我知道你就是一个只会算利息的人!
二小姐很捉急
怎么会有这么傻的孩子?
关键是,傻孩子怎么还这么多?
类似的问题,一年又一年,一日又一日
科普了一遍又一遍
还有人前赴后继地花钱来提问
干脆一次说个透
向银行借钱也好,做融资生意也好
小白只会问:利息多少?
而二总监做生意,可研报告里要包括:
项目总投入
项目销售收入
留存资产价值
可售单方成本
自持单方成本
所得税净现金收益
项目自有资金IRR
换一份报告,差不多的目录:
总建面
可售面积
项目总投入
项目总成本
毛利率
净利率
现金流正值周期
IRR
太多人只关注利率是多少
而不关注还款方式
因为在小白的心目中,
早还,晚还,反正都是要还的
在小白的心目中
时间是没有价值的
而事实上,时间当然是有价值的
时间就和利率一样,具有同样的价值地位
你初期投入100万,5年后收回200万,不同的还款方式会带来截然不同的IRR(内部收益率)。
同样的,你向银行分期借款100万,月费率0.66,他的实际年利率并不是0.66%*12=7.92%,而是……嘿嘿嘿。
简单起见,我说四种最常见的还款方式
等额本金,等额本息,先息后本,等本等息
最简单的一种就是先息后本。
这是大部分信用贷和民间借款的还款方式
大家耳熟能详
每个月付利息,到期一次性还本金。
从小到大,家里亲戚借钱,
就是这样还款的,对不?
这种方式最好理解
可为什么没成为一统天下的还款方式呢?
因为先息后本有最大的风险——不还本金。
老赖老赖,长欠不赖。
每个月只付利息,永远不还本金,你居然拿他没办法。
所以你向银行申请长期房贷的时候,银行当然不会给你这种还款方式。
等额本金——每个月归还固定的本金,加上贷款余额的利息。长期房贷常见的还款方式。
以借100万,30年,基准利率为例
看上图
你第一个月归还固定本金2778元
归还利息4026元
到下一个月,你还是归还固定的本金2778元
但是因为前面你不是还过本金了吗?你本月的贷款余额变少了,你要还的贷款利息也变少了,这个月不再是4026元了,是4015元
所以你会看到,
等额本金是每月还款越来越少的一种方式
本金每个月不变,利息越来越少
这种还款方式,由于每个月都在回收本金
所以老赖比较少。
由于等额本金每个月的还款金额在变动
不方便记忆
也不方便应用于日常生活中
所以又产生了一种等额本息的还款方式
每个月归还固定的金额
这个金额由变动的本金+贷款余额的利息组成
以借100万,30年,基准利率为例
看上图,每个月你固定还款5307元
再也不必担心金额变动导致还款出现差错了
你第一个月归还本金1249元
归还利息4058元
两者加起来刚刚好是5307元
到下一个月,你归还本金1254元
归还利息4053元
本金变多了
利息变少了
两者加起来还是5307元
所以你会看到,
等额本息,在30年里永远都是5307元
这种还款方式也比较安全
好了
上述三种方式
都是血统纯正,利息真实的还款方式
下面介绍的等本等息还款方式,血统就不是那么纯正了。
等本等息,就是每个月还固定的本金,固定的利息。方式最好理解,但陷阱也最大。
这种还款方式,是很多银行信用卡、P2P现金贷等借款平台经常使用的花招,千万要小心。
比如某个现金贷平台,
3分钟审核,1小时放款
帮您解决十万火急燃眉之急
一个月超低利率只要0.99%
听起来很不错,是吧?
乘上12,也就12%
比如你借1万,一个月利息才100块。
这可是无抵押借款哦
大家都动心了
其实他是这样还款的
1万分12期,每月还本金833。
别忘记还得加上利息100哦
下个月继续还本金833,加上利息100
一直到12个月结束,你把本金还光,你还要还利息100
妈蛋!
本金都还光了,利息还是按照1万块的来算!
这就是最坑的等本等息还款方式
信用卡常说的分期
现金贷,无抵押网络借款的低利息
都是他这种还款方式
所以你看到啦
信用卡分期的广告铺天盖地
现金贷的广告铺天盖地
你以为他们是活菩萨,花这么大力气推销一款月费率只有0.99%的无抵押借款吗?
屁嘞!
月费率0.99%的等本等息实际利率(IRR)在24%啊!
法定高利贷利率封顶值了
你别忘了,你本金已经还掉了
可你的利息还在按照全额给啊!
为什么会产生实际利率和名义利率差一倍的情况呢?
因为还款方式不一样啊!
你把本金先还上
实际利率肯定就高了
在金融活动中
利率和时间一样,都是重要的指标
你把本金先还上了
时间就站在本金这一边了
每家房地产公司,除了项目全投资IRR指标外,还要分析自有资金IRR和股东资本金IRR。
其中自有资金IRR是一个项目到底搞不搞的重中之重
老板会要求营销部/工程部/资金部/成本部具体做好自己的回款时间节点
只有回款时间确定
才能确定自有资金IRR
才能决定项目搞不搞
同样投资1000万,花了5年时间变成2000万,但因为回款节奏不一样,你的IRR也不一样
五年后一次性还本付息2000万的,IRR最低,14.9%
每年回款400万,5年回款共计2000万,IRR是28.6%
每年回款按照600万,500万,400万,300万,200万这样递减,IRR是36.1%
反一反,每年回款按照200万,300万,400万,500万,600万这样递增,IRR是23.3%
所以你看到了
为什么房地产企业要千方百计早点回款
因为早点回款,项目自有资金IRR就会变高啊!
为了早日回款,老板经常施加压力,让我们大家立军令状
每个部门吐槽也是很激烈的
二小姐随便写点,博大家一笑
营销部——老板!房子卖不卖得动,既要看国家政策,也要看银行政策,你看看现在为了早放款,我们都向各大银行公开行贿了!返点4%,立马给你放款。啥?你说去银监会举报?切~( ﹁ ﹁ ) ~~~ 都是一条船上的蚂蚱,谁举报谁呀!
工程部——老板,我现在已经从开盘日子倒推,来安排施工进度了,可你知道这施工嘛哪有这么容易控制的?38℃高温天要停工的,零下也要停工的,台风来了要停工,再说设计部出图晚了,这锅不能我们工程部背吧?财务部不付款,工人不开工,这锅也不能我们工程部背吧?
融资部——老板,钱哪有这么好借啊!您看,信托、基金、私募,开发贷,现在是人人喊打啊,都是说变脸就变脸的家伙。再说了,付款和回款挂钩的,上家不回款,我哪有脸再去找下家游说嘛!您说是不?
总而言之
小白记住一句话
做投资
不是看你这个东西买来的总价是多少,利率是多少
你要看你现在付出多少,
未来何时,收入多少,
这样才能算出准确的自有资金回报率IRR
而不是单纯的问,总价是多少啊?利息是多少啊?
未发生的,未来30年的利息,你别想太多。大家换房子平均周期5-7年而已。