区域轮动催生机会，2020楼市看点是什么？

前天，『地产营销人』发布了《2019北京楼市成交排名总榜》，过去一年的市场全貌完整展现。

虽然这个“冬天”很冷，但从全年看，新房成交还是相当抢眼。北京商品房2019年成交共70662套，同比上涨58%；成交金额3686.55亿元，上涨47%。就历年来看，这个成绩也是非常突出的。

新房成交好于往年，究其原因，主要在于两个方面：

一是限竞房今年大量集中入市，低价、小户型、高性价比，拉动了新房市场的成交。从数据看，2019年限竞房供应35577套，占整个新商品住宅供应的69.96%，在楼市中占绝对份额。成交20914套，占比56.04%，用半壁江山形容不为过。

另一方面，高端市场增长强劲，包括顶级别墅和10万+豪宅成交远高于去年。这代表改善需求的潜力依然很大，北京客群的结构层次丰富，未来还有更大空间释放。

但二手房数据，能真正测试出楼市的“温度”。

2019年北京二手房共成交144408套，同比有6%的小幅下滑。虽然其中有被新房分流的原因，但整体上还是说明：楼市没有走出低迷。

不过，整体是整体，局部是局部。这有点类似于罗振宇在“时间的朋友”跨年演讲中提到的：说中国经济好和差，都能找到很多事实。

但更重要的是，我们应该关注哪些局部的崛起，可以左右未来的变化。

因此，由表及里，多些洞察和分析，能增强对2020年市场的预见，同时对判读趋势亦有帮助。

下面，以全年维度呈现的两个市场特征，来看2020年北京楼市的走向。

1、区域轮动，热点转移，需求爆发

楼市有周期，区域亦有轮动。每个区域的机会并不均等，各领风骚三五年。

譬如，四年前北京楼市的热点是门头沟、房山等区域，供应增加、产品丰富、市场鼎沸，带来一个周期的热销。但去年断供多年的石景山开始暴增货量，需求瞬间激发，不仅连续两年诞生北京销冠，且截断了门头沟和房山的客流，扭转了市场风向。

今年又有新的“轮动”迹象，通州和怀柔就是典型。

过去通州和怀柔都属于住宅供应奇缺的区域，怀柔甚至在2018年出现住宅“0”供应，这导致当地购房需求不断累加，形成堰塞湖效应。

但进入2019年后，通州作为北京城市副中心详规已定，迎来住宅供应大潮，套数同比上涨30%。而怀柔自从成为科技创新中心，从零供应，一下上升到1616套住宅供应。住宅紧张的局面开始缓解，同时两个区域楼市也再度崛起，进入重新估值的阶段。

展望2020年，怀柔由于没有单独限购政策，将比通州拥有更强的发展势能，市场热度不仅保持，且有望迎来成交高潮，十分值得关注。

2、重回改善轨道，品质竞争白热化

整体回顾2019年，房企愈加重视产品品质的打造，同时改善升级需求依然有坚实支撑。

随着北京供地结构的进一步改变，2020年虽不能说回归豪宅时代，但重回高端品质时代，肯定没有什么争议。

从2019年北京住宅排名TOP10看，所有项目的成交均价皆在5万以上。而且，其中有4个项目均价超7万。这说明，即使代表刚需的限竞房当道，但具有一定品质的改善型楼盘有能力获得更出色的销售业绩。

回望这一年，各项目不再把打折、促销挂在嘴边，对外宣传最多的还是网红户型、大师精装、智能科技等这类与品质密切相关的价值要素。夯实品质的“基本盘”，是房企对抗周期，应对竞争的主要方式，2020年必将延续这一趋势。

另外，非常值得关注的是，2019年土地供应的结构发生明显变化，非限竞房土地供应激增。

2020年，不限价住宅用地逐一上市，10万+豪宅注定再燃市场烟火。这样一方面，对在售中的限竞房，将实现有力支撑。另一方面，会让新产品逐步回归高端化，其中不乏多个新豪宅亮相，对市场供应层次的丰富和消费心理的变化都会带来作用。

可以预见，今年各项目的品质比拼，将进入到更高境界。所有房企都会在产品研发上投入更多精力和匠心，我们会真真切切感受到“品质年”的非同寻常。

所以说，步入2020年，北京楼市值得期待的好项目还有很多，购房者拥有不少机会选择自己心仪的房产。

前几天，『地产营销人』在文章里预告了通州项目，今天我们重点看看怀柔。

怀柔这两年，变化巨大。在产业上，怀柔科学城被纳入全国科技创新中心的“三城一区”，国家布局的大科学装置、交叉研究平台相继在怀柔的青山绿水间初步绘就。今天的怀柔，是瞄准“世界级原始创新承载区”，加速建设具有全球影响力的“百年科学城”。

国际会都、影视基地，再加上怀柔科学城，三轮驱动之下，怀柔一个区就扮演了国际交往中心、文化中心和科技创新中心的三个首都功能。因此，怀柔崛起对于楼市发展的想象空间才刚刚开始释放。

2019年怀柔区域住宅新房成交935套，比2018年翻了3.5倍。2020年，随着新项目的入市，需求将再度得到释放，成为市场关注的焦点。

不过，需要注意是，虽然去年开始，怀柔楼市进入活跃周期，但入市项目尚分布在主城边缘，核心城区依然没有新房供应。

据『地产营销人』得到的独家消息，2020年怀柔即将推出拥有优越区位的重磅高端项目——北京城建·府前龙樾，这是过去十年来，在怀柔拥有最好地段的新房楼盘。

北京城建·府前龙樾效果图

其实，从案名的“府前”，就已透露出区位的秘密——府前街。

府前街位于怀柔老城区中心位置，是现存最古的官定街道，此街出现于明代初年。其在怀柔的地位相当于长安街之于北京的价值。

北京城建·府前龙樾就位于府前东街，这里享有怀柔最核心优质的配套设施。万达广场、京北大世界、怀柔三小、怀柔博物馆等高端配套环伺，为居者生活带来无尽成熟与便利。

万达广场

而案名中的“龙樾”则是出自北京城建高端产品系——龙樾系。业内同仁和高端客户对“龙樾系”并不陌生，海淀的世华龙樾项目知名度极高，曾连续两年在北京豪宅市场斩获辉煌战绩。此前，北京城建打造的每一个龙樾产品，最终都变为区域品质楼盘的代表作。

此次，北京城建进驻怀柔核心城区打造的府前龙樾，是汇集住宅、办公、商业、酒店、教育为一体的复合大盘，地上建面约 16 万㎡，业态多元，生活场景丰盛。

从有限获知的产品信息看，项目的建筑、园林将延续高端龙樾系的新中式人文风格。园林规划，则以天、地、人、己的四合理念打造“一宫五合苑，一带十三景”的多重园林景观。其匠造品质，远远超出怀柔现状居住社区。

北京城建·府前龙樾效果图

据悉，北京城建·府前龙樾首期推出的为105-165㎡的三、四居改善产品，局部石材立面，双大堂设计。户型具有三面宽朝南、双明卫、南北通透等亮点。同时项目还配置了指纹锁等多项科技系统，填补了区域内高端品质住宅的市场空白。

该项目的接待中心极具特色，预计将于近期开放，关注此项目的朋友可密切关注项目动态，为置业选房做好准备。

北京城建·府前龙樾效果图

2020年的北京楼市，定会出现很多变数。外部环境的变化、供应结构的变化、客户需求的变化，将改变楼市运行的轨迹。但唯一不变的，是市场对好产品的渴望，对美好生活的追求。

各区域值得期待的楼盘能不能成为2020年的大热盘？让我们拭目以待。

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