为什么最近开发商都拼了命卖房？
距离2018年结束倒计时32天，这两天深圳楼市的热情似乎又被重新点燃了。
万科星城15分钟卖掉近1900套、华强城去化9成、万科瑧山府被秒光......在11月最后一周，深圳新房接连传出“喜报”，甚至有媒体断言“深圳楼市要回暖了”。
南方楼事统计，近一个月来深圳入市新盘项目近40个，达到今年推盘量顶峰。尤其是最近一周，宝安各大刚需热盘相继入市，新房数量超过6000套。
（戳大图 看详情）
回没回暖不急着下定论，南方楼事看到的更多是“大家都在拼了命卖房”。
开发商密集推盘，那些让购房者苦等多年的项目纷纷加入这场年末大混战，就连投资客们也悄悄放出存货。
当楼市进入下半场，深圳正在经历什么？
“好性价比”就有好成绩
就在楼市频频传出凉意的时候，本周入市的瑧山府三期、华强城和万科星城都表现优秀。
瑧山府三期397套房源连夜售罄；华强城开盘当天去化高达9成，超过1000套；万科星城3337套房，网友爆料称15分钟卖出1900套（戳链接看开盘实录）。
（华强城销控表）
对于超大体量的万科星城来说，不管昨晚是销售1400套还是1900套（有媒体报道是1400套），去化率最多不过五六成，并不算太高。
然而如今市场环境低迷，能够“抢到”这么多刚需实属不易。至于后期剩余房源的消化，就得看开发商的能力。
不得不感慨，深圳的购买力依然非常强劲。
受调控影响，购房者观望情绪持续蔓延，但需求仍在，预期仍在。
反观这几个项目，无不是本身综合实力强，在价格方面也做出了让步，从而吸引了大批购房者。
瑧山府三期备案毛坯均价9.7万/平，而一路之隔的锦庐已经超过14万/平；华强城和万科星城也都是4字头，低于此前市场的预期价格。
正如业内人士分析，好楼盘只要愿意做出一些让利，都能卖出好成绩。
但必须强调的是，在楼市低迷期推盘，大佬也有“扑街”的风险。
上个月推出的香山美墅五期和实地剑兰郡，从各项配套和价格来看，都是综合实力还不错的项目。
但是开盘当天的去化成果都不是特别理想。
因为选择变多，购房者的心理预期也会更高。如果没有明显“占到便宜”的感觉，购房者更多选择继续观望。
对于购房者来说，选择突然增多，是甜蜜的负担。
尤其是同片区，同价位，却又瑕瑜互见的竞品楼盘。每一个都是关乎人生的艰难选择。
对项目来说，与竞品同批入市也是一种考验。
前有红树湾壹号和中洲湾，后有华强城和万科星城，囤客多年的现房遇到热门的预售盘，大家压力都不小。
但是，看似是剑拔弩张的竞争关系，背后却有某种默契。
同片区竞品楼盘相继出现，不仅能吸引更多人关注该片区，项目之间的对比讨论也会更热烈，市场热度也更高。
这种市场持续关注的氛围是单个项目难以营造的。
例如，本周沙井片区大盘密集出现，被业内戏称为“沙井周”。
看似是两个刚需大盘对同批购房者的抢夺，实际上有不少此前未密切关注沙井的购房者，经过此番热烈讨论，也成为该片区的潜在客户。
在深圳购房需求依然旺盛的现在，竞争的结果不一定是分个高下，也可能是共赢。
疯狂推货的项目背后，是压力倍增的开发商。
从近期的备案公示来看，万科和佳兆业都明显加快了项目入市进度。
万科不仅接连推出两个“网红”项目——万科星城和瑧山府三期，和风轩也进入开盘前的预热中。
（建面64万平的超级大盘 图源网络）
其中，万科星城一次推出3337套房。加上瑧山府三期的397套，和风轩的833套，共计4500多套房源。
万科发布的前三季度销售业绩显示，前9月，万科累计实现销售金额4316亿元。
但是，距离郁亮提出的6300亿的回款目标，还有一定差距。
据匿名小道消息，深圳万科原有270亿的回款任务，在瑧山府三期和万科星城开盘后，将集中公司资源加速清盘瑧湾汇，预计和风轩也将加速入市。
甚至为了加速回款，万科开盘前已与银行协商，签合同一周后即放款。（大房企原来还可以这么操作）
佳兆业推盘力度同样惊人，9月后，接连推出佳兆业未来城（住宅部分10月已清盘）、佳兆业盐田城市广场（建面107万平）、平湖佳兆业广场、佳兆业城市广场六期以及佳兆业E立方等多个项目。
尤其是盐田，几乎成为深圳佳兆业的未来粮仓。
据媒体报道，前10月，佳兆业总合约销售约为490.92亿元，已完成700亿业绩目标的七成。
对于开发商而言，同时期的大批推盘，不仅是外部的竞争，内部不同项目之间的竞争一样激烈。尤其是客户人群定位一致的项目，如沙井的星城和梅林的和风轩。
只能说留给项目的刚需已经不多了，留给开发商回款的时间也不多了。
对购房者来说，等一个重度“拖延症”项目，就像等浪子回头，可能是下一秒，可能是多年后。
眼瞅着房价水涨船高，首付缩水，不少人在等待中投向了他人的怀抱。
但是最近，接连有三个重度“拖延症患者”通过备案，加入年末大混战。
第一个下凡的就是红树湾壹号。
从获取土地的时间来看，红树湾壹号项目开发时间已有6年，这个预计2015年下半年开盘预售的项目，直到今年才正式确定入市。
据中国经营网报道，为了赶在今年入市，绿景颇费周折地申请解除了与项目二期拆迁协议绑定的监管要求。
绿景地产2017年的合同销售额仅36亿元，而2018年设定的销售目标达到了100亿元。
红树湾壹号可售面积9万多平米，均价近9万/平，肩负着完成销售目标的重任。
（红树湾壹号销控表）
从开盘现场（戳链接看开盘现场）来看，福田土豪们猛攻大户型，销售公示一路飘红。据开发商口径，当天整体去化约70%，其中大户型去化超8成。
但小户型因为与此前网络盛传的版本不一致，稍显凉意。
可以发现，楼市转凉后，购房者们也逐渐回归理性，更加看重综合条件，出手也更谨慎。
同样让人苦等多年的大族云峰花园，不仅扎堆入市，还在开盘一个月内再次加推。总房源数量超过1200套。
几乎是前后脚，预售熬成现楼的华强城也宣布入市，一口气推出1240套房源。（戳链接看开盘现场）
购房者态度冷淡的同时，项目却迫于种种压力，加紧推盘，更显出双方地位的悄然变化。
除了新备案的项目，过去被“整售”的项目也在悄然入市。
新房市场的竞争，远比数据上呈现的激烈。
以月初“火爆”开盘的红山某公寓为例，投资公司在项目推广方面下足功夫，甚至启动了二三级联动。
（红山某公寓开盘现场）
开盘当日，96套房源，到访近千人。
中介称，他们在这个项目上的佣金高达5个点，还有现金奖励。
同样去年被“整售”的笋岗某公寓，不仅价格与备案价相差无多，还能争取到至少99折的优惠。
一位业内人士透露，部分整售卖家突然放盘可能是年底资金紧张，拿出部分项目回款减少压力。
回到标题，为什么现在大家都拼命卖房？
南方楼事采访了多位业内专业人士，以及开发商方面的内部人士，提到最多的就是“业绩压力”以及“对市场的悲观预期”。
《朱罗纪》创始人 朱文策
一方面，因为临近下半年的时候，市场突然开始调控，导致很多开发商的销售量大幅下滑，企业年度销售目标面临完不成的风险。所以他们会加速推盘，确保完成目标；
另一方面，从6月份开始的贸易战，导致整个市场的情绪在短期内快速陷入悲观，影响了大家对整个形势走向的预期；
预期未来的市场会变得特别不好，比如万科喊出活下去。大家对这个预期看淡，所以会加快推盘，获得更多资金，以备不时之需。
深圳链家研究院院长 肖小平
整体来说，市场还是在低位运行。特别是从新增客、带看量这两个先行指标来看，目前并未出现上升趋势；
一般来讲，成交量是成交价的先行指标。新增客量、带看量是成交量的先行指标；
但是，目前也出现了局部热点，例如个别片区、个别楼盘，因为其卖点突出，吸引了大量需求集中释放。
深职院房地产研究所所长 邓志旺
一是上市公司年底冲业绩，从而加紧推盘；
二是市场憋了快一年，需求积累不少，目前也具备了开盘条件。
匿名开发商代表
推盘加快主要是为了年底冲刺销售任务。
由于调控的原因三季度大部分开发商的销售情况并不理想，加上短期内看不到政策放松的迹象，目前是冲刺年底任务的最后时间。
相比16年跟上半年市场，现在的楼市情况肯定是下行了，但深圳相比其他城市相对市场情况还算良好。
目前整体看确实是“凉”了，但还没到“冷”的地步。
相比以往的几次宏观调控，今年调控手段更加直接，面临的形式更加复杂，宏观经济、外部环境等带来的不确定较多。
政府既不想房价上涨，也不想价格大幅下跌，从市场表现出来的特征可能是横盘时间会拉长、价格波动幅度没有以往的大，但开发商面临的销售压力更大。
匿名开发商代表
开发商每年推盘的数量和时间，是公司内部早就计划好的，不会因为市场不好就不推。来自多方的压力也不允许他们这样做。
主观上来看，最近预售证的下发速度稍有加快，也算是刺激大家赶紧拿证。
毕竟现在大家都有一个共识：明年不会特别好过，观望情绪蔓延，可能跟今年差不多，甚至更糟。
现在各自能做的就是尽可能发挥自己的优势，把项目推出去。
撰文/排版 湘婷