商办市场变天，谁会买“纯”写字楼？
2017行之年中，商办市场开始发力，先是保利，后是金茂，商办新品各自粉末登场，展示才艺。
以『地产营销人』的观察来看，商办崛起将成为今年楼市的一大亮点，该类产品会在极短的时间里升级迭代，从而有可能跨越过去几年斩获的进步。商办市场即将“变天”，不用担心，“解放区”的天是艳阳天。
为什么说是“解放区”？这是针对于楼市的其他市场而言，住宅限购、限价、限贷，商住谢幕，貌似只有商办市场是值得鼓励的，是光明正大的，这才是当下楼市的主旋律，选择投明弃暗的房企无疑是勇敢的，也是明智的，值得为他们点赞。
当然，回归商办，谈何容易！
这些年，商办的市场逻辑已发生重大变化：购置写字楼的客户和过去有什么不同？他们对产品有什么潜在需求？只有清晰洞察并深刻理解这些年来的市场环境的变化才能打造出商办新物种。
首先，商办市场的改变源自于产业。
『地产营销人』曾在五六年前操盘过写字楼项目，当时接触的客户还多为传统行业类别，以制造、资源、地产、贸易等中大型企业和公司为主。
另外，当时国企客户也是占据了相当的比重，要知道增加国有资产的途径之一就是买写字楼和酒店，不过这股风后来被中央停止新建楼堂馆所和清理办公用房所抑制，该类客户近两年少了很多。
产业的转变源自于新经济的崛起。近两年来，TMT(科技、新媒体、电信)行业在“大众创业、万众创新”政策下飞速发展，北京对高端人才的吸引力和中国科技创新中心的地位，使得TMT企业集聚北京，开始成为北京商办市场的需求主力。
其次，新经济也带动了新商业模式的衍生，因此对办公环境也提出了不同的要求。
从过去强调公司整体的协同，到如今充分释放个人的价值，大部分企业都在转型升级过程中，不得不让组织构架和管理方式不断裂变重生，以力求跟上时代的步伐。此种条件下，企业对写字楼的硬件及软件需求跟过往已完全不同。
反映在产品上，如何打破传统办公形态？如何激发员工的创造力？如何为办公企业提供更丰富的资源和跨界的价值？这恰恰是未来新型商办项目所要解决的痛点。
根据近两年的商办市场发展，购置写字楼客户主要有以下几类：
1、企业总部为形象，也为上市
购置写字楼为设立企业总部，这种需求一直存在，只不过如今是TMT(科技、新媒体、电信)企业的天下。
“TMT企业近年来是北京大宗办公楼投资交易最活跃的买家类型之一，而不动产对TMT企业的战略价值以及自用型买家可获得的融资和政策鼓励，更加刺激了 TMT企业的投资需求。”一位供职于世邦魏理仕的朋友这样给『地产营销人』分析。
互联网电商、人工智能、虚拟现实等技术的发展为新产业创造了新的拓展领域，未来TMT行业是孵化“独角兽”公司的集中领域。
北京作为中国科创中心会持续吸引着这些企业集聚，他们对优质办公楼总体新增需求的贡献度也远超国内其他城市。在国家“双创”政策和北京产业升级的大背景下，TMT企业在北京办公楼市场需求“主引擎”的作用将日趋加强。
今年可以发现，证监会在加速上市公司的入市审批，这是为了相应国家推动直接融资，加快经济转型的战略部署，每一个要上市和即将上市的公司都需要有大量的商办不动产作为企业资产注入其中。
从这个角度讲，购置写字楼作为企业总部是一种刚需。
2、金融机构为保值，也为收益
无论个人客户，还是机构客户，都存在一个比较成熟的以长期投资为目的的群体。
商办项目的投资与民间炒房截然不同，即使在发达国家，商办项目的投资都是非常专业的品类，不动产资产证券化和REITs的渐行渐近也为商办市场的演进提供了更加广阔的想象空间。
当住宅回归居住的本质，商办市场的投资机会便凸显出来。
与住宅不同，写字楼投资能带来稳定的现金流，特别是在一线城市具有很强的保值功能，并适合沉淀巨量的资金，因此为私募基金、保险公司等金融机构所偏爱。
今年初，华夏保险整购通州一商办物业，成交金额高达20亿元，由此略见一斑。
3、 中小企业为发展，也为持有
商住市场的谢幕，也为中小型创新型企业进入商办市场提供了可能。
中小型企业在创业阶段面临着重大机遇，但也容易遭受风险。根据过往经验，此类企业应该拥有属于自己的办公空间，一方面满足自用，另外一方面也有资产兜底的作用。
自用与投资高度叠加的产品也是顺应市场而生，未来将拥有巨大的需求空间。
由此可以预见，一个新的商办时代正在北京楼市上演，市场急需优质物业和创新产品的出现。但并不是每一家房企都做好了准备，当大部分开发商还深陷于商住迷局中时，中国金茂却首先抛出了一个经典的商办创新范例。
6月9日，一个注定改写北京商办历史的日子。
这一天，城市运营商中国金茂于北京开启了新篇章，当日下午两点，在金茂威斯汀酒店，丰台金茂广场“金茂所向，时代方向”商办新物种生态大会盛大举行。
在会上，全球INS大会创始人、“硅谷教父”史蒂夫·霍夫曼先生做了生动而热情的演讲。他通过讲到美国硅谷如何寻找独角兽公司，以及如何为孵化这些公司构建支持性商业生态，进而分享了他关于硅谷和中国新产业相同点与不同点的分析与结论。
霍夫曼认为，只有中国和美国才能抓住这一波创新的浪潮。因此他非常看好中国的创业生态和不断产生“独角兽”公司的商业环境，并抛出“中国新产业目前正是需求新生态办公场景的革命”的观点。
金茂广场营销总监周映彤女士《新世界、新经济、新物种》主题演讲中提到，创造力和创新力是驱动新经济未来走向的原动力。
金茂广场所位于的中关村科技园丰科园（简称丰科园）是北京科技创新的中心，也是北京城市规划的重点发展区域。
依据十三五规划，丰科园到2020年，年产值将达到 8000亿,30万高智人才，30000家企业进驻。周映彤点明，自上海金茂大厦以后，一直缔造中国城市商办地标的城市运营商中国金茂，志在为这个北京万亿科技商务区释放超级生命力。
主题演讲的亮点在于，金茂解构了美国新经济超级公司的五个密码：PARK *COOL *FUNNY *PLAY *SHARE，从而提出以重混、跨维、 流动、 共链 、簇化五个新维度，构建金茂商办新物种的八个维度——空间、酷、健康、颜值、服务、时间、资本、朋友群。
周映彤饶有兴趣的举例了金茂广场的“艺术星球小苹果”将打造为北京未来的新科技发布体验馆，园林中时尚阶梯则是商务区的书房，“科技咖露天俱乐部”则是未来路演、音乐会、话剧、创意市集的舞台。
在论坛环节，中国金茂北京公司副总经理牛毅女士进一步凝练了金茂广场无边界城市综合体的核心价值：金茂广场的目标就是要为产业升级的科技公司、金融公司的新人类们，打造让他们觉得很酷、很时尚、很艺术、很健康的办公乐园。
中国金茂将之定义为：无边界城市 无边界办公。
第一，金茂广场是一个开放的、主题乐园式的新商办环境，写字楼、室外跑道、园林、特色餐厅、美术馆、时尚店、社交空间、新科技体验馆等组成一个混搭的微型无边界城市、无边界的高端办公区域。
第二，金茂广场是有金茂特色的全健康办公新物种。从写字楼LEED金级标准及源自于金茂大厦的空气质量管理小组，到主题化的大面积互动公园，四季空中跑道，确保大家在工作时有一个像金茂住宅一样的健康环境。
第三，构建一个大金茂商办新生态。不但链接金茂体系内的商办资源，比如金茂的金融，金茂的创投基金，金茂的科技，金茂的全国12家五星酒店，金茂的健康资源，还包括和国内一线的孵化器，创投公司，并且通过与中关村科技园的良好互动，为金茂广场构建一个全产业链的社交生态和服务。
令人意料之外的是，中国金茂还发起了“金茂北京商办新生态联盟”，并与发布会现场举行了签约仪式。先建生态，再引企业，近十家战略合作伙伴将在未来携手致力于中国商务领域的科技创新与相关合作。
中国金茂在向城市运营、双驱动双升级的战略转型之后，在中国科技创新中心城市北京，大步进入商办开发领域。
凭借其对新经济发展趋势的先见洞察，以催化高科创新型组织和个人的创造力及生产力为使命，布局北京创新大风口丰科园，全力打造金茂广场，以划时代的商办新物种新生态，为这座城市贡献催化新经济企业一体化的支持办公生态，开启北京“无边界”的办公新时代。
有理由期待，中国金茂自二十年前上海金茂大厦之后，将再一次在办公领域实现重大创新，而这一次的历史将在北京书写。
如果『地产营销人』消失了，『营销人归来』就你我的约定！敬请关注兄弟号，“楼市成交排名”马上呈现！
推荐阅读：