民法典新规，关系到军人家庭住房的，看这篇就够了

一枚哨子 军嫂club

2021年1月1日起正式施行《中华人民共和国民法典》。那么，对于军人家庭来说，此次《民法典》中房屋产权问题有哪些是需要大家关注的呢？今天军嫂club就来给大家详细解读一下。

通常，涉及到军人家庭居住的房产主要分为两类，一类是军产房，一类是自购商品房。

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军产房

在进行解读前，这里在我们首先要特别说明一下军产房是否适用于《民法典》的各项规定。

目前，大部分军产房，个人没有所有权，只有使用权。

根据《中国人民解放军房地产管理条例》（[2000]军字第26号）《条例》第3条规定：“军队房地产的权属归中央军委,其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权,由总后勤部代表行使。……军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护”。

根据上述规定，军产房的产权统一归属于中央军委，原总后勤部（现称后勤保障部）代表中央军委行使所有权，下属的有关单位和部门只有使用权，而没有所有权。

那什么样的军产房是可以由个人处理产权的呢？有没有相关的法律条文呢？小编查阅了资料，在网上找到了这么几款条文，供大家参考。

《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第三十条规定，按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余入归个人所有。

第三十六条规定，个人房屋产权登记手续，由售房单位按照国家建设部、总后勤部《关于军队房改善房权属登记发证有关问题的通知》(建房[1997]18号)规定，统一到当地房地产管理部门办理。分期付款的，在未付清全部房款前，其房屋所有权证明由售房单位负责保存，待其付清全部房款后发还购房者。

目前司法实务中对于产权归属问题，不同地方采取的措施、法院得出的结论不尽相同。大部分法院会直接以“军产房”属于军队自管房屋为由，对房屋的产权问题不予处理。也有法院会在案件审理过程中与军队房产管理部门取得联系并根据其意见做出判决，但不同地区房管部门意见并不一致。

所以，如果你家的住房属于军产房，你先要明确的是，自己是否出资购买房屋，是否拥有该房屋的全部产权，房屋是否允许上市交易，交易是否有明确手续，当地军队主管部门和房管部门的具体规定是什么等一系列复杂的问题。如果没有房屋的全部所有权，那么相应的也就不具备处理房屋产权相关的权利。

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商品房

接下来，我们再结合几个嫂子遇到的实际问题，来看看普通商品房在《民法典》颁布后的相关规定。

1、居住权

思君嫂子准备带着孩子去兵哥所在的驻地随军，并做好了长期定居的准备。对于老家的房产她并不想出售，为了给当初出资买房的父母一个保障，她听说《民法典》可以给房屋设置居住权，这是真的吗？能否在老家的房子上给父母添上居住权呢？

答案是肯定的。《民法典》中，在物权编新设置了一个“居住权”：房主可以去登记机构，赋予任何人居住自己房子的权利。可以是永久居住，也可以是设置一段时间。

设立了居住权的房子仍然可以出售、继承或赠与。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。而且不管房屋怎么变动，有居住权的人都可以继续住在房屋里，别人无权赶走。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

所以，婚前由父母出资，登记在自己与配偶名下，属于夫妻共同财产的房屋，只要在房产证上为父母设置永久居住权，即使以后房屋发生买卖，夫妻双方离婚，父母仍然拥有居住权。

当然，这也适用于另一种情况。比如，你的婚房只写了你配偶一个人的名字，但是婚后两人共同还贷，房主一栏又不加你的名字。如果你想保护自己的权益，可以让你配偶给你设置“居住权”。即使未来房子有变动，你依然有权居住，别人不能赶走你。

但这里也要提醒大家，以后买房成交前，一定要先去登记机构仔细查看这套房子是否设置了居住权，以防产生不必要的纠纷。

2、房屋抵押

小张嫂子最近遇到了一件头疼事。兵哥想要年底转业，两个人准备在兵哥的老家买一套房。因为存款有限，就只能考虑买套二手房。于是，兵哥做生意的大表姐知道后，就说把自己的一套多余的住房便宜点卖给他们。但是小张嫂子却高兴不起来，她听说大表姐生意做得不好，为了周转资金，把房子都抵押给银行了。她担心如果自己买了大表姐用于抵押的房屋，是不是就要背上一身债。

小张嫂子的担心并不是多余的。之前法律规定，如果房子被抵押了，在还清银行贷款之前，是不能买卖交易的。但现在《民法典》物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

这就意味着被抵押的房子，不需要缴清全款或征得银行同意，也可以买卖并过户，房子带着抵押权一同出售。但如果贷款还没还清，仍然必须按期偿还，否则银行有权依法处置。

所以如果兵哥和小张嫂子买了大表姐用于抵押贷款的房屋，一旦贷款还不上，房子有可能会被银行收走。

所以，以后购房前一定要确认卖家有没有隐瞒抵押，不要光听口头说，建议你去房屋登记机构查查房子的抵押登记，或者看看房本上的记录。一旦发现有抵押，你就要小心了。

3、房屋租住

静儿嫂子因为还没有达到随军的条件，所以一直带着孩子在兵哥单位附近租房，方便一家人周末团聚。但是租房的过程中也遇到了不少房东的刁难，新的《民法典》对于租住房屋的人有什么保障吗？有哪些问题是需要特别注意的呢？

首先，根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起还是不得超过20年。

其次，房东不能单方面提高租金，不能驱赶承租人。新规下，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。另外，租客不能擅自改造、装修房屋，除非征得房东同意。

三是承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。如果出租人没有维修，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

还有就是房屋所有权变更，不影响租赁协议持续。而且承租人有优先继续承租、优先购买房子的权利。

4、房屋继承权

这里大家要注意四个变化。一是《民法典》生效后，遗嘱的形式已经不能决定遗嘱的效力了，录像遗嘱、打印遗嘱都是有效的遗嘱，但应当有2名见证人确保遗嘱是当事人真实意愿的反映。

二是立遗嘱人把房屋列为遗产，确定继承人后可以反悔，可以通过修改遗嘱的方式变更继承人，或者不再把房屋作为遗产。

三是共有的房屋，立遗嘱人只能处分属于自己的份额，因此继承人也只能依据遗嘱继承属于立遗嘱人的份额，而不涉及其他的财产部分。如果共有房屋的分割有困难的，继承人还要遵从合法程序将房屋分割后，才能继承。

四是法定继承人通过继承取得的房产，不征收个人所得税、契税：和增值税。

5、其他问题

另外，关于还有两个问题需要大家注意。一是房屋使用权。现在商品房住宅的土地使用权限一般是70年，那70年满期后怎么办呢？此次《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期需要交费。

对于续期需要缴费的标准，在民法典中并没有具体规定，将依照续期时行政法规的规定办理。

这里要提醒大家，在买房时要询问该楼盘的土地使用年限，尽量选剩余时间长的，不然剩余时间短，早早就到期了，你还要再出一笔续期费用。

二是买房中介费的问题。大家都知道，通过中介公司购买二手房，一般都会收取一定比例的中介费用。由于中介费较高，使得很多人在通过中介介绍后，彼此私下成交签订房屋买卖合同。同样的，逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中，很多中介公司只是“竹篮打水一场空”。

为此，《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

以上，就是小编在咨询了军嫂互助团的律师志愿者后，为大家整理的《民法典》中与房产相关的一系列新规定，如果今后有人遇到相关问题，可以进行参考。相关的具体规定和适用情况请联系有关部门或律师进一步咨询。