问：从蚂蚁搬家到「马已经服」，之江坐了一趟过山车，再看上周Costco勾地萧山科技城边上的耕文路站。板块的利好在今年此起彼伏，利好这么多，对各个新城到底产生了怎么样的作用？叶帅起高楼：利好当然是为新城添砖加瓦的，奥体和未来科技城之所以成为杭州两大宇宙中心，也是因为有亚运村、杭州西站等连续不断的重磅利好加持。至于这些利好又对新城起了怎么样的化学反应，我们举奥体为例，解读一下。奥体，特别是属于萧山区的钱江世纪城区域，这是从G20会议后晋级速度最快的一个区域。这里面，所谓的利好，其实也可以落实到天时、地利、人和三个层面。天时，就是G20峰会和亚运村的落址把全杭州的眼光转移到了这里，而且钱江新城的市民中心也正式入驻，宣告了杭州CBD从武林转移到钱江新城两岸。地利，就是钱江世纪城的土地出让构成和招商强度在G20后发生了质的变化，一是G20前这里的商办地块鱼龙混杂。早段时间拍卖的万禹大厦就属于这样的情况，招商质量很低，引发了多个烂尾楼，二是G20后，增加了大量的优质宅地，吸引了一批优秀房企进入，今天时代奥城和创世纪等新盘交付引发二手房价新高，就是这个结果。人和，就是在2020年的杭州改善性房源荒和滨江区多年接近断供的情况下，大量购房者看中奥体。接下来，当亚运村三盘开始销售，奥体将又一次沸腾。问：你觉得学区、商业或是像蚂蚁这样的产业独角兽对板块的刺激会是怎样的？哪一种利好对区域更有影响力？叶帅起高楼：从对一个区域的长远影响力来讲，产业大于商业，商业大于学区，但从短期效果来看，恰好反过来，是学区大于商业，商业大于产业。像萧山科技城，9月爆出将引进崇文和学军的教育资源后，售楼处立马就可以感受到了市场升温。商业的例子，比如富阳银湖板块的万达广场，对区域的升温也很明显。而蚂蚁的例子，虽然上市遇到一些挫折，但其实产业对一个区域的影响是长远的，从长远来看，蚂蚁就像萧山南部新城的浙二医院一样，会持续不断地成为区域的热源。问：杭州成为网红城市，一下子引进那么多人，又冒出那么多新城。而9月份的热盘集体去化以后，现在可以说是百花齐放，我们又该怎么选房呢？叶帅起高楼：杭州二绕内，只要有地，每一个板块都会迎来它的高光时刻。比如南阳，在大会展新城落户以前，也没有多少利好，并不为市场所熟知，但现在一看，德信早已在那里稳打稳扎多年，而住宅也已经清盘。所以，对于重重利好，我们也不要盲目追热点，关键还是要区分各项利好的价值点和影响力，同时还要挑对好的楼盘。我们此前也说过，没有好的楼盘，最美的新城也离我们遥远。比如金沙湖。金沙湖是继望江新城，江河汇，亚运村后，杭州第四个也是开发进程最快的城市综合体。正是因为这中间断供了十年，所以金沙湖是默默地把一座湖泊CBD建起来了。而望金沙通过头牌房企的影响力，到城市综合体的开发理念和户型、精装等品质，把金沙湖拉到了全杭州的改善客户面前。望金沙，集合了融创、开元、坤和三家房企的核心团队，是一个精工住宅、甲级写字楼、商业中心、星级酒店、BLOCK街区、会议交流中心于一体的复合社区。户型上，望金沙把改善性客户的需求精研到了极致，119方的户型还设计了化妆间。精装标准上，望金沙全户型标配了玄关柜，而且是带更衣立柜的。杭州的冬天湿冷，越来越多的新建住宅都装上了地暖，但是，只有像望金沙一样，在玄关处加一个能放大衣、围巾的更衣柜，才称得上是真正的贴心。再补充一点，杭州楼市目前是限价时代，大家都喜欢比各个板块的倒挂红利。但是，像金沙湖，因为此前断供了十年，所以周边没有新交付的高品质二手房，所以在限价上，开发商其实是吃亏的，当然，对于购房者来说，就是便宜的了。比如奥体，每平方米47000的君品，如果与新交付的奥体三子比，今天差不多有了2万的倒挂红利，但如果与同在边上的春和钱塘比，那就基本没有倒挂红利了。
责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊
