法拍房，大家都在关心的问题

越来越多聪明的购房人，在买房之前都会刷一刷有没有合适的法拍房可以捡漏。

不过绝大部分人对于法拍房还是非常陌生的。我们收集了近期大家的高频疑问，分期整理，分享给大家。

01

关于外地法院拍卖的上海房产限不限购

我在看上海房子的时候，看到有些房源上，网站上面打了“不限购”的标签，请问是不是上海有的法拍房还是不限购的？

1、法拍非住宅类的房产，比如办公、商铺、厂房全都不限购。本身这些物业的二手也不限购。

2、住宅类，目前我们都认为是限购的。即便网站上在图片上打了“不限购”，可能是有些地方法院的系统没有改掉。

打开房源的详细公告里面，都会有“符合当地住房购买政策”这类的表述。

而上海的政策也明确规定1月22日起，法拍房纳入限购范围内。

上海法院拍卖的上海房产，法院在开具《四书》之前，都需要买受人提供交易中心开具的《房屋交易审核通知书》，没有的购房资格则无法过户，买受人自行承担毁拍后果。

外地法院拍卖的上海房产，如北京，深圳，福建等地区的法院，也都明确了必须有购房资格才能开具《四书》，而有的外地法院则表示，限不限购要看上海交易中心这边的规定。

这样的回答模棱两可，但这么大笔的家庭支出，建议大家还是按照制度办事，不要打擦边球，就算侥幸过户，这类公开的交易也难免不会收到别人的举报。

02

法拍房  公积金  贷款

法拍房可以公积金贷款么？

1、不可以申请纯公积金贷款或者公积金商业组合贷款。因为公积金中心贷款的审批速度完全不能满足法院要求的7-10个工作日放款到法院账户。

2、但公积金可以办理房贷冲抵，或者把公积金一次性取出来用于装修或者还房贷。

03

腾挪房票

我和我老婆都是非上海户口，社保满五年了，目前名下有一套房。不想把现在住的这套买了，有办法可以再买上海的住宅么？

1、可以通过赠予给其中一方的直系亲属腾挪房票。

2、这种方法不适合去买新房，但是买二手房和法拍房是可以的。

3、赠予有很多细节需要注意，基本原理就是全部份额赠与给直系亲属的成本最低。

04

报名人数多 法拍房划算么

我看现在很多法拍房的报名人数还是挺多的，那天我关注的陆家嘴中央公寓有42个人报名，最后的价格也比公告上面的评估价贵了260多万，感觉法拍房不便宜啊。

1、你说的这套陆家嘴中央公寓，83.9方，带学区，起拍价格523.8万，评估价748.1万。而实际二手挂牌，94平的价格已经到了1400万。所以这套的成交价格1000，且税费各付，可以说是非常划算了。

2、行家买房的话，不会仅仅只看公告上的评估价或者市场价的，都会和实际二手房做一个比较。因为公告上面的这个参考价格大多数不准确。

3、法拍房由于较低的起拍价格确实会吸引不少二手房买家，特别是品质比较好的房子，但是大家通常都会比较理性，除非房子真的稀缺，不然不太会比市场价高。多数都会捡漏，只是多和少的问题。

不过便宜5万十万也是钱啊！

05

法拍房 税费

为什么法拍房税费的缴纳规则不太一样？有的公告里面写了税费由相应主体承担，有的写了全部竞买人承担，还有的干脆没写。

确实是这样，税费缴纳到底按哪种方式缴纳，就和二手房市场上不同房东的心态的要求是一样的。

每套房子由于产权的主体、来源、房屋类型、买入价格等不一样，会导致税费总额有很大的差别。

特别对于有些债务很高且税费很高的资产，如果还要从拍卖款里面扣除税费，那么债务就更没法和解了。所以法院会根据情况选择税费的相应承担主体。

06

法拍房  公司产权

我看中一套法拍房，公告里面写着“被执行人是XX公司”，这有什么影响么？

影响很大。

1、被执行人是XX公司，不代表产权人是XX公司，这个要区分。

2、如果产权人是XX公司，会涉及到税费成本、交易时间长短问题。

3、税费成本，又要区分产权人是“小产证”的购买人，还是只是个人没有从开发商名下办理“小产证”。如果是前者，则会涉及漫长的大产证办理到小产证的过程。如果是后者，则涉及到二次过户问题。

4、产证是公司主体，税费成本会大幅增加，且审税难度也非常大。主要是土增税的核实，以及需要企业配合去企业注册地税务局去核税。