2017年6月29日，黄小鸭（化名）与某中介公司签订《限时独家销售合同》，委托中介公司限时独家销售黄小鸭名下的一套房屋，委托交易价格为180万元，限时销售期限为两个月。中介公司向黄小鸭交纳限时销售保证金1000元，并保证：如未在规定的销售期限内为黄小鸭找到适格买家，则黄小鸭有权没收此保证金，若中介公司在销售期限内找到适格买家，则保证金在黄小鸭与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给中介公司。限时销售期限内，黄小鸭不得擅自终止合同、自行出售该房屋或另行委托其他公司及个人销售该房屋。如违反上述约定，黄小鸭应向中介公司支付该房地产委托交易价格的3%作为违约金。合同签订当日，黄小鸭收到中介公司支付的保证金1000元，并出具《收款收据》。2017年7月21日，黄小鸭与王美丽另行签订《房屋买卖合同》，约定黄小鸭将案涉房屋出售给王美丽。2017年7月25日，黄小鸭向中介公司工作人员发送信息，表示案涉房屋已出卖。2017年8月18日，中介公司以黄小鸭违约为由诉至法院，并诉请解除双方签订的《限时独家销售合同》，黄小鸭退还中介公司保证金并支付54000元违约金。业主与中介公司签订《限时独家销售合同》后，在合同约定的委托期限内另行出售房屋，需向该中介公司支付违约金吗？
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黄小鸭与中介公司所签订的《限时独家销售合同》主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，故应认定《限时独家销售合同》合法有效，双方均应恪守。该《限时独家销售合同》已明确约定案涉房屋在限时销售期限内，委托人不得擅自终止合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如违反，则黄小鸭应向中介公司支付该房地产委托交易价格的3%作为违约金。现黄小鸭在合同存续期间，已委托中介公司销售案涉房屋的情况下，将该房屋另行出售，其行为违反了上述合同约定，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
1、对于中介公司，在编制此类合同的内容时，除了明确合同当事人、房产坐落等一般条款以外，最好进一步详细约定与房屋出售有关的其他条款。比如房地产委托交易的价格、履行方式及期限、违约情形及相应责任等。同时还应避免只约定业主的违约责任，而对中介公司本身应承担的违约责任不予明确，以避免因合同双方权利义务不对等而被认定为无效的格式合同条款。
2、对于业主而言，首先应选择具有资质的中介机构进行协商，自行考虑并沟通清楚是否由该中介机构限时独家代理销售房屋；其次在签订此类合同时，应对合同内容进行细致审查，避免签订了委托合同之后，才发现是限时独家代理合同，进而产生纠纷影响到自身的权益。
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第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
杨婷婷
广西万益律师事务所合伙人，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
苏佳丽
广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。
黄丽莎
广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。
