藏在深圳楼市数据里的7大购房机密
周末晚上，一张楼市周报成交图刷屏朋友圈了。
不少中介朋友特地圈出了成交大涨的数据，试图说明深圳楼市又回暖了。
冷静理智的南方楼事又要泼冷水了：首先一周数据参考价值太小，其次备案数据有滞后，主要反应的是去年底的数据，那会深圳推盘量猛增，一个月就推了近20个新盘......
不过以年为单位的数据倒能说道说道。
“去年成绩如何？今年怎么走？”一年一度的灵魂拷问如期而至。在各种庞杂的年终总结和数据报告中，答案似乎越看越迷。
关于深圳楼市去年成绩如何，一张“账单”就能了解个大概。
凡是过往，皆为序章。经历了各种调控和市场变化的深圳楼市，在这张“账单”背后，实则处处藏着楼市的未来走势迹象、买房机会。
南方楼事翻阅了各大数据机构的楼市年报，从7大重点中挖出了背后的“秘密”，希望能给大家一份简单粗暴的答案。
深圳房价真的很稳，新房一年跌了180元/㎡
然而便宜的房子在大幅减少......
众所周知，2016年10月4日就是深圳房价的分水岭。自新政之后，深圳新房成交价就走成了一条平稳的直线，每月下降几十块钱，相当精准。
虽说没涨就是跌，但刚需依然面临着一个残酷的事实：哪怕限价之下没有大涨，但4万/平以下的新房越来越少了......
据深圳中原研究中心统计，2018年深圳4万以下价格段的新房大幅减少，价格趋向集中在4-6万/平。
按照60-90平的主力刚需面积，刚需们在深圳的“最低消费”至少三四百万，而2018年二手房套均总价更是高达488万。
大家心知肚明的是，不管深圳房价是稳还是涨，这个标准往后也没有降低的可能。如果被迫要“消费降级”，那也只能越买越远，或者越买越小了。
不过好消息是，限价真的带来了许多性价比高的新盘。从2018年新增供应来看，刚需的选择真的多了很多。
加油，2019年努力挣钱，好好淘房。
深圳二手房涨价了，涨幅5.4%还不低
2018年，完全没有对二手房手下留情，今年可能继续下调
由于限价的原因，新房价格变化参考性并不是很大。市场行情的真正反应，还得看二手房。
不过2018年深圳的二手房，可谓有点坎坷。先是三价合一来个“下马威”、再是731住宅限售“杀手锏”......
一锤比一锤重，深圳二手房已经被“锤”到内伤。眼见上半年有点“加量加价”的苗头，下半年直接一桶冷水浇下，哆嗦到现在。
可见2018年，完全没有对二手房这个小可爱手下留情。房价涨的背后，可都是泪啊。
从成交来看，自9月开始二手成交量价开始由升转跌。考虑到网签数据滞后性，此时的数据正好是731新政的真实反映：买的人少了，价格也降了。
（上下滑动查看731新政前后房价变化）
数据来源：乐有家研究中心
二手房业主委屈坏了。房子卖上个一年半载都是常见的，买家砍价还特别狠。
不过对于购房者来说，却是个入手的好时机，毕竟议价空间比以往大得多。
虽然去年整体价格涨了一点，但中原预测今年二手价格仍将延续调整趋势。对此最直接的建议就是：别急着卖，刚需有钱尽管买。
如果不是急用钱，最好还是别卖房，攒在手上吧。刚需倒是可以看好时机买入，这可是难得的买家市场。
南山跌得好惨，还被福田超过了！
南山新房真的很值得打新，抢到的基本都赚了......
全深圳最贵的区域，去年成交价竟被福田超越了，不仅如此房价跌幅还达到了9.2%。
但其实这一切，都是有迹可循的。
回顾2018年南山入市的新盘（21个），就能发现住宅只有双玺的备案均价超过了全区均价9.2万/平。其他几个豪宅，如万科蛇口公馆、华润城、香山里、枫叶望海公馆等等，均价基本都在9万/平以下。
双玺时光道备案价（来源：咚咚找房）
2017年南山入市楼盘少得多（只有8个），而且有悦府、新天鹅堡这类均价超过10万/平的豪宅拉高均价，所以同比价格下降并不奇怪。
限价加上供应猛增，最直接的效果就是南山贡献了相当多值得打新的项目。去年为数不多的几个日光盘，就都在南山。
双玺500万蹲、华润城雨中排队、万科蛇口公馆首次政府监督摇号选房......这几个项目，已经成了深圳楼市盘点必选案例。
更刺激的是，南山二手房成交价去年涨幅全市第一，并以8.4万/平的价格远远甩过其他区域。身为全市最壕片区，这价格跟新房均价价差可谓非常小了。这也再一次说明，南山打新成功的都赚到了......
今年请继续期待。
南山2019年待入市新盘
宇宙中心就是牛，新房涨幅全市第一！
吹爆龙华的同学，你可歇会吧。
涨势汹汹的宇宙中心，哪怕是凉凉的一年，新房价格依然拿下了8.4%的涨幅。
房价也是相当有底气，高过全市平均水平，仅次于南山福田罗湖，已超过了大宝安5000元/平！似乎已经看到了中介朋友们蠢蠢欲动的朋友圈......
但别急，咱们先来捋一捋。
新房为啥还能涨这么多？主要还是因为去年入市楼盘片区分布问题，大多集中在红山民治一带，观澜片区新盘减少，价格平均下来涨幅同比增高自然不奇怪。
但落到个盘，限价威力下并没有这么高的涨幅。据了解，龙华不少项目新一期的价格甚至还跟前期持平，比如前两天闹得沸沸扬扬的“龙华某大盘业主买了三年亏本75万”。
再对比下更能反应市场变化的二手房。相较新房，龙华这会是有点露怯了。去年龙华二手房成交价不到5万/㎡，远低于宝安；与新房价差明显，且涨幅2.8%并没有多高。
几年间房价翻倍地涨，但如今的龙华还是路堵地铁挤。哪怕是托深高名校的福，房价飙升到10万/平的红山业主们，在往返市区上下班时恐怕也是没有幸福感。
不吹不黑，龙华未来真的会很好。但从在建的各种规划配套来看，至少还得等个三五年才有大变化。
如今的龙华，似乎难以支撑这么高的房价，这两年实则提前透支了未来房价涨幅。而在这种政策环境和行情下，上涨势头刹住是正常规律。
给关注龙华的购房者一个真诚的建议：如今买龙华不要再抱着“宇宙中心”的念想了，不涨是正常的，要有耐心要得忍。没买的可以多看看，已经买了的不要玻璃心。
宝安龙岗二手房比新房还贵，盐田很憋屈
宝安龙岗适合打新，福田多淘淘二手房
恭喜盐田，喜提深圳一二手房跌幅双冠军.....（二手房价还是唯一一个下跌的片区）
不过盐田的租金倒是很争气，虽然价格在全市倒数第二（倒数第一是龙岗），但涨幅还是拿了全市第一的。由于市区租金高，目前深圳的租赁热点已转向东边，如布吉、大运、龙中等片区。
左右滑动查看二手房价+租金
新房均价超越南山的福田，二手房价可差得不是一点半点，6.6万/平的均价很亲民，要知道宝安都5.5万/平了。有些不想买到“关外”的刚需，还是可以在福田上上车的。
宝安和龙岗二手房均价高过新房均价，而宝安龙岗向来是深圳新盘供应大户，看来还是非常值得刚需们去淘一淘新房，蹭蹭限价的红利的。
（上下滑动查看部分片区二手房价涨跌幅）
数据来源：乐有家研究中心
2018年新房成交增加了，卖得比2017年好
实际去化更差，购房者更克制了......
从数据来看，2018年似乎比2017年卖得好些。成交量多了近一成，整体去化率也明显增加。
根据网签数据，2018年新房住宅成交2.9万套，同比↑13.8%，成交面积为292.4万平，同比↑12.8%。2018年新房住宅开盘去化约41%，较2017年有大幅上升。
虽然2017年是近十年来成交量最低的一年，但2018年真实状况却未必比它好。
教大家一个最简单的方法，卖得好不好可以看看下图这个“高低缺口”。实际推售量和成交量对比，缺口越大，说明购房者心态越谨慎，出手自然没有那么果断。
红色低过深灰色的年份只有2008/2010/2011/2017和2018年，都是市场行情不好的年份，金融危机那年缺口最大。2017年成交少主要是推售量少，缺口并不是很大；而2018年的缺口明显要高过2017年。
开发商的心态也有了变化。去年限价严格推盘量明显减少，而今年丝毫没有好转，很多开发商急了，下半年赶紧出货冲业绩。
市场上的新盘增加了，但购房者却观望居多，去化率自然不如人意。要不是上半年双玺、华润城、万科瑧山府等日光盘拉高平均值，2018年整体去化未必有2017年高。
豪宅多了很多，成交却下降了
真豪宅少了，刚需豪宅多了，壕们很理性
深圳中原研究中心年报提到一个很有意思的现象：2018年豪宅供应大增，但成交量反倒下降了。
限价政策下，新房豪宅向来是壕们最热衷的打新目标，难道连他们都被市场吓跑了？
2018年深圳豪宅供应量为84.91万平，同比增加61.1%。但豪宅的成交量仅为64.07万平，同比下滑8.09%。
具体什么原因，或者下面四张表格可以找到答案。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
看到没，深圳10万/平以上、总价3000万以上的豪宅成交量直接腰斩。
不是因为豪宅没人买了，而是市场上的货太少了。别说3000万，就连总价千万以上的豪宅占比都在大幅减少。
就拿最多豪宅的南山（去年9个豪宅入市）举例，单价基本都没有超过9万/平，户型面积段也有很多90平以下的，充其量就是刚需豪宅了。像被疯抢的双玺那种400+平大户型豪宅，基本没几个。
不过不管面积大小，住宅类豪宅成交普遍高于刚需盘。至于公寓类豪宅，就一言难尽了......
那些大户型的市区豪宅公寓，在731之后遭遇了滑铁卢。南山公寓成交下降近5成，比如位置配套极佳的高新园某豪宅公寓，开盘成绩据说就不那么尽如人意。
至于建议嘛，没啥建议，壕们有钱买啥都行。
2018年末，全国多城楼市政策松动：广州、珠海、菏泽等等。
2019年刚开年，就迎来了降准大礼包，连深圳银行利率都在暗自下调。根据最新数据，目前深圳首套房贷普遍利率都是上浮10%。前不久那些辛辛苦苦利率维权的业主们，大概也是有点怀疑人生了......
楼市到底松不松，就成了大家讨论最多的话题之一。以下是各机构/业内专家的预测，大家可参考一二。
开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动，但无奈国内外经济形势严峻，购房者入市更为谨慎，本轮调控政策见底，预计2019年楼市政策将呈现出有限度的放松，主要体现在房贷利率优惠方面。
随着“粤港澳大湾区”、“深汕合作区”的发展，深圳城市吸引力增强，而深圳新房住宅的供应仍然非常有限，预计明年上半年开发商推盘节奏将明显放缓。
2019“稳房价”、“稳租金”、“稳预期”调控目标并存，新房住宅成交均价不会出现较大幅度的上涨或者下降，成交量或将有所上升。
（来源：深圳中原研究中心年报）
关于调控政策，谁也无法拍着胸脯给出一个准确的答案。
根据中央经济工作会议的精神，2019年政策总基调仍然是“房住不炒”，“因城施策”依旧将会延续，而“地方主导”则是今年明确提出的方向。
但在经济下行和地方政府债务双重压力之下，房价过快上涨或下跌都有可能引发系统性的金融风险，因此“稳”对房地产行业来说格外重要。
综合经济情况等各项因素，贝壳研究院给2019年的房地产政策展望关键词是“中温放松”。
至于调控的具体路径，贝壳研究院认为有如下几个方向：
一是突破购房资格管制，可能会降低非户籍人口购房资格标准；
二是调整限价政策，可能扩散至更多城市，或者放松至区间内浮动；
三是在货币政策稳健灵活的基础上，房贷利率可能有所松动；
四是增加二手房的流动性，放开限售可能会更加普遍。
（来源：贝壳研究院）
从目前大方向上看，政策一定会变宽，会宽到一个什么程度，我把这个政策分为两个部分，一个是宏观政策，中央已经确定了2019年的基底，相信在2019年的财政赤字率会高，第二点会在货币政策上，这一点与房地产政策息息相关。
2019年之后，我认为货币政策会温和宽松，但不会出现2018年的四万亿，我们不会再有天量的资金到房地产，增幅可能会稍微升高，不会达到原来的14%或者15%。
从菏泽到广州的政策松绑，预估在2019年会出现因城而异的松动，限价的幅度不会像原来的那么狠，不会造成哄抢，限价幅度可能会松一点。
深圳，可以说是房地产政策最安全的城市。我相信在其他城市出现松动可能性会更大。在一线城市，预估会在目前的政策幅度上进行一些微调。（来源：深圳新浪房产）
深圳房地产经纪行业协会发展研究总监徐枫：
深圳房地产政策不会放松
房价是在向下走的，为什么能够这么说呢？因为太多的因素不支撑现在的高位，我们觉得2019年的交易量有压力，如果能够降价，流动性会很好，如果价格还是僵持的，整个市场还会是僵持的状态。
我们了解的情况，深圳政策层面不会放松的。今年细化的政策不是货币政策和财富政策，而是限价。
值得一提的是，今年也会陆续出台租金的限制，但是怎么限还没有个很明确、很清晰的政策，整个深圳的政策出台方向，第一，不会违反上位法，在房地产层面，基本逻辑错误不会犯。
第二，一定会配合中央的大逻辑。我们现在讲房价的上涨，确实是一个小概率的事件，深圳有1000万人租在城中村，那么深圳的房价是靠城中村支撑，还是靠刚需市场的保障房支撑，这个是摆在深圳非常现实的问题。（来源：深圳新浪房产）
以上数据来源：深圳中原研究中心年报、乐有家研究中心年报
撰文排版/雅酱