200万人围观的法拍房，到底是真火了，还是割韭菜？
如果要用一个游戏形容今年的深圳楼市，应该是萝卜蹲。
住宅蹲，住宅蹲完公寓蹲；
公寓蹲，公寓蹲完小产权蹲；
小产权蹲，小产权蹲完指标房蹲；
指标房蹲，指标房蹲完法拍房蹲；
......
从住宅到指标房，市场火了一拨又一拨。
直到最近，法拍房又刷存在感。
715新政后5周，在线观看拍卖的人数加起来高达219万。
罗湖某房源起拍价210万，15人参加竞买，共出价422次，以551万的价格成交，溢价高达162.2%。
还有南山某法拍房源，起拍价416万，以1066万拍卖成交，翻了近2倍，出价131轮。
对此有中介表示，新政后法拍房市场火热；但也有中介表示，市场跟新政之前并无太大差别。
新政后真实的法拍市场究竟如何？
“疯狂”的法拍房？
关于法拍房的话题，每年都是层出不穷。
最近传的比较多的是，715新政后法拍市场更加火热。
按理来说，购买门槛升级之后，大家应该会更为理智。
但不断有中介表示，很多房源已经超出市场价，甚至有人拍“红了眼”，叫价上百轮才成交。
在这些中介的渲染下，法拍房似乎真的很火。
事情得从前两天说起，一张关于南山法拍房的成交截图频繁出现在南方楼事朋友圈。
这套位于南山区大学城的楼盘叫科大雅苑（华晖云门），目前在售二手房均价为11万/㎡。
拍卖中这套房子出价次数131轮，竟然从416万拍到1066万。
为此有人戏称这是块“唐僧肉”，否则为何如此抢手。
南方楼事从拍卖品详情了解到，房子由于断供被中国银行进行拍卖，断供原因我们无法得知。
从已知信息来看，成交房源户型为88.46㎡的三房，市场评估价为416万。
在链家官网查看相同户型的成交房源，有一套在2018年成交交，总价为775万；最近成交的没有相同户型，但从相似房源来看，89.03㎡的成交价也只在845万。
不管是相同户型还是差不多的户型，都跟拍卖成交的1062万有很大的差距。
图源链家 数据截自8月18日
再从在售的房源来看，有88.13㎡的户型单价挂到了13.6万/㎡。
而拍卖的房源成交单价也将近12万/㎡，价格几乎接近市场价。
图源贝壳 数据截自8月21日
不管是对比成交价还是在售的价格，这套成交的法拍房都让人吃惊。
南方楼事筛选了7月16-8.20日成交的法拍房源，把这个期间围观的人数加起来，竟高达219万人。
看似人多，其实比新政前人少了一些。
在新政前一个月，目测每场围观人数，绝大部分在2万人左右，单场拍卖围观人数最高有6.9万人围观；而新政后单场平均在1.6万人左右，5周内围观人数最高只有3.5万人。
法拍市场火热看似实锤，但细细看来有待考究。
那是否意味着跟新政有关系？新政后市场是否真狂热？
继续往下看。
市场真相：冷热不均
为了求证是否为个例，南方楼事在阿里拍卖扒了一圈，看了看在715新政后已经拍卖的房源。
发现从7月16-20日共有126宗房源成交，其中南山、福田、罗湖等区域均有涉及。
我们都知道法拍房的市场评估价（即起拍价）是以二手房市场的房价作为评估依据，也就是说评估价差不多就是现在周边二手房的价格。
所以简单对比成交价和评估价，到底是高于市场还是低于市场，便一目了然。
南方楼事对比了几轮，发现的确存在高于市场价的房源，但主要是南山、宝安等热点片区的房源。
而不是热点片区的房源，比如布吉、横岗等大部分成交价接近市场价。
热点片区拍卖房源
非热点片区拍卖房源
由此，南方楼事推测，在上半年热点片区火热房价已经高不可攀，那些仍想在热点片区置业的购房者，便想从法拍房入手，在“争夺”过程导致这些法拍房源出现高于市场价现象。
当然，也不是所有的热点片区的房子都“高高在上”，仍有一些房源以低于市场价的价格成交。
比如华润城润府一期，243.24㎡户型的房源以起拍价2089万的总价成交，当天3.1万人围观拍卖。
在链家查看成交历史，小区除了2018年有一套205㎡的户型成交，近三年就再也没有一套大户型成交。
图源贝壳数据截自8月21日
从目前在售的二手房源来看，240㎡差不多的户型挂牌均价在11-12万/㎡之间不等，总价在2800-2900万左右。
而拍卖的户型，成交价是2089万，便宜了700多万。
图源贝壳 数据截自8月18日
再看一套福田京基滨河时代的房源。
房子户型为245.32㎡，在7月17日进行首拍，但无人竞拍导致流拍，当时的单价是9.3万/㎡，总价2295万。
8月3日，房源降价459万，总价为1836万再次上线，当天有3人报名。
进行31出价后，最终以2111万成交，比市场评估价便宜了184万。
在贝壳官网上查看相同户型，目前在售房源挂牌价在10-11万/㎡左右，拍卖的房源便宜了近2万/㎡。
图源贝壳 数据截自8月18日
从一系列现象和数据对比完，相信很多人对于市场的“火”有了了解。
但真正的市场究竟是什么样，跟新政有没有关系？不免还是有些疑惑。
对此，南方楼事向多位深耕法拍房市场的中介咨询。
对于在715新政颁布后的第一周（7.20-26）出现了单周竞买人数超过400人，刷新2020年单周记录的现象，一位资深中介表示：参加竞拍的人数要看标的、该周的房源量情况。
“新政前很多标的参拍人数都是20-30以上，但现在可能只有十几个人。”
而且南山科大雅苑的拍卖也不是最激烈的，最激烈的是罗湖的今日家园明水轩。
起拍价210万，15人参加竞买，共出价422次，以551万的价格成交，溢价高达162.2%。
图源瑞房
另一位资深中介表示，现在的法拍市场和715新政前差不多。
“我们对比过新政前后的“溢价率”和“拍卖成交价与市场价”，实际上拍卖的成交价和新政前没有太大涨幅。”
对于715新政对于市场是否有影响，对方表示有一些影响，房源的折扣和热度都比新政前少了一些。
“但从整体情况来看了，影响不是很大。”
由此看来，法拍房市场受到715新政影响甚微，也不存在一些中介说的大热。
最后
相对于周边的二手房价格，法拍房的起拍价非常具有诱惑力。
在贴吧上随便一搜，都能看到很多小白想要入手求带等帖子。
南方楼事在科普栏目《一图就够》针对法拍房进行过科普，可点击这里查阅。
这里仍要提醒大家，在购买法拍房之前心里要有一个明确的预算，不然在参与拍卖的过程很容易拍红眼，最后花了超出市场价的价格拍到手。
想来也是十分不划算的。
毕竟法拍房拍下后涉及到很多问题，比如过户问题、房屋腾空、房屋质量等等一系列问题。
虽然有些问题可以通过法律手段解决，但很多是法律也无法处理的，比如原业主不腾空房子，赖着不走。
谁都不愿意，花了大钱，最后买到贬值/糟心的房子。