学位房，凉了！一夜之间资产缩水100万

提问：新人首问：房姐您好！有急事咨询，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：楼市上行期，业主违约的比例会大很多按照合同执行，业主按20%房款赔付。

解决思路：

1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。

2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协

3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：你好，想在武汉置房，已有一套在青山，手上有70万，户主可置于儿子名下，光谷周围有推荐区域吗？现在武汉置业时机洽当吗？

回答：你好，光谷投资回报率最大的盘，详见知识星球内部分享。现在武汉买房是好时机，答案：是的！不要陷入韭菜思维。

“资金成本我不要承担，就是要买在大涨前夜”。2007年、2009年、2013年、2015&16年前夕，都有无数担忧金融危机，惶惶不可终日，然后惨烈踏空的韭菜们。正统投资学中，没有“主动择时”的地位。长线（踏空）风险就是短线风险，定期定投才是王道。经济危机，房子就要跌价，也是标准的伪科学。多空对立的时候，才是最佳淘笋时机。

提问：新人首问,智慧的芳姐,男32岁已婚,有个1岁宝宝,目前在武汉周边城市上班,准备在武汉买房,属于首套、刚需、商贷，手上有36万,找亲朋好友借能凑到50万,但5年内要还，我平时吃住在单位，1年到手12万，老婆主要在家带娃收入只能满足自己和宝宝日常开销，暂时不确定以后能否在武汉定居，所以买房属于半投资半自主的考虑。先前看过你的文章，昨天也实地看了几个马上要开盘的楼盘，大概情况如下：融创城105平三房单价1.3万总价136.5万首付41万；富强天惠园97平三房单价1.44万总价140万首付42万；地铁盛观上城100平三房单价1.55万总价155万首付47万。自己的分析融创城楼盘体量大、周边规划好、发展潜力不确定；富强天惠园楼盘体量小、周边规划差；地铁盛观上城楼盘体量居中、周边已基本定性。问题1、结合自身的情况，哪一个楼盘比较适合我？问题2、如果都不适合，芳姐有没有其他好的推荐？

回答：融创城不买，三环外并非投资首选。现在大城市普遍有一个做法:向近郊疏解产业、人口和交通。近郊形成各个产业和居住平衡的组团。所以三环外的新房需求就具体情况具体分析，如果产业发展顺利，有人口持续导入的近郊板块新房次新的需求是真实的，价格相对是比较稳定，有支撑点。如果有其他问题，比如天生地块制约，短中期难以改善的交通瓶颈，或者单纯的板块炒作等，并没有稳扎的需求，那么拿下，特别是短期投资会非常难受，可替代性太强。

融创城就是这类板块，跟着军运会火了一把，现在已经是过气IP了，除非你纯自住。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好， 坐标深圳，目前家庭在南山区深蓝公寓有一套两室，罗湖区东方尊峪有一套两室。想进行投资性购房，目前的方案有：1）出售深蓝公寓（东方尊峪家里人比较喜欢）,目标总价大概1300左右，目标是学位好的地区的三室或两室。（科苑学里，英伦名苑等，海怡东方等）2）dyd两套，大概到手550W，目标总价大概1000W左右，目标是学位好的超小户型(滨福世纪，瑞铧苑等），或者学位次好的集团学校(招商海月，西海湾花园等)3）dyd一套，大概到手300W，目标总价大概800W左右，目标是位置比较好小户型。（滨福世纪，宝能太古城，前海时代等的1室）麻烦您解答下，从投资角度看，怎么搞比较合适，另外有什么推荐的位置适合购买呢？多谢啦

回答：你好，深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。

优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。

劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。

深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。可以考虑出售换筹。

纯投资角度，建议入手一套集团学位小户型，再加上一套普通潜力次新盘。

自住+投资建议方案1

提问：美丽睿智的房姐你好！看了你不少回答，受益匪浅，我现在坐标深圳，自己目前也遇到买房困惑，希望能得到指点，感谢～现状: 去年2.5w每平入手一套87平东莞凤岗名流印象小三房，使用老爸名额，由于贷款年限短，月供14k，目前供两老居住。父母另外持有惠州大亚湾两套房用于出租养老，暂时不准备动。我自己保留深圳sfsd资格。子弹: 目前手头所有子弹70，东拼西凑可能可以凑到100，月供空间最多还有12k，估摸着总价需要控制在350以内。需求: 纯刚需，期望在深圳上车一套两房或者小三房刚需房，作为婚房，小孩学位啥的还早，暂时不需要考虑，主要想考虑宜居和增值空间（易置换）。家里老人比较喜欢龙岗中心城和大运片区的环境，正好离凤岗也近，我也觉得不错，最近有关注了一些二手房。万象天成，中海塞纳，东方明珠城有看过几套。问题: 本来想再攒一年钱（明年六月子弹应该可以积累到120），但最近深圳房价波动让我很焦虑，不知道应该尽快上车还是再等一年？如果要上车，中心城和大运片区这个价位上有哪些值得推荐和关注的小区？

回答：你好，可以考虑先上车大运。万象天成，以前有说过，双拼户型多，得房率不高，物业等等问题。远离万象天成和东方明珠城这两个楼盘，位置不差产品差。

大运｜中海康城花园 中海塞纳时光一期中海康城花园有20栋，自带幼儿园。户型44平左右一房76-89平两房三房159平四房，户型朝南，小户型沿马路，都比较吵。二期中海塞纳时光共6栋户型有72-85的两房三房122-137平四房共同的学校目前九年制福安中学，佳兆业未来城北面的农民房拆迁后会有一所新建学校，看过其他中海的房子，中海的物业很一般。距离地铁3号线4公里，16号线2公里。中海的成交量在大运片区是最高的，价格也是洼地，整个大运片区，三房基本上在85-89平左右，只有中海有70多平的三房，投资是个不错的选择。

中海康城算是最好的一个盘了，毕竟有热点，交易常年雄踞榜首，不愁砸手里，不过康城也有近十年楼龄了，加上体量过大，需要精挑细选淘笋才行。

提问：新人首问：帮我弟咨询，他和弟妹在西南四环内（丰台区新华街七里）有一套80平小三房，两人名字，贷款基本还完。目前手头有存款150w，家庭年收入（税后）50w左右。有一孩刚满一岁。由于名下有亲戚的另一套房（挂名），故无法走公积金贷款。说到这里就来气，我那弟妹真是一言难尽。需求：想置换买个大点、有较好学位的学区房，如行不通，就投资二套房。请房姐指点迷津：是否有办法用公积金贷款？我弟公积金每月5000多，不用可惜。

回答：你好，最近北京西城多校划片闹得满城风云，北京投资学位并不是一个好选择，优质的教育资源集中在东西城和海淀。

北京的东西城的房子，还有投资价值吗？东西城的投资，本质上就是赌学区和特权。

关于学区：东城进入学区划片，开始进入下行通道，最高点已经过去了，你想赌一把追高的机会也没有了。而西城，就更为复杂，在海淀东城都陆续进入多校划片阶段后，西城确定进行单校划片，成为唯一的【学区高地】，即使外部有学区划片的风暴，西城反而被涌入的【难民】进一步推高。于是，西城涨了，更多的拥趸开始追入西城。最新西城也开始实行多校划片，政策7月执行，可以预见，这2个月西城价格还会继续推高。但长远看是利空。

领导说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。什么是历史的进程？哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。教育就是一种资源。北京最富庶的商业地区，在朝阳。公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。教育的均衡化，是历史的进程；随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片...

学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育最低的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。海淀学区，会无限接近朝阳的水平。东西城的房产，没有升值逻辑，不建议作为投资。单纯考虑学区，可以关注星球内推荐的学区板块，属于教育比较均衡的区域，未来北京的学区房选择，也要选择这类板块，比较安全。要论投资 教育资源和生活环境，有更合适的选择。

不要用公积金贷款，不要轻易用组合贷款。

一、任何贷款，都要看成本。使用公积金或组合贷款，表面上看享受了1-2%的利率优惠，实际上却付出了更多的成本。与按揭贷款或者全款不同，组合贷其实是同时申请按揭和公积金两笔贷款，这样一来：

1.贷款的审核更严格（绝大部分人的流水是不够的，但是按揭审核松更容易沟通通过）；

2.流程手续增加；

3.贷款时间周期更长；

4.卖家也要承担一部分风险，买家要让渡价格利益；

5.贷款一旦失败，买房贷款的手续要全部重来，但交易周期不等人。

真正便宜的房源，往往是急卖房源；真正便宜的房源，往往需要面临和其他买家的竞争。急卖的房子，大多需要买家全款，往往不是满五唯一，也就是所谓 95%的笋盘，需要全款再抵押；急卖的房子，其他买家可以出更短的周期，可以正常按揭，能够3个月过户，为什么要接受风险和不确定性更高的组合贷呢？

能够接受公积金甚至组合贷款的房子，往往本身并不便宜；房屋的2%差价，就是十几万的级别，远远超过2%的贷款利息。公积金组合贷款，让你输掉了买到更便宜房产的机会，增加了贷款的风险，增加了选房的困难程度；任何一项，都是巨大的成本，这才是真实的成本。成本不光是利率的成本，还包括风险和机会的成本。公积金组合贷，表面获取了利率的优惠，实际支出了更多的风险成本。

有人说：「那我不办组合贷，办纯公积金贷款行不行?」答案还是：不行

二、房贷，最重要的是贷足

买房不赚钱，买房贷款才赚钱。只要房子没有买错，任何房产的贷款，最重要的一点都是：贷足。但是呢，用公积金贷款，你是没办法贷足的，除了极少数单价很低的二线城市。

以北京为例，公积金贷款的上限，是120万；并且需要公积金持续11年以上，否则每年只有10万。假设我们用公积金贷款，贷足65成买房，那么房屋总价的上限，就是120/0.65=185万。北京什么样的房子是185万？——不能买的房子在北京，一套像样的、能买的房子，总价基本在250-300万起；使用公积金贷款，一定是贷不足的。

小A觉得公积金便宜180万首付公积金贷款买了300万房子，5年后600万；

小B不贪心，用180万首付按揭买了450万房子，5年后900万；

小C打工11年请假0天，终于用公积金贷足120万首付70万买到了185万的房子，但是房子总价太低，买入时有很多上车溢价，3年还没有涨，小C决定180万卖掉回老家发展。

买房，最重要的是贷足；机会成本，是最大的成本；选筹正确，是买房的基础。组合贷，选筹减分，机会减分；公积金贷，选筹减分，机会减分，贷不足减分。想要占便宜，就要做好被收割准备。

三、公积金，正确的用法是什么?「取出来」。

用购房合同和租房合同，取出你的公积金；用每月缴纳的公积金，冲抵房贷。

如果一定要用上公积金，也有办法操作。新华街七里尾款还清之后离婚，腾房票，把房子过户到弟妹一个人的名下，做抵押融资，用弟弟的公积金贷款买入。杠杆可以加足，当然要找对渠道操作。

提问：新人首问，房姐你好，我是北京集体户口，目前在深圳工作（不排除日后回北京工作，看机会），北京深圳均有房票，单身未婚，在深圳住单位公寓（一居），子弹120w，还款能力每月1w，首套首贷，目前计划买房，请问：1. 目前计划先北京买房落户，然后出租。如果以后结婚，在视情况深圳租房或买房，这种方案是否合理？

2. 如果在北京，这个首付和还款能力，适合买哪种房：共产房，新房，限竞房，还是二手房？3.如果在北京买房，推荐哪个区？如果通州买二手房，可能只能买一居，是否有合适楼盘推荐？

回答：你好，优先入手北京，子弹120在深圳很难选筹了。深圳的金融政策更开放，未来还可以操作成首付3成，北京相对难一些。共产房，新房，限竞房这3类都不推荐。北京性价比高的上车盘板块，见知识星球内部分享。

上一轮行情中 通州副中心消息出来后 通州次新领涨，导致大部分次新盘的溢价还没有洗干净，且未来一段时间内，通州的溢价还会存在，入手价格高代表着未来的利润就减少。如果通州的规划实现了，值得6万，现在地皮还在晾着就卖6万，就是送给政府当韭菜。

我们买城乡结合部的方式是：是在一个5年后价值10万的板块，今天3万买入。反观现在的通州：地段价值3万+政府炒作预期2万，赌博显然不合适，就算硬拉，郊区6万到10万还是很难的。如果未来工作生活在通州准备自住可以买。通州很大，通州万达，运河CBD，靠近亦庄次渠一带都是不同。相对来说，老通州（万达附近）价格相对合理，今天地铁次新值得4万，5年翻一倍， 运河CBD如果建成，有100万本地常住人口，可以比老通州贵20%。

提问：1，基本信息。女，30岁，单身，坐标武汉，通过大学生落户政策武汉户口，社保连续5年以上，有公积金。2，资产状况。现金15w，2015年购湖北襄阳一套房产（用武汉公积金贷款，还剩15万左右）已精装修，闲置，转手估计可以卖80万。3，问题。疫情思考人生，想在武汉定居了。很纠结一些问题。方案一：要不要把襄阳房产卖了在武汉购买住宅？当下最主要想自己住，小户型即可，可以考虑哪些区域？万一成家了可转手。但纠结住宅大多期房，和装修问题。方案二：用15～20万现金，买一套精装公寓，此方案能解决自住问题，但后续不好搞。恳请房姐帮忙分析 捋一捋思路，凌晨3点了我还在思考人生 下不了决心！

回答：房产投资的体：对经济学的理解，投资品的选择，风险把控。大确定下重注，就是房产投资。房产投资的逻辑就是资产增值，负债缩水。涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。建立一个长期的债务资产组合包。

房产投资的用：专业知识体系的建立，房产的内别有商品房 小产权 保障房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。商品房又细分为：上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等...做到精算和自己资产情况来做计划找到自己的适合的玩法。往往又有多少人看了几篇文章就冲动“全仓上杠杆 一把梭哈”赢了会所嫩模，输了下海干活。那不是投资，那是投机。

房产投资的术：就是方法论，好比我们去看盘第要提前做好一个区的准备，街道社区覆盖的小区有多少个。用价格来分享区域的梯队，今天要看多少个小区，小区的栋数，户数，户型，主力户型，成交数据，过去的涨幅，对标的学校，交通，商业，短期长期有没有确定性的利好。选筹就是市场调研报告，买房是买的土地的增值，买的信息差。还要解决资金问题，名额问题。一个职业玩家一定是要付出时间精力来获取经验，成功的方法千万条，道路只有一种“勤奋，认真，努力，负责任”

认真看过星球文章的圈友都知道，我们鼓励卖掉三四五线城市房产，置换成一二线省会城市的优质资产。但是优质资产并不包括公寓。用襄阳房产裂变，80+子弹，激进的打法入手2套武汉低价潜力盘;稳妥的打法入手一套刚需盘自住，剩余子弹买沈阳。

提问：房姐你好！向您请教一个人生的选择问题。儿子已被武汉中建三局，校招录取。现在应骋深圳的小学数学老师岗位，如果也被录取，请问，该做如何种选择？去年刚购买了碧桂园云玺的房子，手上现在有子弹300左右，深圳边远的小房首付够吗？还想问，能在武汉中建三局上班，但是把户口转到深圳，能享受深圳应届985学生落户，奖励1.5万元要奖励吗？在人生的十字路口该如何选择呢？请睿智的房姐帮忙解答。多谢！如果房姐翻我，也请群里的精英们给些意见。谢谢大家！

回答：建筑行业十年内依然会很好。

国进民退周期内，基建工程行业成为行政资源及垄断寡头附庸，跑工程、结清款是跪地求人行业。

分析一个行业有没有前途，第一看行业增量空间，二是看你提供的行业价值，最后更重要的是行业是否充分竞争。

普通教师本就不是收入高的职业 除非是网红老师中的佼佼者 或者高校里能直接转化为社会生产力的专业&重大课题带头人（非文科）

路径本身就不侧重于财富 而更多是社会认可要靠此路径谋求大量财富 付出心力和所得不成正比获取收入不一定就一个来源 试试发挥自己的优势 开源多核 很多行业内优秀的人都是crossover可以把户口转到深圳

提问：新人提问，基本情况：本人 四线城市主任医生 正高职称 46周岁 女儿在澳门读大二 爱人国企员工 1子弹最多150 月供10000左右想纯投资房产 无任何地区房票 资金还如何分配 投资哪个城市比较好呢 如何破当地的房票 比较倾向于广州黄埔和深圳 有具体楼盘的推荐吗？或者位置2本人想去一线或者新一线重新找工作和未来养老 爱人想办停薪留职去一线做点生意 对于这个决定和爱人生意的方向、城市有何建议呢 3女儿未来是否应该出国读研学商科呢 未来做生意 他的职业规划该如何计划呢？在大学期间他应该如何磨练呢？有什么人生建议呢？他毕业可以直接拿到上海和深圳广州的户口 未来该让他留在哪个城市呢？

回答：1.深圳热门板块现在高位了，建议在第二梯队寻找次新潜力盘。深圳和广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

2.目前看医疗体制不颠覆式变革，个体医生的价值就无从体现。优质医疗资源无法自主定价，就是个被患者剥削的廉价打工仔。如果能利用现在的渠道资源，转型医疗器械行业还不错。

3.本科 数学+物理。硕士 金融+计算机。工作3-5年后再去读MBA。这是最理想的路线。如果好好学，能训练严谨的商业逻辑。

每一代人的竞争都是同龄人的竞争，有人研究过商业大佬成功的共性天赋：偏执、自恋、权术。暗黑体质更外向、更开放、更挑剔，内心更强大，乔布斯、英特尔格鲁夫、雅虎梅耶尔、LVMH阿诺特、马云、许家印，特别擅长玩弄对手于股掌。迅速掌控全场的能力，以德报德，以直报怨，搞定人抗住事，是同龄人竞争胜出的关键。

大学多接触社会 放到竞争和冲突激烈的地方，不要养尊处优，做到撒手放养，为自己的决定买单，培养解决问题、搞定人的能力。竞争、挫折、吃亏、受辱对孩子成长最重要。

上海户口>深圳和广州户口

提问：房姐你好，想问买一套总价235万左右的新房，49岁了，可以贷款20年，首付3层，要贷款差不多165万，1，还款方式我是选择等额本金还是等额本息。2，我是过几年提前还完贷款还是贷足20年好。

回答：你好，任何情况下都选择等额本息的还款方式，年限越长越好，不要提前还款。为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？

我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多 

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：房姐 新人第一问帮朋友问的。刚毕业，收入不多，现有子弹十五万左右，老家武汉孝感市孝昌县的，现在工作在外地，以后想回湖北工作，但是近两年不会回。第一意愿是想在武汉买，但是资金有限，就想着先在孝感市买，凑够首付，母亲在孝感市上班，可以装修先入住，等以后再攒点钱，有需求的话，卖掉在武汉买，孝感看上了鼎观世界或者天纵御府，离槐荫站比较近，坐城际到武汉时间约半小时，想在今年6月份去定下来，求房姐给点建议。

回答：你好，暂时预算不够，用资产追资产的思路正确。但是选错了城市。

三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。

目前区县房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。由于一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大，很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标，只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺，而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。

任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。

比如荆州高铁开通后，目前已成为湖北省人口外流最严重的城市。孝感也不例外。

提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！

同样是单价单价8千，省会城市投资大概率会翻倍，但是买孝感可能租不掉 涨不了 也卖不掉。

提问：房姐，为什么你说本地人总是看不清本地房产的投资机会？

回答：经常会听到很多刚入行的多军朋友说，投资新兴区域还很荒凉，问了本地人都说根本不会到那里去买房。当看到这个提问时，很多人就会放弃，就会用“本地人都不会去”挡住了自己的钱途，最终错失一次次的投资机会。

而我当面对这样的问题时，就会眼睛一亮，机会来了，眼前就是布局的最好机会，而那些总看本地人布局出手才出手的人往往就是接盘侠。因为决定房价涨跌的，根本不是本地人，而是有远见的外地人。

因为我清楚的知道，房产投资就是捕捉那些会涨价的房产，而会涨价的房产就是周边配套设施会不断有增量的房产，而配套设施的增量就是从要啥没啥过度到要啥有啥的转化过程。

也就是说，房价上涨的本质就是房子周边的配套设施不断增加，而只有城市新区才会有这种增量的大概率机会，而城市老区基本都是成熟区域，没有了增加配套的可能。

而本地人基本都是居住在老城区喜欢恋旧，对原有的基本恋恋不舍，哪怕再破的地方自己喜欢了也不愿意离开。对于城市新区基本看不上，也不相信新区真的能够崛起，因为在本地人来说，原来的才是最好的，习惯的就是最适合的。

而决定房价的，是看有没有越来越多的人愿意买，买的人越来越多，房价就会上涨，而城市新区由于有不断增加的全新配套，而外地基本不看老城区新城区，只要哪里便宜哪里的配套越来越好，就会买哪里，这样，新城区往往成为外地人的的首选。

而这些新城区由于外地人的不断涌入，又有足够多的地方承接城市新功能，配套设施就会越来越完善，带来的最大变化就是房价的大幅上涨。

当城市新区的房价大涨后，标志着配套设施也开始完善，于是本地人才开始接受这些新区，这个时候前期的投资者可能就会开始卖出，而接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。

北京房价这些年涨幅非常高，可是推高北京房价的根本就不是北京人，而是那些来北京打拼的外地人中成就者。而北京周边更是基本外地人购买，本地人很少去周边置业，而涨幅最高的恰恰就是北京的周边。而当北京周边房价涨高以后，北京本地人才开始纷纷到周边置业。而这些人就是接盘侠。

提问：房姐，环一线城市的房子投资还可以买吗？未来潜力怎么样？

回答：如何判断城市估值潜力？人口越多越稠密的城市，经济潜力越大。这是经济学底层原因决定的。经济学是怎么来的？资源不够。那么，最快速的解决办法就是，共享资源。

举例，在一望无际的大草原上，你建个学校，经济学上，不现实的。就算勉强搞几个，也难以长期维系。但是，在人口稠密的大城市，建一个小学立即爆满。同理，医疗教育，货运客运，物资流通，信息传播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在内环线摆个早点摊，辐射的人群大，生意好做。你在山东寿县的村口摆一个，基本没生意。

当然，人口稠密也会带来弊端。交通拥堵，水电气资源不够，垃圾太多，房价太贵，公共资源短缺。怎么办呢？不是回老家，而是往外扩散，建立大城市为主的经济圈。人口密集也分为两种。一种是综合业态丰富，什么都有。无论哪一个行业暂时困难了，也不会影响整体。二是单打一的产业结构。虽然短期内聚集了大量人口，但是主业不行了，立马下滑了。想当年，瑞典的某几个资源型城市，何等的兴旺发达？

但是，这种城市的产业结构单一，一旦资源没了，直接躺在床上干嚎了。这个理念就对楼市起到了指导作用。业态丰富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城区不行，就去郊区看看。郊区也没有资格，考虑就近原则，隔壁省的交界处也看看。或者中东部省会，人口稠密，产业结构丰富的发达地级市。

环沪环京，因为政策原因，规划原因，人为的造成不方便。从全国一盘棋的角度看，迟早会改善的。但我也不推荐你去京沪的周围。因为迟早是多早，谁也说不清。历史一瞬间，人生一辈子。

提问：房姐导师您好，我觉得您对社会的认识足以成为像我一样很多人的导师。看了您的一则回答，读书构建的知识体系无用，只有家学才是有用的。但这个社会有家学渊源的人毕竟不多，像我这样的普罗大众，想要完成逆袭，改如何学习真正有用的知识呢？希望您能回答，希望能想您学习。

回答：你好，先科普下 什么是家学？

所谓家学，就是有人告诉你跟教科书上不一样的东西，也就是真实的游戏规则，而且同时家里的环境人文让你从小耳濡目染，最好还可以给你提供实习环境。别人需要到25岁交巨额学费未必能学到的东西，在你已经是从小就融化为血液中的本能了，30岁企业管理博士毕业不如从小旁听家族企业董事会。千金难买一句真言。这就要求家族历史上出过明白人。“一人得道 鸡犬升天”实际上也是这个意思。

而明白人，一般都是曾经混的比较好的，比如中过举人，做过二品大员，或者经商开厂成为巨富过，或者是开过天眼的得道高僧、机缘奇好悟性奇高开宗立派的宗师前辈，也就是他的逻辑曾经在这片特殊的土地上得到过实践验证。

因为实际上除了数学物理这些自然科学明白无误通行世界，所有跟社会、文化、传统、礼仪、程序、历史、政治、人心人性、官场商场、接人待物、修身养性有关的东西，都是具体多变的，没有世界标准，统一格式。比如大家都学过历史，我们对历史课印象最深的就是摇晃着脑袋背诵历次农民起义的历史意义，哪次农民起义发生在哪年，这能不傻吗？

还有，真正的家学一定不会像那些业余作家写的职场小说一样教你如何勾心斗角，如何搞办公室政治，而是教你如何识人，如何与各类人相处，如何做好工作，如何为别人服务、提供价值，如何看待利益、诱惑和机会，当然更高级的是天理人欲之学，这玩意儿总共也没几个人弄明白。

所以很多学校里的学霸一到社会，立马露出原形。学性好悟性高的，经过艰难求索，无数次碰壁走了很多弯路之后，或还可以有机会蜕变顿悟；悟性低机缘浅的，实际上一毕业就已经被淘汰了，只是需要时间让他去明白和接受而已。

教育的主要部分来自于家学，所以并不能寄希望于学校 老师。

意识到了家学的重要性不能直接改变教育子女的命运，因为家学本身是客观存在的，家学水平的高低是客观的，不是你想传授就能传授高深见解；意识到以上两点，也许是一种痛苦，大多数人知道现实后并没有改变现实的能力。知道了就能成？——不行的，没有那个能力，别人也不会代劳，传承具有稳定性，所以阶层是客观存在的。

虽然如此，但在意识到家学的重要性之后，你还是可以调整精力的配置，胜过同阶层的大多数家庭。家学不仅来自于父母的见解，还来自于资源和组织结构，有钱更容易接触到见识，在组织中才能意识到不同人的角色，原子化家庭不具备组织结构。

突破的核心是想办法提高概率。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。