开发商未取得竣工验收备案就交房 如何要求开发商承担违约责任？
导语
按合同约定，开发商应该在去年5月31日交房，开发商在未取得竣工验收的情况下在去年7月“交房”，并且已经通知消费者为由从“通知”当日开始收取物业管理费，违约责任也只承担到所谓“通知”的那一天……
文丨王玉臣律师
最近有一位客户咨询，是开发商在未取得竣工验收备案的情况下，就违法交房的问题：
按合同约定，开发商应该在去年5月31日交房，开发商在未取得竣工验收的情况下在去年7月“交房”，并且已经通知消费者为由从“通知”当日开始收取物业管理费，违约责任也只承担到所谓“通知”的那一天，随后得知开发商在11月底才取得完成了所有竣工备案。这种情况应该怎样要求开发商承担违约责任？
完成竣工备案是交房的法定条件也是一般的约定条件。开发商的作为显然属于违法违约行为。
1.遇到这种情况可以拒绝在没有取得竣工备案时收房，以及交纳物业费。
2.可以去建委部门投诉开发商违法交房，建委部门部门会给一个答复。
3.可以通过民事诉讼的方式起诉，要求开发商将违约金支付到竣工备案。
客户问：如果相关部门互相踢皮球，住建和房管部门都表示“未取得验收就交付使用”不属于自己管辖，消费者协会介入调解，开发商拒绝调解。发生这种情况怎么办？
这里建议大家带着以下法条去找住建交涉：
建设工程质量管理条例第五十八条：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的……
客户说：住建部门表示他们只负责检查是否合格，至于不合格就交付使用应该属于房管部门，房管部门表示只要属于验收方面的都属于住建部门。相互扯皮，一直没有答复。这应该怎么办？
这里建议大家可以向建委发查处，要求其履行这个法定职责，法定期限是两个月，如果两个月届满不查处可以直接起诉住建。
如果建委回复不属于它的职责，应要求其做出书面答复，就可以直接起诉这个答复，要求撤销并依法处理。不给答复就需要两个月届满后起诉不作为了。
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