离不开的南坪（二）：下一个十年
你发现没有？
城市的发展逻辑，在变化！
“七普”数据显示，中国的城镇人口，已超9亿！常住人口城镇化率，达到63.89%！
（图源WIND资讯）
其中，北上广深以及部分二线城市，城镇化率，全面突破85%，迈入发达国家城市序列！
这个数据，意味深远！
他标志着中国的城市化进程，已然来到了一个分水岭：
由房地产开发为驱动的规模化“大扩张、建新区”，或已基本结束；
城市由迅猛扩张，逐渐转为存量提质改造和有序扩增并重；
城市基本完成“搭框架”，现在开始“精装修”；
“十四五”明确：我国将全面开展「实施城市更新行动」！
重庆，同理。
过去二十多年，我们在“迅速生长”，开发新区。
虽然目前还在建设之中，但是，你会明显的感受到：
基于城市空间的物理半径，无论向北，还是向西，在范围上，基本都已经到达了“城市边界”。
与此同时，核心区，却拉开了新的大幕--「城市更新」！
这是中国70年城市发展史进入4.0阶段的城市更新：
在产业升级、消费升级、双创等背景下，开始特别强调可持续发展、宜居性；
并且更注重人性化和共享化。
政府，是这一轮城市更新的操盘手。
从“销售”变为“运营”，从“大而全”变为“精而美”，从“标准化”到“个性化”；
如何在“无地可控”的格局下，实现商圈升级、界面焕新、配套升级、资源升级、影响力升级；
如何腾笼换鸟？可持续发展？
实际上，城市更新的逻辑背景是十分清晰的。
那就是：一座城市，当足够大之后，边际效应就会递减，此时，城市会将重心转向其最精华、最中心、最有天赋的核心区域，做精。
何谓“核心区域”？土地价值，就可窥见。
最近的土拍，中央公园，楼面价达15711元/㎡，但折合亩单价，约1488万元/亩；
但是，你要知道，去年底南坪的地，每亩单价，已经是2443万元！
（图源锐理数据）
近1000万/亩之差异，各中门道，值得细品！
其实，新区的土拍热，其实恰恰映衬出核心区的稀缺、珍贵。
南坪，为什么会比中央公园要贵1000万/亩？
这就是核心区的价值，这里的价值，是由历史、区位、资金与资源沉淀等等，众多要素做为支撑。
比如我们简单分析一下南坪，你就会明白。
南坪的位置，可谓占尽天时地利。
（区位示意 大卫制图）
背山面江，处在“两江四岸”核心区位；
南坪有着厚重的历史人文积累，且长期是重庆的重要“门面”。
在重庆40多年现代城市化发展进程中，南坪，一直冲在最前面。
按照时间逻辑，他实际上完成了两轮显著的“城市突破”。
第一轮，大概要追溯到1981年。
（石板坡长江大桥 图源网络）
当年的重庆，一穷二白。
但为了发展，举全市之力，历经波折，架起了重庆第一座长江大桥！
桥通了之后，南坪，像匹脱缰的野马，开始快速的开放、开发、发展...
（石板坡长江大桥 图源网络）
1988年，重庆第一高楼--五部直达电梯、带中央空调的工贸大厦，横空出世。
这座大厦竣工，前来剪彩的人中，居然包括时任国务院分管经济的领导...
南坪还打造出重庆首家涉外高档酒店--扬子江酒店，他被誉为西南地区酒店业的“黄埔军校”！是整个西南的地标之一。
（扬子江大酒店 图源网络）
南坪的超高层建筑（100米以上）数量，一度超过整个武汉市！
南坪的城市化，非常出彩。
到1989年，涵盖商场、写字楼、公寓的南坪商业大楼建成。
政府正式提出：打造南坪商圈！
这是南坪第二轮城市化发展；
南坪成为解放碑商圈之外，重庆第一个外拓的商圈！
（南坪 图源网络）
重百、江南商都、百盛、元旦百货、万达、星光天地...
让南坪商圈，成为重庆第二核心商圈。
（南坪商圈 图源网络）
除了商圈、地标，40年高速发展的南坪，还沉淀下了丰富的教育、医疗、公园等包罗万象的配套！
而这些价值要素，是新区，还要花很长时间去堆砌和等待的...
有着厚重沉淀的南坪，在新一轮城市化发展中，成为了“城市更新”的主角。
而且，是一次自上而下的整体战略谋划...
3月12日，“十四五”中重庆被定位为：制造业中心、西部金融中心、国际交通枢纽、国际门户。
（图源网络）
这是重庆成为中国经济第四增长极的国家意志与使命赋能！
（示意图 图源网络）
重庆有了一系列大动作呼应。
正式出台“两江四岸”16平方公里核心区规划；打造“城市会客厅”！
重庆真·核心区，全面浮现！
（示意图 图源网络）
南岸，站在了最前面。
其一，
南岸拥有重庆最美的一段滨江--南滨路。
南滨路上，开埠文化、码头文化、抗战文化，交相绚丽！百多年的风起云涌，被称为“重庆外滩”。
天赋异禀的地位，无可替代。
（南滨 图源网络）
其二，
南坪商圈作为重庆门户商圈之一，在“城市更新”时代到来时，他被推到了城市战略进程之上。
南坪的动作，将是“未来城市发展的示范”！
2020年12月29日。
龙湖以楼面单价7076元/㎡拿下“南城天街”！
（图源锐理数据）
这块地折合1737万元/亩，是同期蔡家挂出的184万/亩商业用地的近9倍！
一方面，凸显核心区的土地弥足珍贵；
另一方面，新一代4.0天街之于南坪，是重大信号。
（天街 仅供示意）
南坪商圈“城市更新”全面启动！
2021年初，官方发布南坪中心广场品质提升方案设计征集公告。
（图源网络）
基于未来的“四轨道”辐射圈，南坪商圈未来将变身为一个“超级商业综合体”！
全新天街，加上包括K29商业广场项目、第四代万达升级、重庆眼等一系列项目更新迭代。
（重庆眼 图源购物狂论坛 仅供参考）
南坪，在「城市更新」战略中，非常迅猛！
“前人栽树，后人乘凉”，这是核心区居住最大的特质；
数十年甚至更久的时间，沉淀下来了生活所有的必须。
而南坪，在“熟区”的基础之上，伴随着城市更新战略，快速启动了“腾笼换鸟”“迭代换新”的二次开发红利预期！
但此时，在价值爆发的前夜，我发现南坪存在神奇的“三倒挂”！
1）拆迁价格，比房价贵！
2）土地价格，比房价贵！
3）区域房价，比新区，要低...
堂堂“两江四岸”核心区、中心商圈，为什么？
我分析，这其中很大一部分原因，也是南坪的遗憾。
那就是当城市迈向一流化的时候，却因为土地稀缺、拆迁成本高等因素，城市核心位置，几乎难见高品质、低密度改善住宅。
南坪不缺房子，而是缺好房子。
核心位置，更是一直缺乏能扛起大旗的明星项目。
当然，也就是在最近几个月，个别开发商，已经洞察到先机。
比如东原和春风，在去年底，以楼面单价11398元/㎡抢下铜元局地块。
（图源锐理数据）
现在对比一下，他比4月中央公园“王”，楼面价便宜了4000多元/㎡，比年初南坪“王”，便宜3000多元/㎡，前瞻性的眼光，给了产品，充分的想象空间！
加上这块地所在的区域本身还有着传奇的过往...
1905年，光绪下旨，百年铜元局诞生。
后来，这里也曾作为前军粮站所在。
（图源网络）
在这块宝地上东原和春风，会给南坪带来什么解决方案？
东原其实是“老资格南坪”。
2005年，他开发了檀香山，是东原崛起的第一批品质住宅项目。
后来就有了锦悦、翡翠明珠、一米阳光等10个项目。
包括重庆重要的地标豪宅--1891印长江。
（印长江 实景图）
东原1891印长江作为南滨的当家大平层项目，因其超前设计、景观、产品力、精装、圈层、管家式服务等特征，被很多人看成是“重庆的汤臣一品”...
（印长江 实景图）
十多年过去。
南坪，迎来了新的时代；从我获得的资料看，东原联合春风，在印长江之上，给了南坪一个惊艳的定制级作品！！
（意境图 实际以售楼部公示为准）
项目名字，叫「印江滨」。
他是那种我们在市场上几乎看不到同质化的“定制款”！
在南坪商圈1KM核心位置，前所未有的带来了纯粹、低密的纯改善住宅。
院落式围合设计！
星幕MAX别墅？光幕大平层？
印江滨在铜元局一处高台地之上，被长江环绕，透过玻璃幕墙，俯瞰出去，那会是一种什么样的唯我独尊...
既看到城市的万象灯火，自己又是城市的天际线！
（意境图 实际以售楼部公示为准）
而在产品细节上，我看到开发商很多坚持的地方。
舍弃高层和流量，舍弃商业，坚持全四房、坚持低密、真改善、纯住宅；
舍弃复制，进行了全业态创新！小高层和别墅，确保圈层纯粹；
坚持全横厅、坚持资源均好！
坚持产品的创新。
就像其中的一个彩蛋：建面139㎡户型，究竟能有多少想象力？
（建面约139㎡光幕大平层）
印江滨。
应该说不光是南坪，而是当前整个重庆核心区，一次显著的创新引领！
什么是核心区改善？这或许就是答案吧。
站在城市的角度：南坪，走出了现代都市可持续发展的关键一步；
站在市场的逻辑：当城市更新成为时代趋势，优质的改善住宅崛起，大势所趋；且出现了显著的“洼地效应”“爆发前夜”！
站在购房者的角度：
当我们在顺应着城市的发展，去思考何谓价值时，
看到印江滨这个新项目、新产品时；
或许，只能有一种结果：
赶紧去，登记吧...
（南坪 图源网络）
因为，这将是崭新十年下的，价值中心！