租房是最大浪费?妈妈的叮咛,让儿子创办估值上亿的线上买房公司

房地产新创,在2018年忽然大红了起来。在纽约等大城市,房地产价格达到2008金融风暴前的新高;在硅谷,大量资金也不断涌入房地产领域的新创公司,预计2018年房地产新创融资的金额,将达到2013年的5.11倍。

有一波创新的商业模式,正打算把房屋买卖中「仲介」的角色彻底消除。这玩法,叫做「让你网络一键下单买房,住了30天不满意全额退款」。

用电商思维、把房屋当存货来卖,真的可行吗?今年36岁的华裔创业家Eric Wu创办的Opendoor,用大胆的资本操作、提升营运效率、紧密的风险控管,把这门生意做得轰轰烈烈。2014年成立,2019年五月Opendoor已成为估值38亿美元的独角兽。

创新点:Opendoor 用一系列的安心机制,解决了顾客在网络买高价物品的顾忌。

本文重点:1. 大学毕业前就买了24栋房子。2. 用电商模式卖房子,这门生意你敢做吗?3. 未来最好卖的房子,在二线城市而不是纽约、硅谷。4.扩张速度、营运效率、风险控管,是胜出的的三大关键。

1. 大学毕业前就买了25栋房子

Eric Wu出生在一个华裔家庭。四岁时爸爸就过世了,吴妈妈一个人养三个小孩,所以非常节俭,不愿浪费任何一毛钱。她认为,租房子,是最大的浪费。

这观念深深影响了Eric。他上大学时,就买了第一栋房子。

那栋房子,在学校附近,总价11万元,头期款2万美元。Eric用奖学金付了头期款,入住后租出其他两个房间,用收到的房租来付贷款。

买了第一栋房后,Eric对买房产生兴趣。他利用房贷转贷,拿到一笔现金,再用这笔现金付了第二栋房的头期款,同样收租金来付房贷。

就用这种方法,在大学毕业前,他买了25几栋房子。

毕业后,他开始创业。选择的题目,都跟房地产有关。Opendoor,是他第三家创业的公司。他们买下房子,整修后,在网上卖出。买家有30天的保护期,若不满意,全额退费。这解决了大家在网络上买高价物品最大的忧虑。

2. 用电商模式卖房子,这门生意你敢做吗?

用自建品牌电商的商业模式来看Opendoor,你会觉得一点都不陌生,只是买的货品,从500元的衣服、上万元的3C产品,一跃而成了上百万、千万元的房子。

当屋主有意愿要卖房的时候,Opendoor审核屋况与条件,一旦通过就会直接跟屋主把房子买下来,并跟屋主收取6%到13%的服务费。接着,Opendoor会将房子做必要的整修,整理完成后,重新放到市场上出售。买屋人在Opendoor上看到喜欢的房子,便可下单,会有专人协助正式购买到交屋手续等所有流程。期间买屋人可以随时自己看屋,不必事先预约,透过Opendoor的app中的密码即可看屋。买房进住去后,还有30天的鉴赏期,如果住不喜欢,还可以全额退款。

(Photo credit: Techcrunch )

图说:靠手机app的一组密码,想随时看屋就看屋。

这模式其实跟买房翻修的投资客大同小异,只是企业化、电商化了。如果从电商几个主要关键数据来评估这门生意,「平均订单交易金额高」是这门生意最大的亮点,不过也有许多风险,如:

1.库存成本高:库存高、卖不出去,是所有电商人的压力。如果标的换成流动率本来就相对低、单价金额又高的房屋,一旦卖不出去,那背负的财务压力,可是一般电商的好几百倍。唯一的优点,大概是你不需要盖个仓库来屯这些房子,也不用担心有人顺手牵羊把房子偷走….

2.周转率相对低:商品从进货到卖出的时间越短,公司可以有持续的现金流产生,财务压力越小(毕竟,中间卖不出去的时间,员工还是要照发薪水和吃饭啊… .)但房屋不是卫生纸,两个礼拜就要买一次。一个人往往一辈子就买一次房,周转率自然低得多。

3.影响价格的因素太多:房子不像卫生纸,可以从成分、物流、人事来产生一个相对稳定的价格。相反的,地段、社区、治安、邻居,都比房子的材质更影响到房价。一旦上述因素有个风吹草动,庞大的损失足够压垮一间公司。

所以,用电商卖房子虽是个酷炫主意,但每个想跳进去的人都需要掂量自己的斤两:你敢不敢?

Opendoor敢做这门生意,自然是针对上述问题,想了一整套解法。其中,「挑对商品」和「规范风险」成了他能做大的主要原因。

3. 未来最好卖的房子,在二线城市而不是纽约、硅谷

要提高周转率、降低商品存货成本,最关键的因素在于「挑到好卖的商品」。对Opendoor而言,哪里的商品最好卖?出乎意料的,不是纽约、洛杉矶、硅谷等一线热门区,而是二线城市,如亚利桑那州的凤凰城(Phoenix)、德州达拉斯(Dallas)、乔治亚州亚特兰大(Atlanta),以及内华达州的拉斯维加斯( Las Vegas )。这些城市人口位于50万到200万间不等,虽不是超级大城,却也是当地州的主要城市。

事实上,这正搭上了一股美国年轻人的返乡热(跟中国大陆的「逃离北上广」,有异曲同工之妙):大城市薪水高,但涨得更快的房租、生活成本,让年轻人喘不过气,而远距工作的兴起,让更多人思考搬到生活成本较低的二线城市的可能性。自2014年起,虽然外国移民依然争先恐后涌入大城市,但越来越多美国本地人开始往二线城市移动。

看看下图北卡罗来纳州的夏洛特市(Charlotte),是近10年来最吸引美国千禧世代移入的城市。即便是二线城市,生活成本却更便宜、不是更美的平易近人吗?

(Photo Credit: Opendoor Blog )

Charlotte, North Carolina, USA uptown skyline and park.

这股新搬迁潮(美国人称”Exodus”,新出埃及记),正是Opendoor乘机而起的背景。瞄准年轻、对科技熟悉、信赖网络的千禧世代,Opendoor专门收购最受这群人欢迎的房屋,价格也要符合他们的预算,不能太高贵。

这种房屋得符合Opendoor 一系列的标准(依地区仍会有所不同):如1960年后兴建、非组合屋(prefabricated house)、总价10万到50万美元、地坪30.25坪(1公亩)、位于非淹水区、没把屋顶出租给太阳能发电公司、没使用聚丁烯管线…等。把房屋产品标准化、透过严格条件筛选,让Opendoor可以不断优化估价模型,把价格估得越来越精准,降低价格错估之风险。

符合这些条件的房子,一但屋主想卖,Opendoor评估过后没问题就会二话不说的直接买下来。对屋主而言, Opendoor提供的价格或许不会最高,但胜在快速成交,不用忍受长期折腾、房子还不一定卖得掉、还得付房仲大笔仲介费,对于急着落袋为安的屋主而言,反而正中下怀。对买房的人而言,不用为了跟房仲约看房时间特别请假、四处奔波,快速、有效率的就可以找到理想的房子,重点是—住进去后,不满意还可以退货。

4.扩张速度、营运效率、风险控管,是胜出的的三大关键

一但商业模式确立,Opendoor的下一步,就是加速募资、加速扩张、加速周转率。毕竟,Opendoor是个平台:越多房屋存货,才能吸引到更多消费者;越多消费者,才吸引的到越多屋主愿意卖房给Opendoor,甚至用更低的价格卖出。

买到房子,还要用最快的速度把房子整修到可以在市场上贩售的状况。如:Opendoor已经把房子整修所需的时间,从20天,将减到如今在凤凰城、亚特兰大的13天。在凤凰城,一旦房屋整修好,约莫41天即可将房子卖出。如今,在亚利桑那州凤凰城与德州达拉斯,Opendoor在房屋出售的市占率已经达到3%。如果按这个速度拓张到全美,只要占有1%的市占率,潜在年营收就是10亿美元。

(Photo Credit: Opendoor官网)

图说:亚利桑那州凤凰城整修好的大房子,非常令人心动。

然而,如此的迅速扩张,也蕴含着高风险。虽然Opendoor会跟卖屋方收取房价6到13%的费用作为风险抵御基金,若遇到如2008年美国次级房贷风暴、房价全面下跌,或者卖屋方刻意隐瞒资讯(如:凶宅),导致购买时买价过高,Opendoor面临的风险是非常高的。虽然Opendoor表示,若遇到房价下跌,会考虑提高服务费用来抵御风险、或者以租房填补收入等等作法,但不得不承认,Opendoor玩的是一场极度高风险的游戏。

富贵险中求,自古不变的道理。至少现在Opendoor在重重的疑虑中,交出了还不差的成绩单:2017年毛利率7.4%,平均购买价格是20.3万美金。他它往后的成绩,也代表「电商卖房子」的这场美梦,究竟能否成真。

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