市中心这类房子，为什么纹丝不动？
都说广州房价涨涨涨了，我看未必！
最近陪朋友看房就发现，天河路商圈周边的很多二手房才卖四五万，居然比黄埔、番禺等近郊板块的次新房还便宜。
天河路商圈是什么地方？绝对是宇宙中心级的超级地段，这里周边一公里内，汇聚着全广州最高级、最昂贵的城市资源，是广州作为国际大都市的象征！
然而这个地段的许多二手房才卖四五万，说广州房价疯涨的朋友们，多出来踩踩盘吧，市场其实冷热不均，很多地方纹丝不动的。
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下面我们来看看天河路商圈几个小区的放盘价，除了六运小区5万多/平，其他的均价都是4万多/平。
截图来自贝壳找房
再来看看东圃-老黄埔板块的三个“网红盘”，其中盈彩美居均价快到6万/平了，天朗明居5万多/平，黄埔花园也接近4.5万/平。
而事实上，好的户型成交单价还能高出几千到近万元。啧啧，这价格简直让天河路商圈无地自容。
截图来自贝壳找房
论地段档次、教育水平、生活质量，天河路商圈绝对吊打东圃、老黄埔、科学城等近郊板块，为什么房价反应不及后者快呢？
我认为原因有两个，一个是楼龄，另一个更重要——单体楼。楼龄因素很好理解，本文重点说说“单体楼”这个现象。
不可否认，咱们国人都热衷于住小区，而在国外很少看到居住方式。
其实在国外，单体楼是很常见的，老外的房子一般都在马路边，下楼就是公共街道，即使是洛杉矶比弗利山庄这样的豪宅区也往往是开放式街区。巴菲特老家的别墅，就是直接沿街的，没有高墙大院，没有高档园林，毫不起眼。
而在国内，无论是北上广深还是五六线小县城，但凡是个新一点的楼盘，通常都是封闭式管理、有花园、有草坪的，好一点小区的还会配泳池、幼儿园，甚至有的小区还能围湖而筑、占山而建，私享一片山水。
国人往往对完美小区的定义是：小区最好自给自足，成为一个“小社会”。对业主来说，除了工作，其他所有日常需求都可以在小区内部完成。当然，工作如果也能社区内完成，那就更完美了，比如华为欧洲小镇。
总之，对有“小区情结”、“大院情结”的国人来说，似乎很难接受单体楼这种居住方式。
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由于历史原因，在市中心，如天河路商圈周边，就存在大量的单体楼，包括六运小区、育蕾小区的开放式单体楼，黄埔大道西的广信牡丹阁、广信红棉阁、恒城大厦，天河南一路的天盛大厦等等。
这些单体楼的现状大家也都看到了，存在感很弱，连话题都没有。房价也不高，目前均价4万多的一大把，涨得很慢，也比不上近郊的那些花园小区。
不仅天河路商圈，另一个宇宙中心——珠江新城（西区）也存在不少单体楼，比如新大厦国际公寓、远洋明珠等，单价在5.5万-6万多之间。
而同在西区的小区房星汇园、保利香槟、星汇云锦、漾晴居价格却能到8万以上甚至近10万，价差随随便便50%以上。
截图来自贝壳找房
珠江新城西区的单体楼为什么这么便宜？
镁地产之前分析过，因为地理位置太好，这些单体楼相对旁边的写字楼较便宜，又没有小区式的严格管理，所以吸引了很多公司进来办公，逐渐演变为以办公为主的住宅楼。
把房子租给办公人群，业主的租金收入倒是越来越高，但高出租率反过来也影响了这些单体楼的升值。如今，想买珠江新城的购房者，很多人都不会考虑这些单体楼，即使它们比同片区的楼盘价格低50%以上。
商住混合真的很影响房价。
所以，业主朋友们，为了你家房子的前途，千万不要为了短期利益，把房子租给那些那些小公司办公。
具体分析可见镁地产这篇文章：《这件事千万别做，它会让你的房子贬值50%》
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不过，单体楼是不是就完全没有价值了呢？
是不是要对单体楼一票否决呢？
当然不是！凡事不要一概而论，是一个成年人必备的思维方式。
一朵觉得，单体楼有没有价值，取决于它在什么地方。如果在郊区，周边什么配套都没有，或者是杂乱吵闹的城中村，这种单体楼当然不考虑。
但如果在环境整洁、生活便利的是市中心，比如天河路商圈、珠江新城，这里的单体楼当然有价值！
这里强调一下，一朵不是鼓励大家买单体楼，它肯定不是首选，如果你买得起市中心的花园小区，那当然是再好不过的。
但如果你预算有限，只能在市中心单体楼和近郊花园小区之间二选一，有的时候，我还真建议你选前者。
市中心单体楼，能同时享受城市的核心资源，包括交通资源、景观资源、商业资源、教育资源等等。
上面提到的珠江新城西区的单体楼，性价比很高，如果仔细挑，还是能挑到一些户型、质量、居住感都不错的房源。
如果你不想与办公人员为邻，天河路商圈板块的单体楼可以考虑下，虽然楼下有商铺，但还是以居住功能为主。
一朵有个朋友最近想买体育西的单体楼，但他有个疑问是，担心单体楼没有小孩子玩耍的地方。
我告诉他，这个担心毫无必要，因为住在体育西，走路10分钟内可以到达花城广场、天环广场、体育中心、太古汇……
在这些地方遛娃，不比郊区楼盘的那些花园小区，爽得多？从小就在花城广场数楼房、太古汇看包包，难道不比在郊区弄花草更长见识？
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至于大家觉得有小区的房子颜值更高、管理更好，我觉得这是一个误区，如果物业不给力，你的小区分分钟变贫民窟。
比如市中心的一些老旧小区，因为物业不给力，小区里面杂草丛生、破败不堪，还不如小区外面的环境。
一朵曾经在南沙蕉门河看过一个花园小区，就是这种感觉，小区里面破破旧旧，小区外面绿树红花，形成了鲜明对比！
这样的小区，还不如把围墙拆了，把小区变成市政街区，交给城管打理。
一朵觉得，把居住环境交给一个不靠谱的物业公司，还不如打开围墙，让城管部门来维护。
值得一说的是，相比近郊花园小区，市中心单体楼的租金回报率也更高。同样是100平米的三房，市中心单体楼都能租到8000-10000元/月，而近郊花园小区只能租到四五千元。
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说起来，为什么郊区的楼盘一般都有小区花园呢？
除了整体开发时间晚于市区，还有一个更重要的原因是，郊区的城市界面太差，配套少，所以必须要围起来，做一个小区，给你安全感，同时弄点花花草草、游乐设施，弥补周边环境的不足。
而市中心的房子，小区就不是非有不可了，因为市中心的城市界面好、安全感足。
一朵觉得，年轻人要少待在家里，多待在外面，多与这座城市的核心资源发生联系，才有更大的发展前途。当这种联系越来越紧密，你的眼界、见识、资源都会得到质的飞跃。
在预算不多的情况下，住在市中心单体楼，就是建立这种“联系感”的最佳策略。