为什么4000多人摇号还卖不光 | 起楼问答NO.005
最最焦虑的100万
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问：我大概能凑100万，也不想有太多的月供压力，看了一圈，好像距离杭州市中心最便宜的万元房就在杨汛桥这里。想问叶帅，杨汛桥一万五六的盘值不值得买，有没有升值空间？
叶帅起高楼：能凑100万的现金，也算家底殷实了。楼市里面最最焦虑的，也就是这么一批人。如果只有三四十万，也就没有要投资房产的心了，而如果有个一二百万，可供选择的余地也就多了。
怕就怕有个大几十万的现金，担心贬值，但又往往也是打工一族，没有其他投资的渠道与时间。
但杨汛桥的盘，只是适合自住，对于工作在萧绍附近，家庭人口较多，比方说还要有老人过来管小孩的。在杨汛桥买个稍大的户型，比在老家县城买房靠谱多了。
但要等杨汛桥的盘暴涨，也很难。
两个主要的原因。一，郊区的镇，真的很大很大，商品房楼盘只是散落其中。要么商品房开发不起来，房价不起来。如果房价起来，那么可供开发的土地也很多，供应量是很大的，头口水并不好喝的。二，也正因为大，在郊区做配套只能做到几个点，比如杭绍城际会经过杨汛桥，但其实很多盘离城际站都还远着呢。
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问：叶帅，市场是不是变冷了，为什么4000多人摇号的盘都卖不光？有些网红盘，我去售楼处问问，都还有房源。
叶帅起高楼：6万人摇的时候，我们说不要紧张，不是买房的人多了，而是因为有明显限价红利的盘少了，浮筹多了，而且集中了而已。
就像明星的告别演唱会，总是比平日要热闹。
今天，4000多人摇号都卖不光，也不是说市场就冷了，你真要买房的，还是得去摇，现在还是买房的好时机。
热销盘为什么卖不光，原因是限价下的定价不合理。比如，很多楼盘边套与中间套价格基本一样，但明显边套划算多了，很多购房者是冲着边套去的。
当限价红利足够大，户型不好的房源都有红利的时候，当然购房者不在乎。但是，当限价红利不明显，或者那些疑似红利只存在于一些好户型的时候，当然会产生新的分化。看中的好户型卖完了，很多人也就弃权了。
一半是火焰，一半也可以是海水。
问：叶老师，我在滨江买了套酒店式公寓，二手房买的。虽然税费有点高，但我觉得比新房要便宜多了，我的也是LOFT的。为什么酒店式公寓的新房价格那么贵？
叶帅起高楼：酒店式公寓新房定价规则跟住宅不一样。早个几年，平层的酒店式公寓带普通的装修，差不多是周边住宅新房毛坯价格的七折左右。但现在这样的规则已经不适用了。
讲三个的原因，一是住宅有限价，而酒店式公寓不限价，所以，酒店式公寓的价格肯定要尽量往高定；二是目前在售的酒店式公寓，还是以小户型双钥匙LOFT为主，开发商的成本要高一些，出租收益也要高；三是很多酒店式公寓启动了分销渠道，营销的成本也在提高。
酒店式公寓的定价还有两个现象，也值得留意，一是，住宅有明显的金字塔级，但目前杭州主流酒店式公寓的价格都在每平方米2.5-4万元之间，价差相对平多了。
为什么？主要的原因是租金思维和背后的收入体系。市中心酒店式公寓的租金，比非中心的当然要贵，但之间的差异没有像住宅房价那么大。就像，你在市中心的肯德基打工，不会比在郊区的肯德基打工多赚多少钱。
二是，同样是酒店式公寓，大房企的促销力度比本土中小房企要大得多。原因是，大型房企更强调高周转，而本土房企更强调高利润。
很多本土中小房企，身价都在酒店式公寓上了。
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责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊