实战级干货！99%的中介不知道，怎么两套变三套！

今天的问答咋看比较单一，就只有一个问题；但实则内容不少，而且95%的内容都涉及到了实操的层面！

一旦涉及到了实操层面，我估计很多人就要装瞎， 因为没有操作过。但你问的是我，这个就很好解决了。

论实战经验，不客气的讲，超人应该在重庆属于TOP级的高手。

直接看问题：

QUESTION1

粉丝：我现在两套房都是按揭 ，一套在冉家坝，总价130左右，贷款欠23万，蔡家一套总价80万左右，贷款欠35万，我现在想两套变三套，想在渝中区的江屿朗庭买套落户孩子上学，冉家坝这套我不想卖可以抵押贷款吗？抵押贷款的钱可以买房吗？再想买套40万左右的小户型投资收租，蔡家的想卖挂了4个月了卖不掉，请问我应该怎样操作能实现2变3？江屿朗庭建面1万5可以入手吗？非常感谢。

超人：先梳理清楚你的问题，便于大家去理解，你的已有条件：

冉家坝总价130万的房子，现在贷款剩余23万；

蔡家总价80万的房子，现在贷款剩余35万；

蔡家想卖却卖不掉。

你的需求：再不卖掉任何一套房子的情况下，两套变三套房。

你的疑问：

a冉家坝这套可以抵押贷款么？

b抵押贷款的钱可以买房么？

c想再买一套40万左右的小户型收租？

d江屿朗廷建面15000元/㎡可以入手么？

e怎么操作才能实现？

要买房肯定是需要准备首付的，现在你的问题很具体：冉家坝不想卖，蔡家卖不掉，短期之内你很难筹集到购房所需首付。

那么现在第一个问题来了：如何解决你所缺的首付，具体来说就是上述的e问题。

超人大致想法跟你一样，但落实到具体操作层面可能有所不同。

冉家坝的房子当然可以抵押，蔡家的房子也同样的拿去作抵押，这里的抵押分为两种：

1：房产二次抵押，好处：无前期费用；缺点：额度可能不够，利息高（年化利率应该在8.5%左右）。

2：房产全款抵押，好处：额度高，利息低（部分银行利率低至年化4.5%），还款灵活。

缺点：前期费用较高（需要一笔过桥资金）。

超人建议的是全款抵押贷，对你的后期非常友好，上个月办理的房产抵押贷：

具体操作层面如下：

1：先买一个注册满1年的公司，市场价大约2000-3000不等（不买房地产，矿产，投资，夜店等相关单位）。

2：找银行申请全款抵押贷款，准备各种资料银行出具相对应的评估报告，给出你的额度（一般是评估价的7成）。

3：带着银行的批复，找市面上很多垫资赎楼的公司58万，用于还完两套房子的贷款（2%一个月，58万用一个月的利息大约11600元）。

4：还完银行的贷款，取出一整套资料，到房管局办理注销抵押，新的抵押和第三方强制执行公证。

5：办理完毕证回到银行，银行放款，垫资公司扣除自己的款项之后，剩余的还给你。

按照这套流程来看：

前期费用：2500（买公司）+11600（过桥）+贷款中介费用。

你可以到手的钱：

冉家坝总价130万，银行评估115万，贷款80万，减去过桥23万；剩余57万。

蔡家总价80万，银行评估价65万，贷款45万，减去过桥35万；剩余10万。

总共到手67万（保守估计）。

大致的步骤已经告知，但其中难点重重：

银行该怎么选择？（有些银行不接受公司刚变更法人就抵押贷款，有些银行则要求全款房必须满3个月才可以做抵押）

银行的要求该怎么去满足，这点是难度最大的，但这里不细讲（如何做出一整套的资料，让银行会给你放款）。

如何将1-5这整套流程的时间控制在一个月以内，则是这套方案的核心所在（毕竟多一个月就多11600元额外费用）。

再来看看d问题，江屿朗廷15000元/㎡价格值得入手么。

刚好超人经手过一套江屿朗廷的房子，房价190万，走的也是全款抵押贷的路线，工行10年期，年化4.75%，最后抵押出来161万，现在该房屋出租状态，租金2700半年付。

先来看看位置：位于渝中区较为核心的肖家湾，紧挨着和泓江山国际，本身小区呈坡地式，落差较大，一期跟三期之间还有一个步梯。

离龙湖时代天街很近，基本上也就是个出租车起步价。

房子标的没什么太大的问题，但关键是价格：15000元/㎡的价格在没有看到房的情况下，只能说是市场价而已。

超人经手的这套：160㎡，190万，核算下来11800元/㎡，中装。

所以超人给出来的建议是再看看。

综合起来你的解答如下：

A：可以抵押贷款，方案已经告知;

B:  当然可以，但是需要注意，某些银行在审查时有明文要求：如果新增了一笔抵押贷款（大额信用贷），半年内不能新增房贷，有“首付贷”的嫌疑（也很简单，换一个人买即可）；

C：这点后期讨论;

D：已经解答：再看看，多比较；

E：已经解答。

看上去你的问题已经解答完毕，但其实只解答了一半。

除开前面我提出来的问题之外，后续还有很多你看不见的问题在等着你，比如：

1:再次买房的时候，你的资料该如何去包装，才能通过银行的审核？

2：你新增了2笔抵押贷款，同时又新增了一笔房贷，你的资金应该怎么去规划，利用。

3：如果房价2年不涨，3年不涨，5年不涨，你的应对方案是什么?

4:除开江屿朗廷你还应该买哪里。

.........（未完待续）

问题是一环紧扣着一环，只有提前把控好所有的风险，才能让你的每一步都走的安全，走的放心，方案肯定要给就要给出全套的解决方案，给出来一半没有任何用。

迫于篇幅，超人在这里就只能告诉你上篇，至于下篇，如果你有需要，则可以私聊我们。

毫不客气的讲：超人在这里讲了很多“术”的操作手法，虽然还有一部分没讲，但就这些已经是重庆95%以上的中介跟你所认知大V都讲不出来的。

实战，实操是检验一个人综合实力的最高标准！

这个问题你问对人了。