心酸！大渡口香港城空置，南坪天福克拉广场拍卖，一铺养三代已成过去。
（图源网络）
这两天天气好，我重启了“管住嘴，迈开腿”计划，到几个商圈逛了逛。
然后我发现，虽然复工了，但其实逛商场的人并没有想象的那么多，而且好多地方的商铺都关门大吉，门面急租急售的一大堆。
我这才身临其境地感受到，疫情和电商对实体店铺的冲击如洪水猛兽，这年头，买商铺真的要小心了。
01 商铺倒闭潮
我在大渡口等朋友的时候，去香港城看了看。
曾经的香港城可算是大渡口的地标，似乎在重钢搬走后，附近的商业就开始落寞了。新天泽不温不火，黄桷大楼到九宫庙一带也不再繁华。
疫情后，香港城又有大批的门面都空置起了，到处都贴满了门面转让、急售、急租的公告。
这么空旷的一楼玩躲猫猫都没地方躲。
我想起了我初中经常去逛的沙坪坝地下商场“沙美丽都”，曾经也是相当热闹。电商兴起后，就越来越冷清了，现在甚至有业主为了出租打出了30元/月的白菜租金价格。
不得不感叹，现在重庆租不出去的商铺太多了，实体店越来越难做。
离开大渡口后，我跟朋友又去南坪商圈附近转了转。
因为疫情，万达和协信星光比平时冷清不少。
惠工路一带好多临街商铺都在急租急卖。
位于南坪商圈核心位置的城市广场也没有开门营业。
很多人都知道，城市广场本来是叫元旦广场的，后来因为电商迅猛崛起，原来的零售业态做不走了，所以2014年转型升级了一次，开始搞生活体验消费。
后来这几年的情况我也不知道了，从未恢复营业来看，应该也比较惨淡。
我们又去上海城附近探查了一番，轨道工贸站和红星美凯龙旁边的住宅底商这么多年过去还是空置起的，天福克拉广场也依然大门紧闭。
这个天福克拉广场的冷清倒不是因为疫情和电商的冲击，而是掉进了售后返租的大坑。
2012年，位于南坪商圈核心位置的天福克拉广场开盘，开盘不久就创造了超过1.5亿元的业绩。开发商通过空壳商管公司跟业主签订了5年返租协议，承诺5年返约3成的房款。当时1楼的建面单价都超过了10万元，没想到返租仅16个月后就停止了。
2018年开发商无力偿债，天福克拉广场部分商业用房被拍卖。听说好多商铺一直空置，业主“亏到唐家沱”。
曾经声称要打造第二南坪步行街的全美世纪城，也有类似情况。经过一年多的返租后，开发商就因为各种理由在2017年断租了。
业主的血汗钱投进去了，还要因为工程条件问题和招商率之类的问题费劲维权。
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走在全美世纪城里，听到悬挂的气球随风摇摆的声音，清脆又凄凉。
02 重庆商业空置率高，一铺养三代已成过去时
看来，现在不管是投资商铺，还是自己开店做生意，都容易遇到很多难题。
当然，电商和疫情只是冲击重庆实体店铺的一部分因素，还有一部分原因是因为重庆商业饱和，店铺存量高，空置率也高。
为什么饱和?
我的观点是，重庆作为一个有着超高人口密度的国家中心城市，作为夜经济名列前茅的城市，商业繁荣程度极高，因此吸引了大批人来重庆投资或经营商铺，于是商业逐渐饱和，出现供大于求的情况。
根据中指研究院的数据来看，重庆的商业库存从2017年初开始就稳定在600万方左右，2018年商业地产去化周期为41.36个月。这侧面反映出了重庆商业的供求情况。
（2016.01-2018.06 重庆主城商业地产存量及去化情况
数据来源：CREIS中指数据）
重庆商业繁荣也意味着商铺价格高，甚至能和上海比肩。然而一旦缺少了人流和消费购买力，商铺收益率就会很低，难以经营下去，就连主城的各个购物中心也有大量的空置情况。
根据2019年网上的一则数据来看，重庆的购物中心空置率连年上升，2018年空置率就已高达16.6%。
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03 “一铺坑三代”，投资需谨慎
其实很多人买商铺都是为了出租，没想自己做生意的，只要投资得好，真可以有很高的租金回报。
但无奈现在商铺投资的坑太多，“一铺养三代”容易变成“一铺坑三代”。
特别是疫情后，更建议大家谨慎投资商铺，比起商铺，可能选择住宅这条路好走得多。
a、商铺赔本率高，租金收益不一定理想
大多数人投资商铺看中的主要是租金收益率。
然而商铺的租金稳定性较低，十几年前租金收益率还很高，现在因为电商冲击，早已没有那么高的收益了，而且租金收益还可能因为商圈的衰退和业态的变化而不断下降。
反观普通住宅的租金通常只涨不降，可预估性高。
另外打理商铺出租也很费心。比如上周朝天门圣明服装城，就有商铺的租客集体当街喊房东减租，要是你作为商铺房东，头不头疼？
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你要是说租金尝不到甜头，可以转手吧？商铺和住宅又不一样，流通性低，转手困难，转一次可能租金还要降一次，比如我有个朋友租了个店开麻将馆，转手了几次，房租越收越低，他都后悔买了商铺。
另外，万一遇到售后返租的坑，容易把自己的血汗钱交代进去。
比如江北朗晴广场、聚丰纵横国际广场、南滨路珊瑚都会，还有上面提到的南坪天福克拉广场、全美世纪城等等，多的是商家亏得血本无归，一声土拨鼠尖叫愤然撤场。
这时候，谈何租金收益？
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b、首付比例、利率、税费等稀释利润
假如你有眼光，运气也好，选到了一个不错的商铺，也会有很多支出来稀释你的利润。
从首付比例和利率来讲，商铺投资的成本比住宅高很多。重庆商铺首付比例有5成，只能贷10年，而且商业房贷利率比起个人房贷利率更高，还不能用公积金。
如果要转手卖出去的时候，买卖双方缴纳的各种交易税费，都会稀释双方的利润。
而且比起住宅，商铺的产权也缺少优势：住宅用地使用年限为70年，商业用地为40年，综合用地为50年。
c、商业选筹难度高于住宅
投资商铺除了有赔本率高、利润收益不一定理想、容易入坑之类的风险外，商业选筹也是一项复杂的难题：
要看区位是不是核心；
要看临街情况和地势；
要考虑选社区底商还是商业综合体；
要考虑周边人流、消费力以及人群购买习惯；
要考虑商铺的收益率；
要看定位有没有同质化；
还要避免遇到返租问题、招商率不足之类的坑......
总之选筹难度比住宅高太多了，这一点相信大部分人都深有同感。
04 总结
说了这么多，并不是说重庆的商铺就完全碰不得。
那些地段好、人群吸附力强、消费水平高、辐射范围广、稀缺性强的商铺同样可以做得风生水起。
我只是想强调，商铺竞争激烈，面对的风险多，不确定因素比起住宅多太多。
投资商铺需要有一双专业的慧眼，要谨慎周全的考虑到很多因素，要经过多方调研和对比，减少选错的概率。
如果是普通人，没有金刚钻就别揽瓷器活，尽量别投资商铺，不然容易搞成“一铺坑三代”，而反观住宅，或许是更稳妥的投资方向。
E·N·D
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