只要4万/平！番禺万博新盘开售，最奇葩户型上线，产权只剩56年，你敢入手吗？
现在买房，大家都很务实。
尤其是在缺货的广州，好房子和好地段不可兼得。
如果说，预算2万是拼尽全力留下来，预算3-4万是住投分离二选一，预算拔高到4万以上，才能背负自住兼投资的双重期待。
而在广州，房子品质和房价，是有冲突，想各方面均好的项目，已经很贵！
番禺的CBD万博就是一个典型板块。价格门槛越来越高，金地·YY府报价7.5万/㎡，越秀HY府吹风价达7万/㎡。当你担心买入后自己会站岗时，市场成交总能给你醒醒酒：
想楼市回调，太早！
然而，近日大热的万博CBD却迎来一个新项目——时代珑星。此君位于东环街道，番禺大道旁，与天安科技园一路之隔，折后最低价居然只有4万/平！
更重要的是，项目主推主推56-80平两房，虽然户型奇葩，但总价因此被拉低到约230万左右。为了拼一个万博，时代珑星能入手吗？
据统计，目前万博板块仅5个新盘在售，分别是越秀YH府（二期6.5-6.8万/㎡）、珠江BS湾（4.5万/㎡）、保利Y公馆（4.5万/㎡）、金地YH府（7.5万/㎡）、五矿WY台（1600万/套）。
相比之下，时代珑星4万单价，价差非常明显，可以说是相当诱人了。
更凸显其性价比的，不是单价，而是总价。
据中指院统计，2018年到2020年，三年间，整个华南板块仅有36套80平米以内小户型新货。直到今年，才增加120套小户型新货。
不仅万博，哪怕在整个华南板块，80平以下的刚需段则非常稀缺，时代珑星主推的56-80平两房，相比其余几个在售盘动辄四百万到六百万的总价，仅230万左右总价的时代珑星，在置业门槛方面优势就很突出了，堪称万博最低的上车门槛。
不过！对于心动想出手的置业者，小夫奉劝一句，又要老婆靓，又要嫁妆平（便宜），不可能的。
价格便宜，一定有它的原因，里面就可能隐藏着巨坑。
首先，项目小户型虽然比较多，但户型边角位太多，宜居体验过糟，实在难下手。
从户型图来看，没有最丑，只有更丑，我看广州在售项目中，没有比它更奇葩的了。
虽然说目前万博板块市面上的户型，贵了一些，但大多可圈可点，就算不南北对流，也算格局方正。
BUT，人生就是处处有“惊吓”，看到下面这些户型，你还能hold住吗？
别怀疑，以下户型，通通都是时代珑星在售楼盘的。
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这些曲曲折折的房子看起来很有趣，先不说住，光是装修就得伤好一通脑筋。毕竟市面上的家具都是正常规格，想把他们嵌进这些边边角角，怕不是要全屋定制了。
而来尖锐的角容易给人带来焦虑感，想象一下你家卫生间，打开门就是三角形的格局，越走越窄，而且打扫的时候也有触碰不到的死角，就说糟心不糟心。因此房型别的不说，方方正正要有的吧？
除了户型奇葩，项目的其他硬伤也很明显。道理很简单，没地铁、2栋楼，它是怎样卖到4万/平？
在轨道交通时代，买房首先还是要看交通便利度。
时代珑星与番禺南北大动脉——番禺大道直线距离约300米，自驾通勤是非常方便的。
项目与天安科技园一路之隔
而轨道交通方面，目前还是空白：离现有的地铁，南村万博地铁站直线距离约3.6公里。或通过项目附近的节能科技园公交站，搭乘番75B、番163可达汉溪长隆站。
所幸，临近佛莞城轨的番禺大道北站（有可能改名为番禺大道站或东环站）。有多近？直线距离不到200米。佛莞城轨预计年底开通，届时从番禺大道北站出发1站可以到长隆站换乘地铁3、7号线，2站可到番禺站（广州南站）换乘2、7号线，应该还算便利。
但坦白说，即使拿着“交通”这张好牌，小夫还是觉得买不下手。
如果想用城轨通勤，奉劝别抱太高期望，城轨毕竟不是地铁，从班次、上落便利度而言，城轨都与地铁有较大差别。
回归项目本身，那周边配套够不够撑得起这个房价？
答案是：难。
周边只有村级配套，日常生活方面，项目可以通过番禺大道对面的信业悦都汇解决日常生活所需。而学位的话，按番禺招生政策，公立学校是龙美小学，主要生源也是龙美村村民。
现阶段项目公立学校只能选择龙美小学
想要优质学校就只能到小区附近的九年一贯制私立学校，广外附设番禺外国语学校了。目前该校需要通过摇号确定学位，学费约6万一年。
只有基本的生活配套，也没有名校学位，自住的话，价值不大。
时代珑星看着像全新盘，但其前身——金龙花园，跟番禺街坊其实是老相识。
金龙花园早在1995年已开售，为纯别墅盘，采取卖地为主，业主买地后可选择自建别墅或由开发商代建，据业主介绍，目前片区内约有41户别墅业主在住。
G1及G2为时代珑星，其余为别墅
而在2020年3月，金龙房地产开发公司申请修改小区规划，把未售出的地块重新建设成商品房出售，新组团因为太靠近居民区，楼盘此前改规划的合理性一度受到业主质疑，感兴趣的读者可以自行查阅南方都市报2020年7月30日的报道《广州“半成品”别墅小区25年无物业，如今改规划建楼遭业主反对》。
时代珑星与金龙花园相距不远
老盘开花的硬伤，莫过于产权缩水，小夫查了阳光家缘官网，时代珑星拿地是2007年，至今已经2214年，也就是说土地使用年限只剩下56年。
时代珑星产权剩余56年
而对于卖家而言，另一个糟心的问题是，项目目前多数房源处于强制冻结状态，有一定的风险。
无独有偶，近期番禺单价超四万的项目，普遍都遇上冻结状态，业内人士称，番禺或已对高价项目进行“限签”。
多数房源处于被冻结状态
房子买了，网签时间待定，还有比这更糟心的吗？
从总体看，如果想买时代珑星，你看中的是万博带来的升值潜力。毕竟好地段的房子，不单纯是拿来住的，它还有财富升值的功能。
现在的广州市场，地段是雪中送炭，品质只是锦上添花。
所以现阶段在广州买房，如果你是投资的话，直接参考地段就完事，其它要素相对而言不要太差，基本都会有市场。
而自住客的话，买房的时候，户型是1，装修、设计等等都是后面的一串0，只有选好户型，才能装好房子，住得舒心。
毕竟也不是什么便宜的消耗品，有的人一辈子可能也就买这一次，可得擦亮眼睛，不做楼市接盘侠。
这样的时代珑星，你敢入手吗？