武汉军运会“大爆发”前 如何买房不被套？

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案

以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球：

提问：房姐姐，您好，因为宝宝今年9月份要来读小学，所以最近在看武汉的二手房，经过实地踩盘，三个选择，一，汉阳区保利香颂次新房94平米，加上税费18200一平，比周边二手房源高出2000以上，优势是位于次顶楼，视野无遮挡，三公里外有玫瑰园小学分校。二，武昌火车站旁边的紫竹园，96平米，含税费，165万，单价17000,20年房龄，步梯房4楼，且要全房拆了重新装修？小区环境你懂的（稀烂，哎），步行10分钟是中山路小学，据说学校凑合。三，光谷东的中建之星，109平，含税200万，附近有光谷17小，据说凑合。这三套房子都还是低于同小区均价的，看了一个月二手房，很迷茫，区位跨度也比较大，很迷茫了。另关于我自己，下半年准备到汉阳或者光谷东上班，做财务好找工作。首套，计划60万首付

回答：仅考虑学区的话，其实这几个盘对口的学校都一般。学区房是你找出想去的学校，然后找出对口的小区进行淘笋，保利香松目前二手不含税价格不超过1.5可以入，且不对口玫瑰园小学。紫竹园房龄太老，且离你的公司远，不建议入。中建光谷之星，自住不错，但是你看的这套单价高了，最近可以淘淘朗诗里程单价1.5-1.6满二的盘，这个价格下跌空间小，比较保险。

提问：亲爱的房姐你好！家里有一套关山大道附近的60平老破小（武汉职业技术学院内），现在应该卖掉吗？还是出租比较合适？（租金2000）房龄30年，不过02年才办证，以前学校分的房子

回答：房龄30年卖了，现在别人接盘不一定能贷款了，可能要全款接盘，抓紧卖吧，然后置换新盘或者次新盘

追问：现在又听说有可能拆迁，但是还没确切消息，需要抓紧时间卖还是拆迁划算？

回答：这个需要你自己平衡，如果有确定的拆迁文件下来，那就要保留。另外就是如果附近的小区都拆了，你这边也是大概率要拆的，这种情况也可以留着。

提问：房姐，房产对敲的对象有哪些，只限于亲属之间吗？对敲会产生哪些费用，是不是不需要经过中介

回答：一般是夫妻之间不能对敲，一个户口本上的不能对敲，但是有些贷款中介可以做到一个户口本上也能对敲。对敲的费用就是正常的交易税费和贷款服务费，交易不需要经过中介

提问：房姐你好，目前情况如下。婚前我和老婆各一套房，我是南湖玫瑰湾一套120，无贷款，老婆是巴黎豪庭90，有贷款。现在的想法是把巴黎豪庭的置换一套3居，华科附近。也想再买，但不考虑jlh。请问怎么处理利益最大化？什么价位出手，什么价位入哪里？请房姐给点具体的建议。

回答：思路正确。巴黎豪庭出掉之后用你们的二套房票再买一套。南湖玫瑰湾的没有贷款，抵押后再用老人票的sfsd入一套作为投资。巴黎豪庭目前成交价在2.2-2.5，根据你房子的装修和楼层，价格在这个区间比较好卖。入哪里看你们是自住还是投资了，自住就买生活半径附近的盘，自己喜欢最重要。投资就关注关山大道的新盘和二手次新淘笋

提问：姐姐你之前问答里面回复大家的，有一个观点，就是白沙洲的二手房单价低于一万四，还是一万五的才可以入手来着。还有就是这个价格包不包含后期的税费。还有就是你说的这个应该说的是主流的楼盘吧，不包含还建房吧，毕竟房屋品质不如主流楼盘。

回答：白沙洲单价不超过1.5，但是价格当然是越低越好，不包括还建房，还建房有证单价不超过1.2才能入

提问：房姐你好！能不能推荐一下光谷东的盘！武汉房子没满两年可以卖吗，是按网签还是拿到房产证开始算起的

回答：光谷东性价比高的盘是花山郡的新盘，花山单价不超过1.2的新盘都可以入。光谷核心区所有的新盘单价在1.8左右的都站岗，二手可以淘淘光谷东核心区的朗诗里程或者附近几个盘，单价1.5可以入

按产证时间计算

提问：你好房姐，拿我爸爸的房子去抵押20万给我交首付是否会被银行看成首付贷

回答：不会，不要转账，一定要取现，不然也有首付贷嫌疑

提问：房姐你好，这几天办大学生落户申请了三次都被拒绝通过了，钱几次由派出所填错和落户性质填错，昨天是反馈实际居住地跟落户地址不一致（因为在北京工作填写的实际工作地是北京）。昨天有打给派出所问是不是我的实际居住地和单位都填武汉才能被审核通过，结果是肯定的。所以今天把实际居住地和单位都换成了武汉的朋友公司。我担心晚上审核，因为能看到前几次的提交记录会影响这一次的通过。不知道会不会有影响。再不通过，我也不知道怎么解决了。另外还有一个问题想请教您现在其实会有点纠结，既然如果能破限购，当然是希望能在市区内。首付40左右的情况 你推荐二手房吗？相比位置有优势的二手房和新盘。你觉得哪一个相对投资价值更高呢？二手房的楼盘或者区域姐姐有推荐吗？

回答：资料提交之前仔细审核好，如果通不过，建议你人回来一趟，亲自去办就不会错了。符合大学生落户要求，就落户买，破限购需要费用，不合适。首付40目前考虑白沙洲，四新，谷东花山，这些都是刚需盘集中地。目前武汉买房都是非笋勿入，不要买错盘站岗。新盘就是我之前反复推荐的那样刚需倒挂盘，三环内陆铁沿线，单价1.5以下。二手盘目前需要淘笋，看你重点关注哪个区域

提问：房姐你好，我的情况是这样：夫妻二人在北京工作，打算回武汉发展（老婆武汉户口，我不是），子弹50，凑一凑勉强70，以后大概率会在光谷上班，老婆父母在武昌水果湖，请问sfsd，刚需，既考虑自住又考虑投资的话，以下几个楼盘优先级是如何：保利时代、琨御府、保利上城、联投花山郡、中锐滨湖尚城、长投绿城兰园。谢谢！

回答：这几个盘的不是同类产品，不能放在一起对比。如果以后打算在光谷工资，并对学区有要求，保利时代更合适。关山大道领涨区，琨御府是不错的选择，但是这次开盘可能需要全款。其他几个盘投资合适，自住没有光谷核心区好，优先保利上城和花山

提问：房姐，长沙的房子有没有投资的价值？ 还有不少八九千的

回答：如果有长沙房票，可以入，绝对值低，上涨空间大，但是做好长持的准备，长沙ZF管的太死，近几年没有放松的意思。

提问：房姐你好，目前准备把全款的房子抵押出来做现金流，但是不知道哪种方式好，有一种等额本金的贷款为10年，利率低到年化率4.5，但是还款压力并不小。觉得还是先息后本的压力小年化利率6.8，要比等额本金每个月月供少还一半，但是这些只是支付的利息钱。而且每年需要做一次过桥结清在接着贷。我这比金额最多就用五年，但是不知道如何才能轻松的撑过三五年。因为抵押出来的现金一分不少全部都要投入到房子里已经快到极限了。

回答：每年过桥的产品放弃，压力太大，而且后期能不能循环借出来也是个问题，建议试试公司经营抵押贷，年限可以到20年，利率也低。10年的可以考虑

提问：房姐你好，婚前2010年老公纯商贷买了一套房子，目前还在还贷，还未办理房产证。婚前我也商贷贷款买了一套房子。目前我们已经结婚。现在想让他以个人名义用公积金买第二套房子，如果想做成sfsd,是不是可以有两种方案：

1.把他的第一套补齐全款，JLH析产，然后过户。请问过户费需要多少钱？

2.联系开发商把他的第一套更名成我的名字，再JLH。一般更名需要费用么？

这样操作之后，我老公再去买房，算第一套，还是第二套？首付几层？贷款利率多少？请问这两种方案哪一种费用最少？或者房姐有没有其他的建议方案可以提供？

回答：老公名下这套，贷款还清然后加上你的名字，再去掉他的名字，80元转移登记费。操作之后老公算首套，贷款7成，利率看银行。已经网签的房子开发商不能更名了。如果房子尾款不多的情况下这样操作合适。

提问：海伦春天四期，70年住宅共三层，一二层是商铺，单价不到10000，没有窗台，是否可以投资，2年后是否容易转手？70年公寓，更接近法律定义成套住宅，和商品房定义的普通住宅有区别，不是商铺

回答：商铺改住宅，是张鬼牌

提问：你好，想问一下，天纵半岛蓝湾的，房子如何，投资自住可以吗？持有五年以上如何？后期好出手吗？保利上城没有摇到号，摇了990号。凉凉了。考虑联投花山和天纵这边了

回答：可以，梦想特区宏图里比天纵位置更好

提问：房姐你好，汉口江岸自住，预算300万内的盘，有什么可以推荐的？准备看CBD，菱角湖万达，恒大御园，江汉路的都会轩，世纪江尚。还有什么适合自住的。谢谢

回答：自住主要看自己的喜好。泛海CBD虽然并没有做起来，在二环，交通方便，各样配套都齐全，板块新，繁华中的幽静之处，投资不合适，自住反而舒服，过气的IP，也不像滨江价格炒的高。单价不超过3万的盘比较合适

提问：房姐，你好，请问下目前我名下房子没办证，有贷款，父母名下各一套，均没有贷款，怎么才能获得首套的资格，代价最小。求支招，感谢。

回答：1.如果要买新盘：父母离婚，全款房都过户到一人名下，另一人腾出sfsd做接力贷继续入。

2.如果要买二手房，你的名义买直接做2改1就行。

提问：房姐又来打扰了  在武汉转了一个星期    现在有两个地方 不知道怎么选择请指教  保利上城8个茶 合算起来15000+/平 一般精装修  楼层20-次顶（暂不确定）起五号地铁在小区门口   保利星河九州  15600/平  精装修带地暖新风系统  顶楼27    四号地铁门口两百米  没有买房经验不知道该怎么选了

回答：保利上城算上茶水1.5没有性价比了，保利星河久洲单价比较低，但是附近有锅顶山和扁担山，不建议买，再看看其他盘吧，收益第一。

提问：房姐你好，我现在公积金贷款只能贷30w左右，一共需要贷款80w。那么我是选择组合贷还是商贷两年后转公积金贷款啊？

回答：确定贷款银行可以商转公的情况下，先商贷，然后转公积金贷款。

提问：房姐你好！最近想换房，想把盘龙城的房子卖了入手恒大御景，需CSF20万可以买到，值得吗？孩子明年上小学，目前盘龙城单价10300左右，房龄10年。

回答：不值得，茶水20买恒大龙城？疯了！

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