重新算一算奥体的倒挂红利 | 叶建英
文丨叶建英
才兴奋了半天，大家又担心，亚运村可能不会缓解奥体的房源荒，而是可能会吸引更多的房票从全杭州各个地方腾挪过来。
大量刷屏的亚运村实景图渲染了市场的等待情绪。看得见江河汇，看得见江景，看得见大量的公建，看得见华润、绿城、万科三大房企LOGO的实景图，回答了所有对于亚运村的疑问。
这就是杭州面向未来的CBD。
9月的红盘开闸潮中，虽然新政多方分流，但是奥体的中签率竟然创下了新低。嘉品、君品，桂语听澜三盘撞车摇号，吸引了10967张房票，而无论是总的中签率还是有房户的中签率，嘉品都比两个月前首开要低。
这就是万人摇的战场啊。如果没有分流，奥体将出现第二次万人摇，很可能出现杭州惟一一次限价4万元以上的豪宅万人摇。
长假前奥体冒出二手房单价突破8.1万元的新闻，有截图，有定金盖章，时代奥城一套178方挂牌1350万元，不满两年实际折合单价8.1万/㎡。
这是要刷新奥体限价红利的节奏。
在这样三股热潮的带动下，亚运村4400套住宅的入市，就是为1000万杭州人做一次住在南岸的总动员。好在接近断供的奥体有三个外溢的方向，除了亚运村，还有市北和萧山科技城。
而在市北锦粼云荟院，还是全奥体惟一的低密洋房组团，建面约99方的三房洋房，建面约125方的四房洋房，绝大多数房源的总价在三四百万元，是你买下奥体的门槛。
△锦粼云荟院区位图
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先算账，为什么说锦粼云荟院的洋房，是买奥体的高性价比首选。
锦粼云荟院的洋房，有两个主力户型，建面约99方的三房，和建面约125方的四房，限价约34000元/㎡。建面约99方的三房，最低价不到310万，最高价不到360万元。
△锦粼云荟院效果图
而在奥体核心区，限价是47000元/㎡，像奥体某楼盘小户型约103方三层以上的总价起步就是450万元左右，20多层就要500多万。
也就是说，锦粼云荟院约99方的洋房，总价差不多只有奥体核心区高层约103方总价的7折左右。而同户型的最贵房源，则要便宜约150万元。
同样来对比市北西，锦粼云荟院约99方的洋房，总价差不多只有市北西某楼盘高层约103方总价的85折左右，同户型最贵的房源，则要便宜约50万元。
而且，这还是用锦粼云荟院的洋房，和其他两盘的高层PK。洋房是低密产品，一梯两户，舒适度，隐私性，和市场上的稀缺性更是高层所不能比的。
△锦粼云荟院效果图
我们姑且不算这些虽然更具价值标签，但也难以量化的洋房优势，就拿锦粼云荟院约99方的洋房户型，和其他楼盘约103方的高层中间套户型来PK一下，算一算洋房胜在哪些地方。
△市北某楼盘约103户型设计意向效果图
△锦粼云荟院约99方户型设计意向效果图
你看，虽然锦粼云荟院的洋房还少了约4个平方，但是，除了次卧的开间比高层少了0.1米，整个户型的空间尺度和实用面积，完全胜过高层户型。
六个完胜点：
一 、客厅开间约4.0米，远超某盘高层的3.6米。
二、 阳台不仅开间更宽，进深也多了0.1米，更加舒适实用，放洗衣机和柜子的空间更足。
三、 主卧开间约3.65米，远超某盘高层主卧的约3.3米。
四、 第三房开间约2.575米，超过某盘高层的2.25米。说实在的，第三房开间少于2.4米的，因为要减掉墙壁厚度，真的是放不下床了，算不上真正的房间。
五、 厨房面积更大，放得下双开门冰箱，厨餐关系更为合理。
六、公卫干湿分离，完全可以作为大三房居住。
其实，客观地说，这个约103方的高层已经是今年来扩容版的中间套了，开发商也够用心了，但与洋房的户型PK，差距就明显了。
所以说，奥体不仅缺房源，更缺好户型的房源，像锦粼云荟院的洋房就像大熊猫一样宝贵。
△锦粼云荟院洋房实景图
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算过限价与户型的账，我们再来分析一下锦粼云荟院的房子。
整盘来讲，锦粼云荟院是奥体少有的低密大盘，而具体到锦粼云荟院的洋房组团，除了我们刚才分析过的总价和户型优势之外，还有五大价值点。
△锦粼云荟院效果图
一、自杭州土拍从2019年6月29日启用「双限」以后，开发商很难有空间再进行高低配，锦粼云荟院的洋房组团，是奥体惟一在售的洋房，也是值得关注的洋房。
二、锦粼云荟院是规模约20万方的奥体低密大盘，容积率只有2.5，整个小区的绿化率做到了约35%。洋房组团不仅体量大，而且也占据了小区最好的位置。
三、锦粼云荟院的精装标准高，更加人性化，更加契合现代都会的生活方式。在锦粼云荟院3500元/㎡的装修标准中，不仅有格力中央空调、阿里斯顿水地暖、西门子厨房家电、科勒卫浴等一线品牌的大件，更是拥有很多贴心和实用的细节。
比如，所有户型的入户门都安装了两层防撞条降低噪音，所有厨房都可安放双开门冰箱，所有淋浴间地面用的石材，特意设计了凹槽防滑。
△锦粼云荟院示范区实景图
四、锦粼云荟院的外立面，售楼处和沿街绿化，都称得上市北的颜值代表，交付后也将刷新整条通惠路的街景。
五、 作为一个承接杭州CBD白领外溢的品质大盘，锦粼云荟院的园区服务也非常丰富。锦粼云荟设置了「两轴七园一环」的小区景观，打造3大主题概念架空层，3处童玩场地，约500米绿茵慢跑道，而且还配有约400平方米的露天泳池。
虽然在价格上，锦粼云荟院的洋房不到奥体核心区二手房价的一半，不到奥体新房红盘的七折，但在楼盘品质和园区服务上，却是杭州中产的安慰。
△锦粼云荟院效果图
奥体每天不一样，这发生在奥体核心区，发生在亚运村，也发生在市北。
特别是市北西已经接近开发完毕，新房面临断供，而这两年市北整体提升，也拉平了市北西与市北东的实际价差。根据贝壳找房的数据，交付不满两年的东方名府，最近成交的高层房源实际房价已经超过市北新房的最高限价每平方米37500元。如果你从滨江银泰出发，走建设二路从滨江，到市北西，再到市北东，一路都是焕新的城市界面，已经看不出区域差异。
我们此前曾经说过，锦粼云荟院可能就是杭州3万+的城市中坚房源中位置最中心、配套最齐全、设计最贴心、空间最舒适的一个楼盘了。
以锦粼云荟院为圆心，1公里之内是在建的地铁7号线、通城快速路出入口、今年9月已经启用的市心小学。7号线四站就可以到奥体，而经由通城-二桥快速路，锦粼云荟院与杭州最高限价69800元/㎡的江河汇也可以无缝快速抵达。
3公里之内是萧山区政府、文化中心、万象汇、众银汇和杭州南站，拥有目前南岸最成熟的配套。
6公里之内是亚运村、奥体、奥体印象城、滨江银泰百货、滨康路综合体、浙大妇产科医院、杭二中、文渊中学、崇文学校等多项整个杭州最顶级的公共配套，其中三所学校更是已经率先启用。
△奥体印象城效果图。图片来源：网络
而在上个月，市北又有两项重磅利好落地：
浙江大学微纳电子学院迁入市北，并正式开学。
浙江自贸区正式扩区挂牌，总面积仅37.51平方公里的杭州自贸片区主体就放在滨江和市北。
刷新的奥体，刷新的房票，我们也要刷新一下锦粼云荟院的限价红利，特别是那批珍贵的洋房。3#、5#楼共124套房源，建面约97-99㎡精装洋房马上加推，明天（17日）启动登记，机会就在眼前，伸手可能就是你的。
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