论一个限竞房户型的自我修养
上周，北京土地市场迎来新的出让高潮，一天时间12宗土地成交，成交额达316亿，创造了北京楼市有史以来的新记录。值得注意的是，12宗成交中，限竞房地块占到8宗，依然占据住宅供应的主力。
其实，这次土地集中放量对于当下北京楼市来说，很像一次压力测试，用以窥见未来的市场走势。从结果来看，开发商拿地依然积极，企业资金并没有到捉襟见肘的地步，优质的地块甚至还出现了激烈的争抢，既有溢价也有自持，这确实让之前怀有悲观预期的同业颇感意外。
『地产营销人』在这次限竞房地块的出让中，能明显感知到两个趋势：
一是限竞房向五环外蔓延加速。
土地的稀缺造成限竞房进入五环内的可能性越来越小。此次供应的8宗土地，只有2块位于四环到五环之间，其余地块位置均在五环以外。这对于在售位于五环内或五环沿线的限竞房项目来说，无疑构成利好。
二是限竞房的价格正悄然上涨。
这次可以看到，丰台花乡白盆窑、昌平北七家以及大兴采育的限竞房地块销售限价，相比之前都要高。这也反映出限竞房虽后续地块不断涌现，但价格水平也是逐步上涨的。
那么在这种趋势下，反观目前在售的限竞房，对比未来新推出的项目，有了一定的价格优势，性价比变得突出了，因此给购房者的入市坚定了更多的信心。
由此可见，限竞房虽然仍在扩大供应，但优质的地段和底部的价格正在逐渐告别市场，这恰恰是购房者应当引起重视的。
纵览所有购房者的需求，抛开非关键性的因素，排在前序最核心的三个关注点，分别是：位置、价格和户型。
其中，位置和价格有密切的关联度——位置好的，价格自然更高，未必能买得起；而预算允许的，又相对较远，生活不便。因此，最好的解决方案便是：沿着五环买距离最近的、性价比最高的产品。这样，前两个要素的均衡兼顾，可缩小找房的范围。
然后，再对比各项目户型的优劣，便可以锁定意向度高的项目，为最终的决策提供依据。
那么，什么样的限竞房户型是好的呢？『地产营销人』建议按照三个梯度依次进行考量：
1、 极致功能性为基础
限竞房产品最大的特性在于户型的限定，90㎡占70%的规划条件约束，决定了必须在有限的户型面积中实现极致化的功能性，这是评价户型的基础。
由于五年的限售期，再加上办理房本的时间，购房者持有这套房至少有8—9年。在此期间，一个家庭要经历人口的变化和不同的人生阶段，因此户型的功能要有充分的扩展弹性。
何为极致化呢？
举个例子：现在市场上限竞房90㎡的户型基本都可以做到三居，但大部分都仅设有一个卫生间，只有少数的项目做了“双卫”的配置，这细微的差别就让功能性有了高下之分。
我们知道，只有高端改善产品一般才配有主卫和客卫，如果限竞房在90平米之内也能满足双卫功能，就更接近豪宅产品的特性，也就达到了极致化的功能标准。
2、 产品舒适度为提升
当然，有人也担心：功能极致化了，会不会影响居住的舒适性？因此，在满足功能的基础之上，拥有舒适尺度感和采光度的户型就更加先进。
譬如：有的90㎡的户型面宽尺度不够，导致空间的体验感下降，采光受到影响；有的餐厅设计不合理，影响到室内交通动线的流畅；还有的虽然也配置了“双卫”，但其中一个是“暗卫”，没有采光。这些都导致了舒适性的不足。
所以，极致化的凸显功能性，不能以丧失舒适度为前提，只有两者做到最完美的平衡，才能算是一个优质的户型。
3、 成熟产品系为加持
至于产品系，一般不为购房者关注。但如果把这种专业性因素也考虑进去，就能感知到在未来使用后细节上存在的不同。
毕竟“产品系”考验的是开发商的产品研发能力和经验值。一个成熟产品系的诞生，是经历了多个项目的不断调整和验证总结出来的精华。有产品系加持的户型，可能在户型图上不显，但在使用后就能感受到更多人性化的设计精妙。
譬如：收纳空间的布局；厨房操作空间的精算；家具与电器在不同空间摆放的合理性等等。
在这方面，只有建立了完善研发体系的品牌房企，才能在限竞房的开发中显示出雄厚的技术底蕴，对此买房人可多加关注。
从功能性，到舒适度，再到对产品系的关注，层层加深对优质户型的理解，相信在这一挑房环节就不会出现任何闪失。
那么，目前市场上到底有没有能经得住上述层层筛选，满足各项条件的限竞房产品呢？
『地产营销人』建议诸位去看看位于五环边的金地·悦风华，尤其是该项目的户型设计尤其惊艳！
金地·悦风华位于大兴黄村板块，距离4号线高米店北站直线只有1.8公里，距离南五环和京开高速仅约600米，可以说是最贴近五环的项目。
金地·悦风华以55—77米超大楼间距在一众限竞房中胜出。该项目的户型坚持7.15—10.2米阔绰的南向面宽，在保障每个空间自然采光的同时，让居者能享受到极致的视野。
具体在设计上，金地·悦风华89㎡的户型不仅实现了三居的功能，同时也做到了双卫的配置，实现了奢适主卧私卫套间的设计。
在有限的空间里设计了9大功能间，包括：玄关、餐厅、客厅、主卧、主卫、厨房、次卫、儿童房、多功能房等。可以满足一家三代完整的居住功能使用。
灵动的空间设计充分考虑到家庭生命周期的需要，当在居人口不多时，可以将其中一间卧室改造为书房，为主人提供自己独处的学习或工作空间。随着家庭人口的增加，书房可以变身为卧房，灵活百变的空间让生活愈加从容。
另外，该户型在实现极致化功能的同时，也兼顾到了舒适度。房间方正，空间利用率高。无论是厨房，还是双卫生间都做到了全明设计，主卫生间面积约3.5㎡，两个卫生间的内在尺度豪不局促。
主卧3.4米与客厅3.75米的面宽分配合理，带来舒适体验，可享受充足采光。而厨房安排在靠近入户门的区域，与餐厅相邻，有助于室内动静分离的区隔。
U字形厨房的设计，方便居者合理的安排操作流程，按照洗、切、炒的科学动线，节省来回踱步的时间。同时厨房内还预留出了冰箱、洗衣机的位置，做到了小而精、细而全的设计。
金地·悦风华另一个134㎡的三居户型，则完全彰显出豪宅尺度。
三间房朝南，整体面宽达10.2米，采光面极为开阔。短进深，让通透效果更加明显。独立的餐厅设计，即使家中来客宴请也显得绰绰有余。
从户型向外看到的社区景观，是金地·悦风华以院围园，打造的“外府内园”经典传统中式格局，以三进式归家礼序，让仪式感回归中国家庭。
2万多平米的集中式中央园林，以颐和园“谐趣园”为规制，匠造出“一府六园十二景”，透出庭院深深的东方院境。
这些产品优势的体现，正是金地集团选用新东方的高端产品——风华系，注入到限竞房中凸显的成果。
作为金地8大产品系中的中高端产品系，金地“风华系”自2012年开始落地以来，就得到品质住宅的美誉度。目前，全国已建成有杭州西溪风华、南京中心风华、杭州·金地大运河府、宁波风华东方等优质项目，都属于当地的标杆典范之作。
将限竞房项目放到集团的高端产品体系里来做，呈现别墅级的景观以及豪宅级的品质，足见金地集团对金地·悦风华的匠心独运，同时也衬托出该楼盘超高的性价比。
除此之外，金地·悦风华也拥有成熟的配套和交通优势。项目周边拥有三纵一横交通路网，可享地铁4号线和规划中19号线双轨交通带来的出行便利。
5分钟车程可以抵达全亚洲最大的西红门荟聚宜家购物中心。项目北侧5公里是23万㎡的万达广场，西南1.8公里有绿地缤纷城，商业配套十分丰盛。
金地·悦风华西侧有景山学校，首师大附中大兴北校区，从小学到高中一应俱全。除了景山学校和首师大附中之外，项目还会配建一个3000平米的幼儿园，汇集了完善的优质教育资源。
对于购房者来说，虽然眼下可选的项目比较多，但如果用专业理性的视角去筛选，其实所剩无几。把握当下这美好的购房时机，因为后来的限竞房大概率只会越来越远，越来越贵。
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