观音桥或将再升级！重庆小苑部分地块调规！ / 四六文摘

（图源网络）

小苑那块地自从拆迁了以后，就没啥大动静了。一直到前几个月，小苑那块地开始放出了预告，但是并没有说什么时候开始卖。

今天突然看到锐理数据的推送，标题前三个字就是观音桥。激动得我赶紧点开，看看是不是小苑那块地要上架了。

点开认真看了一下，原来是观音桥和悦来部分地块调规了。

（手机截图）

虽然不是上架拍卖，但是调规的内容还是很重要的，毕竟每一次调整都涉及到这块地未来的价格和用途。

值得我们去琢磨一下调规背后隐含的意思。

这次小苑地块的调整涉及到4点：

1. 道路修改；

2. 用地边界修改；

3. 用地功能修改；

4. 用地指标调整。

（图源锐理数据）

其中，第一点和第二点调整与否都不是那么重要。但是第4点“居住建筑规模减少2.87万方，商业商务建筑规模增加1.32万方”，这句话可以直接看出本次调规背后隐含的内容：

降低核心区住宅密度、减少住宅用地供应量、弱化观音桥商业边界，增加商业用地以服务附近居民。

通常来说，减少住宅增加商业商务意味着土拍价格可能会降低。但是这件事可能需要我们辩证的去看待。

首先，两江四岸核心区已经太久没供过一块像样的地了，虽然没指望着小苑这块地能成为地王，但是当年小苑拆迁的价格目前来说还在头排。

（图源网络）

土地拍卖毕竟还是一场交易。如果拍卖价格不能回本，这生意就妥妥的亏了。换句话说，观音桥这地方可盖住宅的建筑规模本身就不大，这次再一次缩小了。

观音桥商圈里的新住宅，进一步成了更加稀缺的东西。

或许，土拍价格会降低，但是未来在这块地盖起来的楼盘售价或将提高。

其次，毋庸置疑，观音桥是个庞大的商圈。庞大的商圈意味着业态丰富，想买什么都买得到。但是，在嘉陵公园背后那条路上走的时候会发现一件事：

能真正服务于居民的商业太少了。

从小苑下来往蜀都小学那条路上走确实有一些开在路边的小店，但是只能说满足临时生活需求（酒水糖茶等），且商品种类并不丰富。

（实拍）

如果需要去超市，仍然需要穿过半个观音桥才能到达。

所以，居民们是欢迎社区周围小面积商业的存在的。

总结一下，减少住宅、增加商业建筑规模，总体来说对土拍价格不会影响特别大。

进一步说，鉴于小苑地块极其优越的位置条件，注定它的价格不会低。

再进一步说，降低核心区住宅密度、减少住宅供应量，这或将是未来重庆的供地趋势。

简单讲一下悦来这块地。

悦来这块地的调规比较简单粗暴。总结起来，其主旨只有一个——品质升级。

（图源锐理数据）

把部门用地调整为公园绿地，剩余住宅用地容积率继续降低，限高从18米降到12米。

（图源锐理数据）

悦来这块地修改后的内容或许能代表两江四岸品质提升，或许这也是未来两江四岸滨江土拍的核心内容：

更大面积的绿化、更优质的居住环境。

从这两块地调规透露出来的信息和最近的土拍披露的信息来看，我似乎隐约的看到了一点苗头，也或许是我管中窥豹——

重庆的供地正在从大量供地、偏远供地、廉价供地，逐渐开始向核心供地或者滨江优质地转变，并且起始楼面价也在节节提升。

虽然影响最终售价的原因有很多，但是起始楼面价仍然是对售价影响最深的一个因素。

向北、向西终将有尽头。但是重庆，仍然以两江四岸核心区为重心。

从核心出去，再回到核心来。

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原创：北十七

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