谢天谢地你来了，重庆北区新地王终于动工了！
（图源网络）
这几天我一直在思考关于土地市场的几个问题。
近年来重庆楼面地价逐渐增长，就算是今年遇到了疫情，开发商的拿地热情似乎也没有减退，多个板块都溢价20%以上。
哪怕是蔡家、空港这样离核心区较远的区域，也能达到溢价25%、32%以上，中央公园的2宗土地也都是接近万元才拍到的。
都说土地拍卖是楼市的晴雨表，近来高溢价地块这么多，这些开发商最后定的开盘价格到底会有多贵？
去年备受关注的重庆地王——成交楼面价高达13549元/平的九龙坡区滩子口地块项目，很快也将开盘。
到时候的定价几何？会不会套内破三万？
还有去年下半年，差点就刷新了滩子口地王价格的新牌坊地块，成交楼面价13167元/平，只比重庆地王便宜了382块钱。
这个北区“新地王”项目今年是否已经动工？到时候卖价会不会PK得过滩子口的地王项目？
毕竟北区还是富人要多些，相信也有不少人跟我一样好奇答案。
于是我们就来提前打探一下：
01 北区新地王未来单价会破3吗？
去现场前，我先拿出我珍藏多年的算盘为这个项目算了一算。
这个项目公告楼面价是9695元/平，成交楼面价是13167元/平，溢价率35.81%，可建体量大概是4万方。
一个成交楼面价都超越了1万3的项目，开发商到时候定的套内单价估计得达到3万左右才算能保本。
因为在新牌坊这个重庆北区核心区域的寸土寸金之地，4万方还限高36m的地块，做成高层是不可能的了，最差也是个小高层，而这个地块的容积率只有1.93，比滩子口地王的容积率2还要低一点，估计最后会做成业态较高的改善项目，到时候豪宅税一算上去，套内单价突破3万也是很正常。
刚收起了算盘，我脑子里又蹦出一个疑问：
去年滩子口这个重庆地王项目，因为旁边地块的楼面价比他低了4200多，而被传出开发商悔不当初，想退地了之的传言。
而反观一下这个北区新地王项目，如果以后附近有低价地块开出来，开发商会不会想退地？会不会后悔拿地价太高？
如果购房者不愿为高卖价买单，到时候开发商到底是愿意赔本赚吆喝，还是灰溜溜退出主城核心区市场？
本小朋友对这个楼盘到底动没动工，开发商给项目的定价几何充满了大大的问号。
于是越想这些问题，我就越睡不好觉，为了我的发际线着想，我决定亲自跑一趟，看看新牌坊这个项目到底是个啥情况了。
02 它来了，它来了，它带着挖掘机走来了
这个项目离主干道的安家咀公交站很近，拐弯穿过一片类似《少年的你》里易烊千玺送周冬雨上学那样的林荫小路就到了。
（作者实拍）
然后火眼金睛的我往围挡里面一看，惊奇地发现这个项目竟然已经动工了！
动工了？
动工了！
挖掘机正在吭哧吭哧的挖土，忙得满头大汗的工作人员正走出来抽烟休息。
（作者实拍）
没想到它真的动工了，我兴奋地赶紧拿出相机咔嚓咔嚓拍照。
我放大相机看公示牌上写的一些基本信息，原来这个项目去年12月就动工了，预计明年12月竣工。
（作者实拍）
但是受疫情影响，这个项目最近才开始正式动工，估计最快在今年下半年或者明年初才会开盘了。到时候大家就会知道这个成都来的开发商到底能在这儿搞出什么名堂。
我围着这30多亩地走了一圈，摇头晃脑的感慨了一番。
果然理想很丰满，现实很骨感。
我本觉得一个楼面价能破1万3的北区地王项目，周围应该是一片宽阔的空地，或是被一众崭新的建筑环绕。没想到现实却是被一堆老旧的房子包围，我想象中北区地王的气派场面哪去了？
没有气派场面，倒是挺有老核心区的市井之气。
临街一堆餐饮门店，生意看起来还可以。
（作者实拍）
路边有一堆老爷们在打牌下棋。当然，也有可能是在作诗送老铁。
（作者实拍）
他们很多都没戴口罩，我不敢上前造次。
03 谢天谢地你来了
虽然这里的确不够气派，但开发商还是很有眼光，看重的是这个稀缺地块的价值，不惜重金拿下。
该地块位于新牌坊电子校立交旁，离轨道花卉园站较近，附近有龙溪镇、安家咀等公交站，未来有多轨环绕。
（图源 铭腾机构）
项目旁边就是龙溪小学和松树桥中学，附近有渝北区第二人民医院，离观音桥商圈和新光天地等都较近，商业、教育、医疗配套都非常成熟。
未来开发商在这个项目是哭唧唧还是笑嘻嘻，我们现在还预测不到。但我想周围的那些新房、二手房项目肯定要握住成都这个开发商的手，诚恳地道一声：谢天谢地你来了。
不信，我们来看看新牌坊周边的楼市情况。
从项目附近在售的新房市场来说，旁边有个高层项目套内大概是2.2万/平，嘉州路附近的恒大项目套内均价也是约2.2万/平，紧邻观音桥商圈的龙湖某项目2月房源建面单价也不到1.9万/平。
总之基本都比我们刚刚给这个项目预估的价格都要低很多。
从项目附近的二手房市场来说，旁边长安锦绣城的建面单价3月大概在1.66万/平，财信城市国际的建面单价大概在1.63万/平，北城国际中心的建面单价仅约1.49万/平。
（作者实拍）
这些二手房享受的交通、商业等配套和这个项目也都差不多，但单价至少会便宜好几千。
没有对比就没有差距，
没有对比就没有尴尬。
未来这个项目开盘后，高单价恐怕会劝退一大批人，到时候购房者把附近的其他新房和二手房价格拿来一对比，大概率会对除了这个项目外其他楼盘的印象瞬间亲切不少。
所以说，以后其他楼盘的开发商肯定会很感谢这个勇敢的成都开发商吧。
当然也用不了以后，就我这次去旁边新房踩盘的过程中，美丽的置业顾问小姐姐和帅气的小哥哥已然把这个项目当做了价格对比的谈资，语气里已然满是自信。
04 尾声
我围着这条街又走了几步，没想到突然天上掉馅饼，哦不对，楼上掉果核，好大一个苹果浪费没吃完，还差点砸到我脆弱的小脑袋，幸好我身轻如燕闪得快避开一劫。
（作者差点被砸到）
我想以后这个项目的业主恐怕也都会是既能在路边抠脚下棋，也能坐在宝马车里听嗨曲，还能凌波微步避果核的武林高手吧。
（图源网络）
E·N·D
大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！
原创：小羽毛
主编：浮云
图片：网络、实拍
商务合作：340325996
推荐阅读