[财税探讨] 已抵押的房产划转子公司 如何税务处理

前几天看到姜新录老师的公众号贴子文灿股份：拟向全资子公司特殊性税务处理划转资产及负债开头的一段话引起小编的兴趣：然而，我们看到的上市公司资产划转大多是含有负债的，比如相关资产有抵押贷款（据说有银行允许未解除抵押就划转资产给全资子公司），老姜还没听那个上市公司因此被要求补税了。小编想起了前些天和朋友讨论过的一个案例：已经被抵押的房产被母公司无偿划转给子公司了，如何税务处理？多位朋友的意见均与小编不一致。于是想听听姜老师意见，然后，我们的意见是一致的，哈哈。下面分享一下讨论中的不同观点。案例模型：创意公司是A公司的全资子公司，2018年，A公司将账面价值1亿的房产无偿划转给创意公司，取得了税务机关出具的免税证明，企业所得税采用特殊性税务处理，并办理了相关备案手续。2021年，税务师小明为创意公司提供税务顾问服务，发现创意公司账面价值近1亿的房产产权仍然属于A公司所有，并没有过户到创意公司名下，追问原因，得知资产划转后，因为房产已经抵押给银行，未征得银行同意，因此一直未办理过户手续。小明质疑：该不动产，税务上能否作为创意公司的资产计提折旧？观点一：创意公司可以扣除折旧1、该房产划转行为，双方有划转协议，并且划转已经事实完成，创意公司已经实际占用了房产，并因使用房产而取得收益。因此该房产已经属于创意公司的资产，创意公司可以计提折旧。2、A公司资产划转，完成了税务处理程序，取得了免税证明，并进行特殊性税务处理的。因此，在税务上，已经完成了资产的划转程序，该房产的账面价值已经从母公司平移到子公司了，母公司不能再折旧了，同时创意公司可以折旧。税务上已经完成了特殊性税务处理，母公司不折旧了，子公司自然就能折旧了，这样的企业所得税处理才合理。至于创意公司没有产权，并不表示不能计提折旧，产权不是折旧的必要条件。PS：此观点得到绝大多数的支持。财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知财税(2014)109号三、关于股权、资产划转对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。观点二：创意公司不可以扣除折旧小编的观点是：该房产在税务上，不属于创意公司的资产，折旧不能在创意公司税前扣除。理由如下：1、资产无偿划转，在企业所得税上是视同销售行为，是资产转让行为。本应按转让资产计算处置收入，无偿则按公允价值计算收入。这是税务处理的前提。2、特殊性税务处理，是在上述前提下，给予的优惠政策，则不确认资产处置损益，允许计税基础平移。从母公司，平移到子公司税前扣除。因此，资产划转的特殊性税务处理，是对资产处置时发生的企业所得税纳税义务的特殊处理。则，处置资产，发生企业所得税纳税义务。然后，该企业所得税纳税义务给予特殊处理。小结，划转的特殊性税务处理是企业所得税纳税义务的特殊处理方式。3、企业无偿处置资产的纳税义务如何确定？按资产的所有权属转移确认纳税义务！什么是资产的所有权属？法律法规不同于会计处理，所有权属的理解应该是确定的，案例中的房产，是有合法产权的。其所有权属转移应是指产权过户。国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。4、本案例中，母公司一直未将产权过户给创意公司，资产的所有权属未转移，资产处置视同销售的纳税义务一直没有发生。企业所得税纳税义务一直没有发生，则不存在特殊税务处理的选择。因此，虽然A公司进行了备案，并不代表业务已经发生。即是，A公司备案是自主的行为，但是A公司最终没有发生应税的业务，备案是白备了。5、因此，观点一中认为特殊性税务处理已经完成，计税基础已经转移给创意公司的说法是错误的。6、那创意公司实际占用了该房产，税务上又怎么理解呢？创意公司无偿使用了母公司的房产，属于税务上的关联交易，交易双方需要作纳税调整哦。拓展讨论：划转作为实收股本呢？如歌老师仍然对观点二提出了质疑。他认为观点二把资产划转看作赠送资产，只是资产划转的其中一种形式。资产划转还有一种形式是子公司增加实收资本，也就是以资产向子司增资。属于非货币性资产投资。非货币资产投资的纳税义务如何确定？当投资协议生效并办理股权登记手续时，确认企业发生资产处置行为，并产生纳税义务。财政部 国家税务总局 关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知财税〔2014〕116号企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。如歌老师认为：此时并没有提及资产所有权属转移，没有要求资产过户。可见，资产过户，并不是资产处置纳税义务发生的必要条件。小编反驳如下：不能单一片面的看待条文，要结合业务整体看待。企业以非货币性资产出资，出资到位的必要条件是什么？就是产权必须过户。因此，当企业办理股权登记手续，子公司登记固定资产和实收资本的时候，资产必须是已经过户的，否则就是虚假出资。因此，过户已经应有之义。支持原创 支持分享  点个在看嘛

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