衡阳救市？元旦就执行了！疫情爆发前三四线已经喊救救 | 叶建英
朋友圈顿时哗然：疫情爆发后全国首个率先救楼市的大中城市，衡阳十部门联合发文救市17条！
而且文件号也似乎打错了，是不是也在学2016年呼和浩特取消限购打错文件的那一招？
时至今日，疫情对各行各业和房地产业的影响已经不用多言，房企大佬刚捐过款就直言变局，恒大全民营销跟风者日众，更有人直接声称「新一轮宽松政策应从限购松绑起」。
衡阳真的打响了救市第一枪吗？夜壶真的偷偷又捡起来了吗？
不对！
《叶帅起高楼》经过追寻新闻源头，发现大家都误读了，这个文件很可能真的没打错，是真正的衡建联字（2019）1号，因为文件是从2020年1月1日起执行的。而且，高库存的真相，比疫情的短期影响还严重！
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先找消息的源头。
我们找到了当地官方媒体《衡阳晚报》的公众号，是这样的：
衡阳晚报公众号截图
再来看当地房协的公众号《衡阳楼市》上的文章，那篇文章截了十个部门的「红头大字」，看上去特别显眼。
衡阳楼市公众号截图
重点来了，有没有发现：《衡阳楼市》在文件正文前面加的一段说明，根本就是这个公号的自说自话，是它自己给文件加了当下的抗疫背景。这段说明强调，文件出台的目的是，「为了贯彻落实中央“努力把新冠肺炎疫情影响降到最低，保持经济平稳运行和社会和谐稳定”的指示精神，促进衡阳房地产市场稳定健康发展……」
文件的正文根本没有提及疫情。文件是这么写的：「为认真贯彻中央经济工作会议精神，坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，满足广大群众合理住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展……」
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没完，《衡阳楼市》还有神操作，它竟然改了这份文件的起始执行日期，把自1月1日起执行，改成了「即日起执行」。
衡阳楼市公众号截图
在《衡阳晚报》引用的文件里，正文明明写着：「自2020年1月1日起执行」。
衡阳晚报公众号截图
而在澎湃，标有「新闻记者：李晓青」和「责任编辑：刘秀浩」的相关新闻上，我们看到的，也是文件自2020年1月1日起执行。
澎湃截图
基本可以断定，这是衡阳市房协的公众号《衡阳楼市》对政府文件的过度解读，继而又引发了朋友圈的集体误读。
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我们不必去猜测《衡阳楼市》过度解读的背后，到底是有意的，还是无意的。
衡阳当地楼市的真相是，即使没有这次疫情，也似乎已经陷入了困境，因而需要「全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，满足广大群众合理住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展。」
在衡阳市自然资源和规划局于今年1月6日签发的1号文件中，可以看到：「考虑到库存较大等因素，实行总量控制。2020年进入市场开发的土地原则上不超过300亩，规划方案和工程许可面积原则上不超过200万平方米。」
这个具体说法，与「17条」中的第11条「控制土地供应总量」精神是吻合的。
虽然不限购不限贷，衡阳楼市这几年一直受困于高库存。衡阳算是湖南第二大城市，但却是一个人口净流出的城市。2014年末衡阳的常住人口是730.3万，而到2018年末就减至724.3万了。
《衡阳楼市》公众号上近期的文章，也多次提到：「2019年衡阳楼市尤其是下半年，交易量下滑是不争的事实。」「有的楼盘买房可以送车位，有的楼盘买房送全屋家电等等。」
根据衡阳房地产研究中心的数据，2019年末衡阳的住宅库存，又比2018年末多了约80万平方米。截至2019年12月底，衡阳住宅累计库存量37958套，去化周期约 17.89个月。
图片来源：衡阳房地产研究中心
2018年年末的时候，衡阳就曾经出过一场取消限价「一日游」的闹剧。2018年12月26日，衡阳曾宣布将从2019年1月1日开始取消限价。消息一出，引起广泛关注后，衡阳担心不好交代，又在一天后宣布文件暂时不执行。
连续两个新年，连续两份躲躲闪闪的文件，透露的正是三线城市的楼市迷局。而其之所以成为全国热点，上一次固然是「一日游」，这一次却是因为在疫情防控的大背景下，全国各地对楼市松绑充满了自我遐想，而误读的衡阳17条」成就了大家的暗恋。
附：衡阳「17条」全文
关于促进房地产市场平稳健康发展的
若干政策（试行）
各县市区人民政府，“两区一园”管委会，市直有关单位：
为认真贯彻中央经济工作会议精神，坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，满足广大群众合理住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市委市政府同意，实施以下政策：
一、实行购房补贴。对购买新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含车位、车库、杂物间）和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴；所缴契税税率为2%以上（含2%）的，由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。新建商品房项目地下车位首次出售的，由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。
二、扩大人才购房补贴对象范围。《关于深化人才发展体制机制改革的实施意见（试行）》（衡发〔2018〕9号）出台以来，市直非参公事业单位、市委党校以及在衡阳市中心城区登记注册、办理社保手续的社会组织和经济组织从衡阳市行政区域外全职引进的青年人才和高层次人才（55岁以下）；驻衡本科院校及附属医院从衡阳市行政区域外全职引进的博士生、高层次人才（55岁以下）；驻衡专科院校和衡阳技师学院从衡阳市行政区域外全职引进的高级技师、硕士研究生、博士生、高层次人才（55岁以下），在衡阳市行政区域内购买首套商品住房，按照《衡阳市人才购房补贴实施办法（试行）》（衡人才办通[2018]5号）的规定给予购房补贴，其中，非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。
三、降低开发企业土地资金使用成本。对出让的房地产项目用地，可以根据规划分期缴纳土地价款，办理相应不动产登记手续。在签订《国有建设用地使用权出让合同》后一个月缴纳土地出让总价款50%，余款在办理用地不动产登记前缴清，最长不超过12个月。
四、容缺办理相关审批手续。房地产开发企业购置土地的，在签订土地出让合同并在缴纳不低于50%土地出让金后，各相关职能部门可容缺办理建设用地规划许可证、规划设计方案审查、建设工程规划许可证、施工许可证等行政审批；在办理商品房预售许可证时须缴清相关费用、补齐相关手续。
五、分步收取房地产开发项目报建费用。开发企业办理报建手续且尚未缴纳报建费用的，按“0.5:0.5”的比例分别在办理建设工程规划许可证和商品房预售许可证前收取报建费用。
六、适当调整农民工劳动报酬保证金缴纳比例。承接工程项目的施工企业在申请交存农民工劳动报酬保证金之日前连续3年在本市行政区域内和公司注册地行政区域内未发生拖欠工资行为的，经由两地劳动监察部门开具无欠薪证明的，免交当年农民工劳动报酬保证金。
七、实施差别化预售资金监管。对2019年度被评为A级信用等级的二级以上资质开发企业，已办好施工许可证并开工的商品房开发项目，预售资金监管比例下降50%。
八、加大住房公积金支持力度。加快按揭楼盘贷款发放进度，开发项目取得商品房预售许可证的，房屋形象进度达到1/5的，预抵押到位后，即可发放个人住房公积金贷款。调整公积金使用政策。实行差异化支持政策，对A级信用企业按揭楼盘，办理时限压缩30%；对有土地抵押的项目，经风险评估可控后，实行企业承诺后即可办理准入及放款。
九、调整社区用房、物业用房、养老设施用房管理。社区用房应根据各社区的实际情况、区域统筹安排进行配建，在统筹安排计划出台前，按照项目规划计容总建筑面积的千分之五配建，且不计入容积率。按此标准配建面积低于800平方米的，可选择货币补偿方式配建，补偿标准由市财政部门另行制定。统一按照《湖南省物业管理条例》要求配建物业管理用房，物业管理用房建筑面积不少于项目规划建筑物总面积的千分之二，最低不少于80平方米。在控制性详细规划中，按片区规模统筹规划养老设施用地，进行养老设施建设，不要求在项目建设中配建养老设施用房。
十、加快基础设施建设。加大新建区和高品质居住社区配套公共设施的建设力度，完善城市基础设施和公共设施。实行土地成片开发，建设优质学校，就近解决入学。提高楼盘品质，优化居住环境，推行第四代建筑，建设高品质住房。
十一、控制土地供应总量。从紧控制土地供应总量及招商引资匹配的开发用地。从严控制工业用地变性和平台公司土地合作开发。
十二、合理确定住房供应。根据商品房库存去化情况和法定条件，合理确定商品房项目预售许可工程形象进度要求，并适时进行调整。对于信用优秀、市场反映较好的企业可酌情放宽，但最低形象进度应完成正负零。
十三、加强预售价格管理。房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素申报商品住宅销售最高价、均价、最低价。市发改委会同市住建局对房地产开发企业提报的价格进行明码标价监制，监制后3个月内不予调整。
十四、支持购房就近安排入学。在义务教育学段，有条件的地方，根据各地招生政策及学位情况，凭商品房买卖合同或不动产证可就近入学。
十五、适当放宽开发企业同期开发规模。在我市从事房地产开发经营的二级以下资质企业（不含暂定资质）,均可承担建筑面积25万平方米以下的同期开发总规模。
十六、改进政务服务。加快推进工程建设项目审批制度改革，探索推行“交地即开工、交房即办证”承诺制试点，提高施工许可证、不动产权证办理时效。
十七、本文件自2020年1月1日起执行，执行至2020年12月31日止。各县市、南岳区可参照执行。
衡阳市住房和城乡建设局
中共衡阳市委人才工作领导小组办公室
衡阳市自然资源和规划局
衡阳市发展和改革委员会
衡阳市财政局
衡阳市人力资源和社会保障局
衡阳市教育局
衡阳市城市管理和综合执法局
衡阳市行政审批服务局
衡阳市住房公积金管理中心