2015北京豪宅排行榜的秘密
『地产营销人』在今年1月20日发布了第一篇创号文章，题目是《2015北京顶豪的十大利空》。此文有感于年初豪宅化之说甚嚣尘上，“顶豪”一词风魔京城，但面对现实与预期的反差，深感不安和质疑，提出了一系列反向的观点，以待验证。
又逢年末，2015年的北京楼市格局已见雏形。豪宅市场的表现极其惊艳，证明『地产营销人』当初的确多虑了。截止1—11月的北京网签数据显示，均价50000元/㎡以上豪宅成交2624套，同比上涨143%；成交面积51.33万㎡，同比上涨134%；成交均价66609元/㎡，同比上涨3%；成交金额341.97亿元，同比上涨141%。
这一年，豪宅的成交量和成交金额都实现了翻倍，是北京楼市所有产品中业绩最为突出的类型。
2015年均价5万以上“TOP10"豪宅排行榜
从这一年走过的市场轨迹来看，相当多年初未曾预料到的因素助推了豪宅的热销。
先是3月30日的楼市新政推出。通过降低二套的首付，缩短转让房产营业税的年限等重拳措施激活改善性住房需求，正式启动了楼市的回暖。
再是资本市场在上半年水涨船高，股市再创新高并勇闯5000点。毫无疑问，资本市场的财富效应迅速煮热了豪宅市场，信心和预期增添了豪宅的想象空间。虽然下半年经历了中国有史以来最为剧烈的股市震荡，但相当一部分财富还是以购置豪宅的方式安全转化。
最后是四季度地王的“疯抬”效应传导。全宇宙都挡不住北京丰台区拍出的楼面价了，从预期售价10万+到15万+，似乎已经找不到合理的逻辑，但南城的地王效应确实构成了对北京整体楼市的价值重估。刹那间，所有在售和将售的豪宅都露出了微笑。不管你信不信，土地比房子更有想象力，北京已然成为宇宙中心。
形势比人强，以上种种，都是年初时点无法预测的，但对豪宅市场的影响又十分明显和深远。回头想想，这种复盘确有一种荒诞挥之不去。
下面再看看这些注定迈过20亿的“豪宅英雄”有哪些共性特征？这些标杆楼盘带给我们的启示又是什么？
一、区域底蕴——积淀
从榜单上看，今年热卖的豪宅项目所处的区域都是符合逻辑的成熟“高端板块和黄金地段”。以朝阳和海淀为主的朝阳公园板块、望京板块、大中关村板块、奥北板块等。
紫辰院是豪宅成交前十中唯一的丰台项目，位处京西长安街之畔，三四环之间，四大商圈交汇，地段极为优越。其周边配套资源又十分稀缺：北京最好的医院——301近在咫尺；排名北京前五的重点名校——十一学校中堂分校为项目特约签驻，业主子女优先享受；独揽"万丰公园"与"悦泽园"两大城市公园，徜徉1500亩林海。
万丰公园
北京十一学校中堂实验中学
所以说，虽然地王到处开花，但区域底蕴依然是豪宅获得成功的关键因素。就好比：官二代和富二代毕竟站在前人的肩膀上，获得成功相对容易，而凤凰男白手起家，需要“熬”成伟大，必然用时间换空间，要付出更多成本和代价。即使展望明年市场，这些拥有区域底蕴和高端沉淀的豪宅项目依然会占尽优势，名列前茅。
二、生命周期——盛年
从近两年豪宅成交排行榜前10的楼盘来看，都不是第一年新开入市的项目。
这显示出一个规律：每一个豪宅都有生命周期，中等规模且符合利润预期的项目，销售周期一般在5年以上，甚至超过8—10年。以过去的经验看，价格在这个周期至少实现翻倍的涨幅。这个生命周期里，销售业绩最好最高的时期往往处于中段的时间。如果以5年为例，业绩爆发的时段往往是第3年和第4年。
这说明豪宅项目的业绩是与区域环境的不断成熟；施工进度的不断推进；客户口碑的不断渗透；社区配套的不断完善，以及宏观政策的不断适应密切相关，业绩也由此而渐入佳境，再创新高。
量与价，品牌与口碑，产品与配套，地段与区域，期房与现房等，这些关系的完美匹配总是在周期中间的一个时点达到最佳平衡，这种状态推升的业绩很难出现在周期的开头和结尾。
以紫辰院项目为例，项目历经十年的开发周期，扎扎实实的迭代产品，提升园林，完善配套，深耕区域，时至今日实现了价值的再造。再加上今年丰台变“疯抬”的地王东风，其单价明年摸高10万已顺理成章。
重点提一下紫辰院的园林，开发商斥资上亿元修造出6万平方米古典新古典国学大园，运用障景、借景、造景的经典造园手法，营造出大面积水系湖景、恢宏的双层水榭，与层次丰富的旖旎景观，使5000平方米湖水与山石、水榭等融为一体。
尤其是园内可追溯至盛唐时的千年国槐，以及10棵500年以上古树，加上全园树木均为20年以上的成树移植而来。并邀书法名家创作题写楹联匾额50余副。非言过其实，有图为鉴，以飨同业。
500年苍天古树
三、中式情怀——定制
“中国风”之人文情怀已经在豪宅圈蔚然成风，今明两年将有一大批顶豪项目以中式风格站位高端。紫辰院、如园、西宸原著、万柳书院、紫御华府、天著春秋、北平府等中西合璧的顶豪分布在北京的东西南北。
从欧式风到中国风，从拷贝的时代到原创的精神，从土豪到雅士，从有钱到有品位，这是中国经济发展，社会进步带来的必然结果，人文追求开始全面在豪宅产品中深度渗透。
紫辰院是在这条路上探索最为极致的豪宅。其始创“老者安之，朋友信之，少者怀之”的府院观，量心定制中国大院摹本，上承中国文明精髓，下启百年传世家族。大师梁志天为紫辰院量身设计的样板间充分满足了这种追求。
著名设计大师梁志天在紫辰院
中国人对家庭观念的重视，使得三代同堂成为现代人追求的理想，正是基于这样的追求，紫辰院提出全生命周期、全社交模式、全功能体系的三全理念，满足不同年龄阶段成员的发展，延伸家族长度。
同样出于这样的理念，梁志天先生在周期上考虑居住需求，在社交上考虑活动空间，在功能上考虑细节规划，将中国优秀的传统居住礼仪融入在紫辰院全家族大宅，打造出更加适合现代人的生活空间。
面对有限的市场空间，明年将是北京众多顶豪激烈厮杀的一年。
但是透过2015年前11个月豪宅成交的排行榜，梳理之后，我们看到：处于“盛年”的在售豪宅，如：泛海国际、紫辰院、如园等依然具有充分优势，在货量充足的前提下，明年继续占位排名前列属大概率事件。
年轻的地王们虽野心躁动，但也不得不潜心研究客户需求，悉心打磨产品，孕育市场时机，耐心等待属于自己的青春期。
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