8家外来房企融资能力超万亿！本土地产商惜败郑州 中原金融界同意吗？
投实君按：房地产，拼到底，还是拼融资。
全郑州都在嘲笑建业不敢买地，然而，让老胡拿着93.6亿的货币资金、20亿的短期借款、104亿的长期借款以及659亿的银行授信，去跟中国大H许家印教授拼地王吗？恒大可是手握1182亿元现金、1727亿元的短期借款和2085亿元的长期借款，人家还有3663亿元的银行授信呢！
你行你上！老胡说，我又不傻！
然而，康桥地产也算是给郑州房地产圈的老少爷们涨了一回脸。
9月21日上午，郑政经开出（2016）027号地块经过了192轮竞拍终于有了结果 ，北京同道圣合投资有限公司以总价99200万元夺得该地块，折合单价1817万元每亩，溢价率高达220％，这也是郑州网拍溢价率最高的商业用地。
竞得人北京同道圣合投资有限公司背后投资方是康桥地产旗下的北京中金联盛投资有限公司和北京康桥天益投资有限公司。也就是说，康桥地产踏入了高端酒店领域。
注意哦，这是商业用地，规划里，这里将矗立高150米的高端商务酒店，目前郑州已开业等于或者超过这个高度的高端酒店，只有JW万豪酒店、希尔顿酒店和万达文华酒店。
然而，这毕竟是商！业！用！地！
如果网传的郑州将允许部分商业用地和工业用地专成住宅用地，这个调控文件成真的话，那么康桥，也算是“政策套利”了吧。
在郑州房价突破天际线，登上央视好几个频道之际，媒体们却开始嘲笑老胡、李伟他们（其实投实君理解的是，大家都买不起房子了，只好嘲笑地产商）：咱们看看最近几个公号的推送：
一群买不起房的穷屌丝们，去嘲笑房地产商买不起地，这固然有些黑色幽默，但让人无奈的现实是，屌丝们买不起房是真的，本土开发商买不起地、或者说不敢买地——也是真的！
截至中秋节之前的最后一次竞拍，郑州总共拍出了13个地王（区域内总价、单价），引起了财经媒体、金融及经济学家们的关注。按照产生的时间先后，地王们依次是：
单价范围如下表：
从上表中可以看出，13个地王本地企业摘得的只有4个（如果把从外地迁至郑州的海马也算是本地企业的话）、而单价超过2000万元的地块、本地企业一块未得！单价地王的刷新都是被外地企业拿走的，核心区域的地王几乎被外来企业摘得！郑东新区核心区域，尤其是CBD区域地王均被外来企业摘走！分别是：恒大、碧桂园、雅居乐、荣盛、万科、融创、金茂、华润。
那么，为啥本土地产商拿地“手软”，投实的特约作者王毅敏给出了他的行业分析，然而投实君认为，所有不敢买的东西，只有一个原因——没钱，也借不来或不想借钱！
咱们看一下郑州融资渠道最多的建业，和这些外来大鳄财务指标的比对：
这些企业里，恒大手上钱最多、账上债最多。
而建业，虽然账上有近100亿元的现金，在郑州地产圈里堪称翘楚，但在九家房企的对比中，其现金排到最后一名，短期借贷更是远远低于同行，甚至不及恒大的零头、长期借贷、应付账款都敬陪末座！~
河南最好的地产商，在关于资金实力的关键指标，比起另外九家，差得不是一点点，比起恒大，差距是几十倍，砸钱抢地王，老胡也不是不想，是真的砸不起！
2016年上半年，那些外来的地产商们一面在郑州疯狂鏖战地王，一面通过各种途径密集融资。仅仅是发债和ABS,碧桂园就在上半年直接融资283亿元，这还不包括其它资管专项计划和信托计划。
这个，建业真是不太弱，直接看数据！关键是，相对于银行间接融资，直接融资的比例还是太小，即使建业在这个项上胜出，亦和恒大们PK不起啊！
别忘了，这些企业不仅能直接融资，还能间接融资，还有没用完的授信额度哦。在银行授信方面，咱们的建业地产真是不差太多，投实君能够从公开信息查到9家企业的授信额度，恒大以3663亿元授信额度排第一位，建业以659亿元授信额度排第五位，这个差距，真心没有前几项数据那么离谱。然而老胡，是真心不想拿钱砸啊！他的授信额度，近八成都未使用！
8家外来房企发债加银行授信总额度达到10022.695亿，本土地产商惜败郑州 ，中原金融界你们同意吗？
回望那一个个的地王
2014年郑州成交价格在全国除了极个别城市上涨大部分城市下跌的情况，郑州房价一枝独秀成为上涨约9%的城市，这个业绩让外界对郑州的房地产市场刮目相看。时间进入到了2016年，尤其是进入7月以后郑州地王引发了全国房地产界、财经媒体、金融及经济学家们的关注。从一月份到现在，郑州共产生了13个地王。
虽然同为地王，但是，每个时期产生的地王影响是不一样的，就这个郑州市今年的地王来说，在全国有影响力的地王，主要有四个：6月1号拍的两个地王，因为在此之前郑州地王楼面地价都没有突破2万元，而雅居乐地王24000多元，荣盛拍的地王26000多
在全国引起更大影响是8月18日的两个地王，由融创创造的地王在两个小时后就被首次进入郑州市场的金茂控股刷新。面对如此地王，全国惊呼一片，郑州居然能够产生这么高的楼面地价，郑州房价不才一万元左右一平方米吗？“这样的地价是房价要赶超广州呀”，面对郑州的地王，诸多的大佬先后到郑州站台，仅今年就有包括：叶檀、董藩、马光远以及陈淮等到郑州纵论郑州楼市及房价。就在金茂摘得地王一个小时左右，著名的地产界娱乐人士——保利地产副董事长华南及华中保利董事长余英，人称余老大的，在微博上发了一条信息：
随后地王就像日常生活一样连续不断了，并且不分区域了，这个几乎郑州每个区都有地王出现，凡是有土地出让，地王就会出现。以至于我本人对地王已经没有太大的兴趣了——反正都要出。
而面对如此多的地王，笔者发现一个奇怪的现象——缘何地王大部分都被外来者抢走，本土企业难道都是吃干饭的吗？
1）大部分地王被外地企业拿走：12个地王本地企业摘得的只有4个（如果把从外地迁至郑州的海马也算是本地企业的话）；
2）单价地王的刷新都是被外地企业拿走的，无论是雅居乐、荣盛还是融创、金茂都是外地企业，尤其是荣盛是一个来自弱三线城市——廊坊的企业；
3）核心区域的地王几乎被外来企业摘得：在四个本地企业摘得的地王中，只有正商摘得的地王位置稍微好一些，而其它三块地王均在滨河新城区域，那里很多城市道路尚未修，而郑东新区核心区域，尤其是CBD区域地王均被外来企业摘走；
4）地王中没有建业、永威等企业身影，据说建业现在账户上趴着100亿现金而同时还有600多亿的银行授信在闲置着，所以最近老胡也许是看着钱没有地方花，捐了7.5亿给慈善总会——总要办点事儿吧！
从上表不难看出，郑州本土企业在两三年后几乎很难染指城市核心区域项目——当然那些已经签下协议的城中村改造除外，不过小心“K2”哟。政府虽然阻击了它，不过“K3、4......10......100”会不会卷土重来或者变幻身份来抢地哪？
那么郑州本土开发商缘何拿不到地王呢？
首先是对形势预判不足，胆子小。原来郑州房价都在那里放着，虽然在此之前的九如府、瀚海晴宇、建业天筑、更早一些的双河湾、联盟新城都刷新过郑州当时的房价，但是毕竟房价还是不高，本地开发商也不敢把房价卖太高，而外地企业不一样。比方金茂控股，2009年曾经以楼面地价25000元拿下北京广渠门15号地，当时在拍卖现在的任志强和潘石屹都直接懵逼了——方兴地产是谁呀，这么凶猛。后来知道是央企——中化旗下企业，上海金茂大厦就是它们的。2011年该地王金茂府一期销售均价42000元，现在金茂府售价12万。所以对于这些企业还是未来卖45000元也好，卖50000元也好甚至更高的房价也好，在他们那里都是毛毛雨。而郑州本地的开发商不敢想，据传6月1号与8月18号的土地拍卖建业也参加了，但拍到一定价位时就撤了，他们不敢呀？说来也是胆子太小。
没有产品支撑。笔者看了不少项目，不是光郑州的，包括郑州现在的天筑、瀚海晴宇、九如府、永威上和院等所谓的豪宅产品其实就那样，没有什么特殊的，无非是挂的石材好一点吧，在性价比上不比周围卖一万多一点的产品好多少。
曾经和建业的高管说过，你天筑产品就其地理位置来说就不具备有豪宅的基础，那里周边基本上没大面积的非常优美的公共绿地，还有一些公共设施均不具备：图书馆（虽然现在光顾的人不多）、康乐中心、大量的休闲社交场所及供高端人士购物的卖场房价卖那么高仅仅是因为新出的地王，另外还有就是项目同质化不足，因为项目还在执行“7090”政策——大于90平方米的户型面积不能超过70%，那些购买小面积的业主虽非屌丝吧，但是和200平方米以上的业主显然不在一个社会分层上；
瀚海晴宇房子卖那么贵的原因无外乎三个因素：南边是东风渠、建筑外立面的色彩、挑空阳台，其实除了第一个其余两个真心不适合长江以北城市，等到真正住进去了一两年后就会体会到，另外该项目还有一栋公寓楼。我真心是要笑掉大牙了，卖四万的房子小区里面居然还有筒子楼，将来那里租住不少“小姐”的话，男业主嫖娼方便吗？7月深圳万科一个项目曾经发生了小区业主反对万科把一栋住宅改成公寓的事件，而瀚海晴宇专门设计了公寓楼。
永威的产品一直以品质高端著称，其实不过是石头用的好一些，路面铺设好些而已，所以上河院未来售价可能在40000元以上，不过这个价格真心性价比不高，原因是周围地王拉高了未来售价，因为那块地如果没有盖房子的话现在卖地也会赚近二十个亿，所以售价高的原因不是项目品质得到极大提升而是周围地王出现而被豪宅的。
在现在郑州市场没有一个项目产品能够拿出来到其它省份比的。有些人觉得一些项目不错，其实主要是没有出去体会过别人的产品，就像不少郑州人说大卫城如何如何好一样。而其实大卫城仅仅只是对面郑州百货大楼的翻版——外立面的干挂大理石比对面漂亮一些，空间大些，里面的品牌档次高些，而始终没有摆脱商场或者百货楼的理念，不是购物中心。
下图是好事者搜集的郑州8月份项目涨价一览表：
一些项目的售价生生的从普通住宅“涨”成了“豪宅”——价格豪
而一些垃圾项目也因为涨价成为热销盘，原因是一房难求呀！
除了上述的因素外，郑州本地开发商拿到地王少的另外一个原因是——
资金实力不足。上述表格显示今年地王中亩均单价是这样的：
亩单价2000万以上的土地一共七块，均被外来企业摘走，这样明年后年的高端楼盘基本上和本地企业关系不大，原因是面对如此高的地价本土开发商是除了不敢拿地王的建业之外，大部分本土开发商是没有实力的。
我和一位全国知名的商业银行郑州区域的一位副行长聊天时他说，他们资金主要投向大企业，那些上市公司TOP100企业，按照这个标准，郑州本土企业符合的只有三家：建业、正商及鑫苑中国。其余企业均没有进入TOP100，而这三家企业的排名均在70位以后。足见郑州本土企业力量的薄弱吧。
另外一位银行人士说，现在仅给实力开发商提供开发贷已经没有竞争力了，需要时土地配资+开发贷。而针对中小开发商，该企业总部根本连开发贷都不批。
银行向地产商投放资金的顺序是这样的：
1）央企；
2）上市公司ＴＯＰ５０
3）实力国企
4）当地企业十名
这个顺序在全国都是一样的，不光郑州，那么我们就明白郑州本土其缘何不敢拿地王了，除了胆子小就是没有钱，“手里无刀难杀人”呀。下图是最新出炉的今年前八个月单盘ＴＯＰ１００
整个河南只有建业九如府一个项目上榜，且排名第７８位，郑州市去年全年销售额也就不足千亿，这仅相当于ＴＯＰ１００中前两名的任意一个十个多一些的销售收入，当然郑州单盘难以上榜有两个原因：１）单价低；２）项目体量小。像排名第３９的项目虽然单价在万元左右，且是在一个河北县城——固安，但是体量大，去化多，单盘销售额也远远高于均价两万多的项目九如府。
另外一个因素是对郑州市场需求估计不足 ，需求包含两方面，一是对量的需求，二是对质的需求。
在量上，河南因为是单核城市，所以河南全省的人都会到郑州买房。同时加之郑州的特殊地理位置，临近的河北、山西、安徽的人为了更好的事业和生活也会到郑州买房，而郑州特殊的地理位置，四通八达的交通优势使得郑州成为重要的物流中心及货物集散地，这样来自一些重要商品生产省份的人，尤其是江浙、广东的客商不少都在郑州做生意，这些人在郑州已经落地、生根、发芽，结了婚，生了孩子，有的甚至一家三代都在郑州生活了。
据克而瑞提供的研究数据显示：2016年8月户籍构成：本地18%、省内69%、外省13%这与2015年购房者户籍构成发生了重大变化。下图是２０１6年8月和2015年郑州市购买商品房的户籍分布情况：
有人以郑州市统计人口计算郑州的市场需求，而现实则是大量的房子（82％）被非户籍人口买走，这样就严重低估了实际的购买了。结果是通过理论上算出来的需求量严重被缩小了。
另外一方面是随着一些城市及重点区域，比方说廊坊、固安、燕郊、厦门、苏州南京等城市的限购一些本省在外的成功人士也加入到了返乡抢购房子的行业。这样其实购买的群体更被扩大。
另外一方面是虽然高净值人群的增多，比方郑州的企业主及全省各地的优秀企业家，为了获得郑州更多的资源优势及生活便利，享受到改革开放三十多年尤其是最近十五年郑州的发展，特别是东区的建设，他们都纷纷置业郑州，这些人中有很多是不差钱的老板，资产上亿的不少，他们需要的高品质的住宅。然而这些人，尤其是经常外出度假、旅游、参观学习的人，他们需要花费千万以上在郑州置业，但是现实却是很难找到自己中意的房子。原因是郑州本土开发商没有意识到这些需求的到来，或者意识到了对量估计不足。
正是这样，所以现在郑州才会出现：
１）住宅供应短缺；
２）豪宅不豪——不是面积不够，而是配套及园区规划及景观跟不上趟。
诸多的因素造成了郑州房地产市场上今年多数地王由外来企业夺得这这样的后果有两个：
1）未来郑州市场唱主角的是外来企业；
2）高端住宅社区被外来企业统治。
看到这两个结局不知道郑州本地企业作何感想？只剩下夹缝里生存了，对于住宅已经没有定价权了。随之失去的是对整个市场的话语权。这有点像中国的汽车市场。
那么在不断涌现的地王和由此拉动的高房价之下，郑州购房是如何一种状况呢？
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