，有时会有画龙点睛之效，使重新油漆过的房间更接近发展商出售的新屋的效果。

过度装修没必要

对很多换房客人来讲，全面装修旧房子是不可能的。一是因为装修得再好也没有机会享受。二来，多数卖房的朋友都没有时间和精力去做研究装修材料与挑选颜色等琐碎细致的工作。这时，他们完全有赖于地产经纪人的经验，找到一个花钱少见效快的房屋修整方案，提升房屋的品质，达到能住人的Move-In Condition，让买家愿意买，也愿意进来住。最好的结果就是，卖家不花很多钱也能让房子焕然一新，容易卖出，並卖个好价钱。同时，也不过度装修，可以留出空间给买家在未来进一步装修升级。

文章结尾，给读者朋友们留一点儿小小悬念: 如果房间天花高度是9呎，您会选用几吋高的踢脚板？如果是二楼的房间，天花高度变成8呎，踢脚板高度要变吗？

作者: 白金林 James Bai

Right At Home-安居地产

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。)