买房避坑：“大西安”的幌子

今天中午，下楼吃面，看到路边的一排车上插着单页“首付8万，安家大西安小三室！”

这种广告，其实见得多了，不用猜，肯定不是西安主城区的项目，也不是西咸新区的楼盘，真正位于西安的楼盘不用“大西安”这个概念，只有那些距离西安30公里以上的楼盘，才打“大西安”这个概念。

因此，对于不熟悉西安的外地购房者而言，千万不要被“大西安”这个幌子忽悠了，大西安≠西安。

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我们经常提“大西安”这个概念，但这个概念从何而来、官方又是如何界定的，估计很多人还不清楚。

为此，地产房剑专门查阅了一下相关文件。

从目前可以公开查到的信息来看，在2010年6月12日召开的“大西安总体规划空间发展战略研究国际论坛”上，“大西安”规划讨论稿——《大西安总体规划空间发展战略研究》首次亮相。

按照当时的设想，大西安的规划范围将包括西安市整个行政辖区，渭南市富平县、蒲城县，咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”，面积12009平方公里。其中主城区范围北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界，面积1280平方公里。

其中，大西安的主城区包括西安市行政区域、咸阳市城区和西咸新区。

当时规划讨论稿提出，在关中—天水经济区规划实施的大背景下，西安面临千载难逢的好机遇，也迎接着前所未有的大挑战——10年时间里，西安要建设成为面积1万平方公里、人口1280万以上的国际化大都市，西部地区最具竞争力的城市，形成整个国家经济战略化的平衡点和区域协调化的带动点。

从上图中当年所提出的几项目标指标，大家不妨来对照一下哪些实现了，哪些没有实现。

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对照如今西安的发展，很明显当时的大西安只是一个设想，如今的实际情况距离当年的设想还很远很远。

而如果按照当年那个大西安设想的范围买房子的话，那意味着距离西安50公里以上的地方都可以称得上是“大西安”。

但在现实中，不管是刚需，还是改善置业，工作与居住之间的距离在50公里以上，很明显已经超出了通勤空间半径。

根据住建部城市交通基础设施监测与治理实验室、中国城市规划设计研究院、联合百度地图慧眼联合发布的《2020年度全国主要城市通勤监测报告》显示，36分钟，是全国主要城市通勤人口的单程平均时耗。其中，超大城市平均通勤时耗41分钟，特大城市37分钟，Ⅰ、Ⅱ型大城市分别为34、33分钟。

目前我国通勤半径最长的城市是北京、深圳和重庆，这三个城市的通勤半径都是40公里；其次是上海，通勤半径39公里，天津通勤半径37公里。这五个城市排在“第一阵营”。

西安的通勤空间半径为27公里。

城市半径是个动态数值，它会随着交通技术的升级，不断突破旧的极限值。当城市从汽车时代迈入轨道时代后，极限半径就增加了10公里。

未来，这个极限半径肯定还会继续突破，因为不少城市已经在建设高速地铁了，例如广州地铁18号线，时速就高达160公里，把50公里外的南沙拉入半小时生活圈。

发改委去年的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其对都市圈的定义是：都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

一个小时通勤圈是都市圈的极限半径，交通技术一直在升级，空间距离不是问题，时间距离才是问题。

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参照“一个小时通勤圈是都市圈的极限半径”这个界定，大家可以对照一下所谓的大西安范围内哪些区域属于合理的置业范围。

结合西安的城市发展，目前我们给出的合理置业范围是：西安主城区（含开发区）+西咸新区+咸阳主城区。

当然，由于西安城市发展目前摊的比较大，站在西安不同的区域看其它区域，也会得出不同的结论。

例如：站在经开区看泾河新城就很近，站在高新区看泾河新城就很远；站在浐灞看高陵就很近，站在城西看高陵就很远；站在城西看咸阳很近，站在港务区看咸阳就很远……

一切都是相对的。

至于上述合理范围以外的咸阳其他县，甚至渭南、宝鸡等一些城市，除非你是作为第二居所，那么可以考虑，否则工作在西安话我们不建议。

另外，对于不了解西安城市范围的外地购房者，更不能被“大西安”的概念忽悠，在买房子的时候一定要搞清楚自己买的是西安，还是西咸新区，还是咸阳主城，或者是其他地方，这很重要。

因为，距离西安主城区越远，意味着你能够享受到真正的西安城市公共配套、资源的机会就越少。

毕竟，房子买来是住的，不是用来看概念的。不管是自住，还是投资，最终都要回到居住功能本身，居住功能不仅仅是住那么简单，还包括生活。

超出了通勤空间半径的房子，即使再便宜，我们也不建议买入。