雷厉风行拿下成师附小本部学区房心路历程
作者：牧雨爸爸
回想这一年多的学区房选择，从一窍不通的小白走到现在，终于在2019年3月把学区房敲定。其中各种玄机，真是千言万语。
在选择过程中得到了很多帖子和大家的解惑帮助，出于感激把自己的心路历程写出来，供大家参考。为了说明情况，特事先解释几个个人理解的概念给大家。
1、教育焦虑
溜爸的成都学区房公众号一直在强调，我们不贩卖焦虑，我们只是在陈述事实。
但焦虑从来都不是有清晰思路和能洞见社会发展方向家长的问题，他们的问题是看清形势解决问题。
所以内因改变一切，别抱怨，真像从来都很残酷，只是你是选择瞪眼看世界，还是选择掩耳盗铃。标准是为勇！
其实现实就是很残酷，我们要面临的是成都有50%以上的小孩上不了普高！不要给我说：
“上不了大学考不了研又能怎样，
读得进书的永远读得进！
只要敢干敢想一定也能出人头地！”
如果这一条成立，接下来的讨论就没有意义了。
可以预见的未来，高度的智能化社会，竞争的是更加高端和密集的知识体系！不信你打10086，接电话的还是人工坐席吗？连底层的工作岗位都在被技术取代。
想要孩子在激烈的社会竞争中游刃有余，孩子奋斗的勇气需要知识的支撑！在他们还无法面对社会的时候，就是家长为他们冲锋陷阵！
命理学里面，家长是印星，印星代表的是保护！所以我们只有选择面对焦虑，为下一代拼出血路！
2、学区房
学区房的概念是从来都被官方打压和不认可的。
这个世界从来都是不公平的，官方能做的事情是尽量让资源公平化。但教育确实是一个非常特殊的问题，因为它有非常严重的地域特征，无法公平。
一个城市的重要资源里面第一是教育和医疗，第二是交通和宜居环境，第三是商业娱乐。这三个层次越往上走越难做到公平。
医疗还好，就是去华西看病你也是可以通过网上挂号提前一个月预定的，五湖四海皆是朋友。
而教育呢？特别是小学和初中教育，小孩还小，只能近原则，千古不变的教育资源分配难题无法逾越。
学校总会有新建后建，学风营造，教学体系总结，师资力量沉淀，不带几届学生，能熟能生巧吗？既然学校有差别，那么学区房作为一个地下概念就会必然存在下去。
在成都什么样的房子才是学区房呢？
第一层面就是传统意义上的五朵金花的四朵（盐道街本部，成师附小本部，实验小学本部，泡桐树本部）出口好，教育好，品牌强。
第二层面就是锦江二区和青羊二区里面一线强校（胜西，草小，东小，天涯石）出口好，教育好，教育劲旅。
第三层面就是锦江二区和青羊二区里面出口比较好的学校（彩虹，回民，少城，龙王庙）。
这样分，大家可能有异议了，What？没有龙江路！！！ 对，你没看错确实没有！
请记住，我这篇帖子是说的学区房！不是学校！教育上龙江路肯定算五朵金花！可它还真不是学区房里面的五朵金花片区！
以上成都强校里面全部都是存量房市场，我们需要的是买一套房子落户让孩子读书！所以能考虑教育也好，出口也好的学校，为啥还考虑出口不好的龙江路？如果要考虑读龙江路，需要得是教育，而不是户籍摇号，那么大可直接选择择校进入，反正龙江路的家长都不考虑出口！
从而由于户籍出口问题，龙江路都被排除了，那么金牛的茶店子，成华双雄双林和成华，锦江青羊里面的各种万科，华润，攀某钢分校基本可以统统排除在学区房以外。
当然也要用发展眼光看问题，比如锦江四区和高新区未来也是非常值得关注得。
所以学区房定义是能上小学教育过硬，初中479高摇号率保底的房子。土豪家长可自动忽略此条，因为一路择校可除一切苦！
3 私立VS公立
个人见解是公立学区房是保守底线，而小孩学龄前的培养要按照私立的要求来进行。
也许放养式的童年已经成为遥远的回忆。我们不放弃冲击私立的机会，但我们也有选择的余地。因为小孩还小，2021年才上小学，留给我们的时间不多不少。目前正在努力研究私立的问题，不过我对私立的态度是外紧内松，冲击成功再来选择，冲击不成享受过程。
这个想法还不成熟，因为公民同招的政策也许会有变化，小孩的能力水平也会随计划改变发生变化。不过对于只考虑冲击私立的家庭来说，压力确实是比较大的，10%-20%的录取率像千军万马过独木桥，也许人生战略决战不会少，但我们只是想面对这场决战的时间不要太早，心态更从容一些。
大道理讲完，讲讲正题。
买房历程
我的学区房之路是从2018年3月开始的。
小孩15年出生，目光短浅的我没有任何教育概念，7岁才上学还早着呢，甚至连目前手上的房子上那个小学都一无所知。而且还在15年为庆祝小生命的到来还花大几十万买车。
当时这个车的价格可以在成都任何一个顶级学区轻松自由的选择60平左右的房子。目前已经翻了3倍！
人无虑远必有忧近。很快就落到身上了。
16年从北京回来的同事开始给5岁的小孩张罗学区房，我在一旁两耳不闻窗外事。17年他装修完住进去了，小孩顺利的上了盐道街本部，我任然呆若木鸡。
18年3月某天，我俩一顿把酒言欢之后，提到了学区房。我轻佻问道，你一天到晚说学区学区，来来来我听听首都人民的高见。
。。。。。。
一个小时的训导之后，我汗如雨下。
第二天又找他聊了两个小时，幸好他对成都学区情况了若指掌，让我少走了很多弯路。问题是严重的，但还好大门没关上。大量脑补各种政策，加上本人十几年前师范大学毕业，身边不乏资深人士，让我很快的进入了状态。
要打仗，先看看手中有多少粮，盘查了目前手上有三套房，两套成华区，一套金牛区，一个棚改指标，现金若干。目前最好的小区读成华小学。按以上概念，果断放弃。由于判断成都房价已经到高位，决定策略是先卖一套置换学区，遂在2018年3月一边挂出一套，一边开始实地勘查。
由于以后决定常住二环边华润某盘，所以第一考虑的是锦江二区，锦江二区又着重考虑的是两站地铁，二十分钟车程的天涯石送读，连续两个月每周末的踩盘、带看，让我对天涯石的情况有了直观清晰的认识。
就学区而言天涯石风险是比较大的。
天涯石每个电梯公寓我都去看过。天涯石第一是学位非常紧张。大概的情况是今年6年级5个班，去年1年级10个班。也就是进的比出的学生多一倍，学校承载力面临巨大考验。
要买至少要掌握两个原则：
第一是尽早落户。（风闻北京最极端的传说政策去年有30平落户3年且市内唯一住房。50平落户1年。成都虽然没有，但搞紧张了说不定也会出内似得政策）。
第二，就是一定要在武成大道以南，如果学生太多，确实可能缩小片区划分校的可能。
所以，天涯石能选的电梯楼盘就只有三洲矫子苑和川报。以我的需求来看，没有合适。对于住过华润，龙湖，保利等楼盘的家长来说。这两个楼盘的品质实在是入不了法眼。
小户型又很少。在看房的过程中，我逐渐认识到长期接送读书的弊端，小孩大人都累，回忆我们以前上学的时候多睡十分钟都很宝贵，何况是少睡一个小时以上，遂放弃了送读的想法，准备买一个小套二住读，平时在学区房住，周末寒暑假回目前的房子住。
既然选择住读，那么就可以稍微买远点，于是视野扩大范围，开始看起了锦江二片核心区域和青羊二片。基于以上原因。放弃天涯石。
反省，重新理顺思路。反正都折腾了，既然是重新买，一定选学校顶级风险最低教育最好的。所以只考虑5朵金花60平左右电梯套二。一来老小区停车确实无法解决，二是考虑学区房是阶段性需求，以后出手变现能力强。
于是在2018年4月去了青羊二区，着重了解了一下胜西和泡小，实小。看过以后发现青羊二区所有的房子条件达不到我住读的需求，遂放弃青羊二区。剩下的就只有考虑锦江二区了。
（从出口角度来看青羊二区要好于锦江二区，锦江初中是一超，青羊是多强，所以既然学区房是保底，青羊二区的学校出口好于锦江二区）
那么锦江二区里面最合适的无风险的就是成师和盐道街。
北京的小学2019年1月1日起已经实行多校划片。那么锦江二区里面能连成片的就是成师，盐道街和龙王庙。这已经不是学区概念，而是学片概念。
成师和盐道街选择就比较多。对于个人偏好，老成都人都比较喜欢成师。所以我着重了解了靠近学校的阳光365、宏邦、财富中心等，我个人比较喜欢365，面积合适，也勉强有点生活氛围。
于是锁定第一目标阳光365，次选目标宏邦领邸。另外说说财富中心，一是体量太大，里面过道真的是庭园深深。人员过于嘈杂，电梯等到天亮。二是财富中心有划回盐道街的可能。因为以前财富中心就是划到盐道街的，目前盐道街6个班，成师10个班，成师有爆仓的可能，所以有微小的可能性，哪里来的回那里去。对于成师迷来说，放弃财富中心。
标的选好了，剩下的问题就简单多了。
但更大的问题来了，515新政来了！
成都二手房进入严冬。
从5月到11月，我自己挂出去的房子从180万一直降到150万。期间也有机会卖出去，都由于我磨磨唧唧没有卖。纠结的原因是，我看中的学区房十分抗跌，就是不跌！
学区房的稀缺性表现出来。
在全成都的房价已经下跌4个月后，2018年9月开始，一些房东由于限购的原因想换房，于是价格才开始松动。阳光356的57平的房子从200万冒头开始下跌，慢慢悠悠的在2019年的1月下降到170万区间。于是一开始就站在成都买房大军资格鄙视链顶端的我，手握着棚改资格（拆一赔一）开始伺机而动了。
2019年1月，阳光365的房子套二的房子挂在链家网上的还有5套，无人问津。但随着两会期间，国家开始提一城一策，限购有松动的趋势，仅仅15天之内所有房源在175万左右全部卖完或是下架。由于个人考虑风水朝向等问题，我一直没有下手，考察好方位后，我感觉下手时机到了，于是告诉链家小哥朝东的房子只要价格在这个区间内，出来就买！
一周之后，下班路上的我接到了链家小哥的电话。我要的朝向优质房源出来了，不过无图无照片。建议我先备案。没有丝毫犹豫就报了身份证号码，在链家谈判体系中备案优先谈判。
同时马上开车去小区看房，事后证明我此时高效率决策的重要性。排第二的买家仅仅比我晚了10分钟备案。我是晚上8点钟到的房子，他是在9：30赶到。
由于租客需要休息，我在8点进屋看到了房子，他没有看到。看了房子之后不出所料，装修太差，自住需要重装！不过房东报价170万！两年来最低价！
第二天中午12点拉着老婆又来看了房子，身后排队买家已经增加至5人！链家给我2个小时考虑！十分钟后我决定购买！后面的事情就按章办事了，由于我是全款客户，一周以内所有的手续都办完，过户完成。
大事落定，过户，迁户口，出租一气呵成，在成都史上最严厉的限购下跌通道中抢滩学区房，确实也是大伤脑筋，不过总算办成。
最后说说几点注意事项：
第一，思路很重要，你要什么样的房子必须想清楚。
第二，看房很重要。要想了解房源，了解学校实地考察十分重要。
第三，链家还是很不错的。专业敬业。大家都在问中介坑大不大，有什么套路？我觉得这一年我接触了大量的链家经济人，都表现得很好！其实链家经济人并没有抬高房价的意思。他们更多的是希望房价低，压房东的价格，毕竟低价的东西要好卖得多。大家大可信任他们。
第四，考虑清楚需要，买二手房一定要稳准狠，功课要做在前面，思考时间可以长，现场决策反而要快！
第五，时间要早，最好提前两年。
后记
溜爸后记：
这篇文章是读者投稿。作者的小部分观点我个人并不认同，尤其针对第一第二第三梯队的评价以及对龙江路的评价，但为了保证原滋原味，全文无任何修改。
文章先发布在家长帮论坛，我找到作者，征求本人意见后，在公众号转载。
在和作者交流中，有一个小插曲让我记忆深刻。
我问到文章该如何署名，这位牧雨爸爸给我讲了他的ID来历，并翻出了几年前孩子刚出生时的起名记录，小朋友全名三个字，最后一个字是：谦。
爸爸和妈妈为你选择了在2015年X月XX日来到这个世界，虽有筹谋，亦为天意。之所以给你取名叫XX谦，爸爸妈妈是希望你能深深的理解并且奉行一生“地山谦卦”的卦德。
XX谦小朋友想象一下，巨大的山谷下面有一座非常挺拔的山峰，这是“空谷藏峰”的意向，是谦卦的视觉形象。平常我们看到的都是山峰在地平线以上，但这是一个山峰在地平线以下的景象。“谦卦”上卦是坤（大地），下面卦是艮（高山），直接从成卦原理上来说就是山在地下。
中国古代的哲学家用这种景象，对“谦”这种态度进行视觉化呈现。一般人理解“谦”就是谦卑、低下、主动地示弱，故意让别人显得高，自己显得低。但更深层次“谦”不是一味地低下，它是不显山露水，平静如常，但山是存在的。所以谦德是刚柔并济的，“刚”是指有实力和力量，有大爱和胸怀。“柔”是指不居傲，不张扬，不跋扈，心如止水。这就是谦卦“无往不平形于外，高山仰止运其内”的大象。
爸爸妈妈希望你长大后能理解到谦德的真正内涵，处正得中，行谦广远，恕行终生。
字牧雨是希望你能像统御雨水滋养万物般关爱和守护你的家人，成为可以依赖和托付的男人。
XX谦小朋友，爸爸妈妈希望你满载着我们对你的殷殷期盼快乐幸福的成长，将来做一个才德并举，地中有山的谦谦君子。
为了保证读者隐私，上面好多文字用XX替代，读起来略微有些出戏。
我觉得最有趣的一点，看整个买房心路历程，这位牧雨爸爸最爱使用：惊叹号！！！
全文给人的感觉就是一钢铁直男、雷厉风行的风格。
而几年前给孩子的寄语，一下子画风陡转、判若两人，心软了下来，人也软了下来。
面对孩子，才是真实的自己。