崔拴林：准不动产物权变动登记对抗规则的法理与适用 | 视点
【副标题】兼释《民法典》第225条
【作者】崔拴林（南京师范大学法学院副教授）
【来源】《法学家》2021年第2期“视点”栏目。因篇幅较长，已略去原文注释。
一、登记对抗规则的立法目的与“未经登记不得对抗”的含义
二、《民法典》第225条的主要规范意旨
三、准不动产所有权多重转让中未经登记不得对抗的善意第三人
四、涉及准不动产抵押权设立之未经登记不得对抗的善意第三人
结论
我国《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”这一条文源自2007年《物权法》第24条，规定了基于法律行为的准不动产物权变动中的登记对抗规则。自《物权法》颁行以来，我国学界与实务部门对于准不动产上的登记对抗规则的法律解释与适用就充满争议，这一状况随着2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）的出台又呈加剧之势。比如，就准不动产登记对抗主义之下所有权变动的法理及登记与交付的关系问题，即有学者总结了六种不同的观点，可见争论之激烈。
由于登记对抗主义在逻辑构造上不像公示生效主义那样简洁明了，反而围绕“未经登记不得对抗善意第三人”的含义、“善意第三人范围”等诸多疑问产生了民法解释上的难题；再者，法律制度也无法简化为纯依形式逻辑建立的规则体系，而必然包含一定的价值取向，我们也就无法仅仅通过形式逻辑上的论证来解决上述争议。有鉴于此，本文不拟直接分析相关诸学说的得失，而首先探讨我国准不动产物权变动登记对抗规则的立法目的，以能够凝聚法律界最大共识的立法目的作为分析的起点，将有助于从整体上合理把握登记对抗规则的价值取向，从而为相关具体问题的分析提供一以贯之的解释框架。其次，本文将结合登记的法律规则来分析第225条的规范意旨，重点探讨登记/对抗要件与交付/生效要件的关系，以期就“登记与交付的关系”这一根本性的问题提出管见，并为分析准不动产物权变动领域“未经登记不得对抗的善意第三人范围”问题提供理论依据。再次，本文将分析准不动产多重物权变动中“未经登记不得对抗的善意第三人”的主要类型。前两方面的内容侧重于准不动产物权变动登记对抗规则的法理分析，后一方面的内容侧重于这一规则的适用分析。
一、登记对抗规则的立法目的与“未经登记不得对抗”的含义
依据通说，物权本质上是可以对抗权利人以外一切他人的绝对权、对世权。这一本质派生了排他效力和优先效力，前者即指一物上的既有物权可以排除或消灭内容相冲突的其他物权，后者即指既有物权原则上优先于（而并不消灭）在同一物上成立之债权、嗣后成立的内容不冲突的物权。据此，物权法上的“对抗”一般指某物权能够排除（消灭）他项物权或者优先于他项物权的法律上的力。形象地说，“排除”就是“吃掉”，“优先于”就是“压倒”。那么，登记对抗规则中的“未经登记不得对抗（善意第三人）”是指什么样的对抗关系呢？本文认为，即使是厘清这样一个在理解登记对抗规则时最基本的问题，也需透彻地了解登记对抗规则的立法目的，而澄清这一立法目的也是分析其他具体问题的起点。
（一）比较法上登记对抗规则之立法目的的简略考察
在法国，1804年《民法典》规定的不动产登记制度仅仅旨在保障不动产上的抵押权和受赠人的权利，不动产所有权的有偿让与仍贯彻意思主义而与登记无涉。但随着商业的发展，1855年以来的法国民法中设立了不动产物权的登记对抗规则，其立法目的主要是：使受让人知晓不动产出卖人是否享有所有权，以保障前者的交易安全；使受让人了解处分人是否已向他人转让财产或设立他物权，以避免前者因后者实施二重让与所导致的交易风险。据此，若发生不动产所有权二重让与的，首先公告了买卖证书的受让人或者已经登记了抵押权或优先权的第三人就取得可以对抗其他受让人的地位。概言之，法国法中针对不动产设立的“不公示不对抗原则”一方面是为了实现交易安全和第三人利益保护的目的；另一方面，此等公示不具有公信力，不能保护“连续交易”情形下的善意第三人，这是它与德国、瑞士等国之做法的不同。
继受拿破仑民法典的1865年意大利《民法典》也确立了不动产物权登记对抗规则。根据该法第1942条，如果不动产的取得未经登记，则不得对抗第三人对标的物享有的权利；而只要某一受让人首先作了登记，即使其权利取得在时间上落后于第三人之竞争性权利的取得，也可以对抗该第三人。同样，继受法国模式的日本《民法典》第177条也规定了不动产物权的登记对抗规则，其立法目的与法国法如出一辙：意思主义的物权变动模式（日本《民法典》第176条）不可避免会发生同一标的物上的多重物权变动问题，为了解决该问题，就采取了登记对抗规则。这一规则的宗旨是“为登记者为权利人”（先具备对抗要件者取得权利），该宗旨以这一信义原则为基础：可实行登记而未实施者，只能承受不利益。
通过对法国、意大利、日本诸国立法例的简略考察，可以发现：这些国家创立不动产物权登记对抗规则的目的主要都是解决意思主义下发生不动产的多重物权变动（尤其是所有权二重让与）时，应侧重保护哪种受让人的交易安全、应让哪种受让人获得终局性物权的问题；而登记对抗规则对此问题的解决方案是：先作了登记、先具备对抗要件者取得具有对抗力的权利，亦即，具有最强公示手段（登记）的交易具有更大的安全度。
（二）我国准不动产物权变动登记对抗规则的立法目的
在我国，基于法律行为的准不动产物权变动模式主要采用“交付生效”的形式主义（只在抵押权设立上采意思主义），这与上述法、意、日诸国法采用意思主义不同。不过，由于交付有多种形式，所以准不动产上也容易产生多重物权变动的问题，这与法、日等国采意思主义的后果又是类似的。故此，我国准不动产物权变动登记对抗规则也有与上述诸国立法例一样的保护交易安全的目的。同时，我国的登记对抗规则也有促进交易效率的目的。兹分述之。
首先，从宏观层面来看。我国现实中，车辆、船舶非常之多，价值有大有小。尤其在长江、闽江、珠江流域有许多小船，民间转移非常频繁，要求这些物权变动采取统一登记生效的要件主义是不可能的。比如，异地的船舶抵押若采取登记生效主义，则须回到原始登记地才能办理抵押登记，这将给当事人造成极大不便。另外，在传统纸质登记模式下，人工查询无法实现对登记资料的快速和低成本检索，严重影响动产交易效率；再者，登记数量增加时，储存和处理纸质文件以及接受登记信息查询的成本也高得令人难以承受。因此，原《物权法》不得已采取了登记对抗规则。故此，在顺应社会经济秩序的宏观层面上，登记对抗规则比登记生效主义更能促进交易效率。
其次，从微观层面——也就是从交易当事人的角度——来看。准不动产的登记具有比交付更强的公示效果和确权作用，一般情况下登记的权属与真实的权属相吻合的概率要比交付、占有的权利外观与真实权属相吻合的概率高得多（指示交付和占有改定中的权利外观就不与真实权属吻合），因此，登记比交付更能维护交易安全。以物权受让人的视角看，适用登记对抗规则就意味着在准不动产物权变动的交易中，如果自己不作登记，则可能会半路杀出自己不得对抗的善意第三人；如果完成了登记，自己就是能对抗任何其他人的胜出者。可见，登记对抗规则在微观上旨在鼓励物权受让人维护其交易安全。
总之，促进交易效率要求降低交易成本，而加强交易安全则会增加交易成本，这两种立法目的存在冲突。故此，我国确立登记对抗规则，就是为了在交易效率和交易安全这两种法律目的无法完全兼得时，找到最佳的折中方案。所以，总的来说，原《物权法》第24条以及《民法典》第225条的登记对抗规则的立法目的是“宏观上促进交易效率，微观上鼓励交易安全”。如果不考虑适用机会少、理论争议小的准不动产物权变更与终止的情形（本文对此也不予讨论），仅针对准不动产物权的转让和设立而言，那么可以在微观层面上将我国准不动产登记对抗规则的立法目的归结为“更好地维护交易安全者胜出”。那么，需要进一步明确的是，“更好地维护交易安全”在现实的交易中又如何体现？进而，上述立法目的在现实的各种交易中是如何实现的？
由于“法条与法条之间并非不相关地并列在一起”“各个法条实际上是先在一个领导性的价值观点下组合成一个规定的单元，而后才发挥其不矛盾的规范功能”；据此，基于对《民法典》第224—228条（原《物权法》第二章第二节）规定的“动产交付”的体系解释可知，这些条文之间存在关联，联结点就是“交付”。根据《民法典》第224条，在基于法律行为的物权变动中，动产所有权的转让一般需要现实交付；第226条至第228条则规定了三种观念交付的方式。而根据第225条的文义与逻辑来分析，该条显然没有否定第224条中的现实交付以及第226条至第228条中的观念交付作为准不动产物权转让和设立的生效要件的规定。所以，第225条的潜台词就是：在准不动产物权转让和设立中，即使已经交付（广义，包括现实交付和观念交付），但是未经登记的，已获交付（广义）的物权受让人也不能对抗善意第三人。据此，我们可以依据准不动产物权变动中的登记状况（是否已登记）、交付状况（作了何种交付）为两个区分标准，将《民法典》第225条之登记对抗规则的立法目的在现实交易中的实现状况作一类型化的观察。
《民法典》第225条的立法目的在现实交易中的实现状况表
首先要说明的是，情形II在现实中并不常见，但也可能存在。比如，出让人甲将其已出租给乙的汽车在租赁期内卖给丙，乙以剩余租期为租赁期间又与丙重新订立了租赁合同，甲丙就通过指示交付方式而完成交付，丙可以授权乙代理自己完成转移登记。再如，甲将车卖给乙，乙由于其车位/车库发生权属纠纷而暂时无法直接占有该车，双方即以占有改定方式完成交付，乙也可授权甲代理自己完成转移登记。
由上表可见，情形I中，由于现实交付、简易交付使受让人能直接占有物，所以受领这些交付并作登记的（善意）物权人当然最好地维护了交易安全，故可以对抗一切第三人；情形II中，接受其余两种交付并作登记者虽未直接占有物，但是经由登记也很好地维护了交易安全，故这种（善意）物权人可以对抗其他一切人；情形III中，受领现实交付、简易交付但未登记的，并不能对抗已登记权利的（善意）物权人，但此等受让人直接占有物，仍然比受领其余两种交付且未登记者更好地维护了交易安全；情形IV中，仅受领指示交付及占有改定且未登记者，无法有效公示其权利，故完全谈不上对其交易安全的维护。故此，“是否登记”“是否直接占有标的物”作为两类衡量标准，都与上述登记对抗规则立法目的中涉及的交易安全和交易效率直接相关；另外，由于登记、交付包含了经由国家机关予以公示、当事人直接占有、间接占有等由最强到最弱、具有过渡性的多种类型的公示方式，所以登记和四种交付方式在准不动产多重物权变动中有各种并存、组合形态，这导致了各个物权变动从“交易安全度最高但效率最低”到“交易安全度最低但效率最高”的各种形态。可见，“更好地维护交易安全”的典型手段是登记。所以，就微观层面上我国准不动产登记对抗规则的立法目的而言，“更好地维护交易安全者胜出”也就是“完成登记的在先受让人和善意地完成登记的在后受让人胜出”。这是合理解释“未经登记不得对抗善意第三人”之含义的关键前提。
（三）第225条中“未经登记不得对抗善意第三人”的含义
对于准不动产登记对抗规则中“未经登记不得对抗善意第三人”的含义，我国学界存在争议。最有影响力的是两种观点：（1）多数学者认为，该规则的主要含义是：就准不动产多重买卖而言，交付是生效要件，当事人仅交付而未登记的，则仅在当事人之间发生物权变动的后果，买受人不得对抗善意且作登记的第三人；登记是对抗要件，先登记的买受人即使未受领交付或未直接占有物，也可以对抗其他人，包括已受领交付者。（2）少数学者认为，交付作为生效要件，也能使物权变动生效，故此已交付未登记的，买受人也获得了不能对抗善意第三人的所有权，这与前述观点一致；登记是对抗要件，并不能使物权变动生效，且登记只能依附于交付才具有对抗功能，若无交付，则买受人即使已登记也不能获得所有权。《买卖合同司法解释》采纳了该观点，法释〔2012〕8号第10条第4项就是该观点的体现。
本文不赞成上述第二种观点，容后详述，此处不赘。对于第一种观点，本文大体赞成，但持该观点的不少学者认为：“先登记的买受人即使未受领交付或未直接占有物，也可以对抗其他人”，揆诸其整体论述可知，这种看法暗含登记与交付彼此无涉（或“登记不依赖交付而存在”）的逻辑前提，笔者对此有不同看法，亦于下文分析。
综上，依据上述微观层面上登记对抗规则的立法目的，“未经登记不得对抗善意第三人”有两方面含义：第一，在先的物权受让人若有登记这一最强公示方式，则当然可以对抗一切第三人；第二，在先受让人未登记时，在后受让人若具备登记这一最强公示方式，再加上善意，则可以对抗在先的物权受让人，亦即能够排除或优于在先物权的排他效力。明确了准不动产登记对抗规则的立法目的和准不动产物权变动语境下“未经登记不得对抗善意第三人”的含义，有助于避免仅仅在逻辑层面上打转、仅仅围绕“生效要件”“对抗要件”等抽象概念来作演绎论证的缺陷，进而可以综合登记对抗规则的价值取向和逻辑构造来分析“登记/对抗要件与交付/生效要件的关系”“善意第三人范围”等争议较大的问题。
二、《民法典》第225条的主要规范意旨
（一）登记对抗规则中的登记可以具有生效要件的作用
自《物权法》颁行以来，学界关于该法第24条规范意旨的观点主要有两种，一种是“合同生效加登记对抗规则说”，一种是“交付生效加登记对抗规则说”，后者比前者合理。主要理由有：（1）我国法上以形式主义为物权变动的基本规则，意思主义只是例外。所以，仍应该将形式主义作为《物权法》第24条的解释基础。（2）《物权法》第158条、第188条和第189条明确作出了“地役权/抵押权自地役权合同/抵押合同生效时设立”的表述，故此，这三条规定的是“意思主义加登记对抗规则”。而《物权法》第24条并未明确作出意思主义的规定，且该条紧随着规定了形式主义的第23条，所以，第24条的登记对抗规则以交付生效为基础。
不过，“交付生效加登记对抗规则说”仍有可议之处，原因在于，只要登记对抗规则中的登记具有“吃掉”（排除）对方权利的作用，则登记也可以具有生效要件的作用。所以，以“交付生效加登记对抗规则”概括原《物权法》第24条的规范意旨并不全面。
有观点过度强调动产物权变动和准不动产登记对抗规则中的“交付/生效要件”和“登记/对抗要件”的区别，认为二者是泾渭分明的对等关系，并无交叉或包含关系。申言之，交付作为生效要件，具有使动产物权变动生效的功能；登记作为对抗要件，并无使动产物权变动生效的功能，登记只能依附于交付才具有对抗功能。非但如此，交付实质上具有能够对抗登记的效力。例如，甲将其A船卖与乙，且已交付，但未办理过户登记；后又卖与善意的丙，未交付但办理了登记。此情形中，乙因受领交付而获得了所有权，但未登记而不能对抗善意的丙；丙则由于并未取得所有权而不能对抗乙。此时，乙可以准用更正登记的规则请求登记部门更正登记，更正后，乙再办理登记后即可对抗他人。
对于上述观点，有力的反驳主要是：（1）从物权变动的双方当事人、恶意第三人及善意第三人之间的关系上看，“已登记未交付的准不动产所有权转让无效”的观点无法在学理上对“已登记未交付的转让”作出合理的界定。（2）既然认为上例中乙和丙相互不能对抗，那就不能仅赋予“已交付未登记”的乙以更正登记请求权，却不赋予“已登记未交付”的丙以转移占有请求权；质言之，只赋予乙更正登记请求权实际上意味着乙的所有权已具有了针对丙的对抗力，所谓的更正登记请求权只不过是这一对抗力的体现而已。可见，上述观点虽然表面上承认登记具有对抗力，但其理论效果上却等于认定了交付具有能够对抗登记的效力。据此，下文将该说简称为“交付具对抗力说”。
依据前文所述“对抗”的含义以及《民法典》第225条的立法目的，登记作为对抗要件，当然能够对抗交付所产生的效力。而要对抗交付所生之效力，则登记在逻辑上也能具有生效要件的作用。理由如下：
首先，“交付具对抗力说”类比我国物权法中关于土地承包经营权、地役权和抵押权的相关规定（《物权法》第129条、第158条、第188条、第189条），来论证准不动产登记对抗中的登记/对抗要件绝对不同于生效要件。本文也从这个角度予以分析。《民法典》第335条、第374条、第403条（即《物权法》第129条、第158条、第188条）确立了“意思主义加登记对抗规则”。可以设想，如果发生了涉及第335条的某个土地承包经营权的多重互换、转让，涉及第374条的相互排斥的地役权（如数个都要在供役地的同一地块和深度下铺设管线的地役权）的多重设立、涉及第403条的抵押权多重设立，但数个物权受让人只是与处分人订立了相关的物权合同而都未登记其权利。那么，即使在后的物权受让人都是善意的，则：（1）就在后的土地承包经营权、地役权而言，它们必定具有对抗在先权利的效力吗？这里显然要作法政策上的利益衡量。由于在后的这两类物权与在先的同类物权内容冲突、无法并存，从而在先物权基于其排他性必然排斥在后物权；同时，在后的这两类物权并不具备登记的公示方式，这表明在后受让人并未“更好地维护交易安全”。故此，这两种物权在法政策上并没有应该优先于在先权利得到保护的充分理由。换言之，在后的这两种物权受让人仅仅凭借其善意（信赖利益），并不足以否定在先物权的排他效力。因为一物之上（拟）成立多个物权的，（拟成立的）多个物权之间的排他规则或优先规则乃是物权法上的一般规则，若不存在特别法的规定（如《民法典》第414条第1款第2、3项），则该一般规则当然应予适用。（2）就在后设立的抵押权而言，它可以与在先抵押权并存，具有同等效力（依据第414条第1款第3项，按照债权比例清偿）。据此，《民法典》第335条、第374条中所谓“未经登记不得对抗善意第三人”应作这样的解释：如果在后取得的土地承包经营权、地役权首先作了登记，且权利人为善意，则“具备最强公示方式（登记）”与“善意”两个要件就证明在后的物权受让人“更好地维护了交易安全”，也就可以使在后的物权变动生效，并使在后物权能够对抗（“吃掉”）在先物权的排他性。可见，这两种情形中善意受让人的登记难道不正是起到了使在后权利起死回生的生效要件的作用吗？相反，只有抵押权多重设立中，在后抵押的登记才确实仅具有优先于在先权利而非使在后权利起死回生地生效的作用。因为根据第414条第1款第2、3项，在后抵押权若不登记会与在先未登记的抵押权有同等效力，若已登记则“先于未登记的受偿”，这是对抗效力中的“压倒”而非“吃掉”对方之功能的体现。总之，既然《民法典》第225条与第335条、第374条、第403条等条文都规定了登记对抗规则，而且涉及第225条的准不动产所有权多重转让与涉及第335条的土地承包经营权多重互换和转让、涉及第374条的相互排斥的地役权的多重设立一样，在先权利与在后权利不可能并存，那么，第225条中的善意第三人的登记难道不是应该像后两种情形中一样，可以具有生效要件的作用吗？
其次，再来分析准不动产登记对抗中“交付”与“登记”的关系问题。不少学者认为，准不动产多重所有权转让的一个典型情形是“已登记未交付”，《买卖合同司法解释》第7条第2项和第4项也认可“未受领交付而能办理登记”，但这一情形并不是对准不动产登记实务的准确概括。依据现行法规，准不动产所有权转移中的登记实际上包含了交付环节。例如，依据《船舶登记条例》第13条第2款第1项，就购买取得的船舶申请船舶所有权登记的，应当提供“购船发票或者船舶的买卖合同和交接文件”。据此，当事人办理船舶所有权转让登记时，应该提供交接文件，则该文件就是对当事人之间完成了现实交付（或简易交付）的证明。再如，《机动车登记规定》第19条规定，现机动车所有人申请转移登记的，应当向登记机关交验机动车，能交验机动车本身就足以表明受让人一般都已取得标的物的直接占有，这当然更是当事人之间已完成现实交付或简易交付的明证。所以，准不动产物权变动的登记乃是“要式民事活动”，依法应该包含交付环节在内，机动车所有权转让登记更是如此。当然，现实中有可能在登记完成后，受让人又将准不动产交由出让人直接占有。比如，受让人发现准不动产存在瑕疵而将它交给出让人，令其承担维修责任；再如，受让人在办理登记后因其车位的权属纠纷而无法占有该车，遂交由出让人保管。但是，我们不能因此而认为这是“已登记未交付”（进而认定受让人未获得所有权），因为实际情况是：如上所述，作为要式民事活动的登记在许多情况下包含了物的现实交付，登记之后出让人又直接占有物的，这是受让人出于某种原因再一次将物交付出让人的结果。所以，学界一般所谓“出让人与受让人之间已登记未交付”在许多情况下乃是实施了两次现实交付的结果。正如当事人如果“已交付未登记”的，受让人也完全有可能出于上面列举的两种事由而将准不动产交由出让人维修或保管，但此时，“交付具对抗力说”显然不会认为这属于“未交付”的范畴。据此，《买卖合同司法解释》第7条第2项和第4项规定的“未交付已登记”就存在根本性的误判。实务界也有法官认为，准不动产前手买受人获得交付、后手买受人办理登记的，前手占有了物，后手则“在（物的）占有和登记不一致的情况下”，即使不占有物，也能与出卖人办理转让登记。还有学者在对《民法典》第225条的释义中认为：“登记无需以交付为前提条件，是登记对抗主义的题中应有之义。”这种观点与《买卖合同司法解释》第7条一样，都忽视了此等登记中登记申请人（后手或其代理人）在通常情况下必须通过现实交付或直接占有标的物才能完成登记的现实，从而得出了登记申请人无须直接占有物即可完成其登记的错误判断。总之，由于准不动产所有权转移中的登记在许多情形下包含现实交付或直接占有的环节，此等登记也就具有生效要件的作用。
最后，退一步说，假设真的存在不含有任何交付因素的“已登记未交付”，那么，将这种情形与占有改定相比，也可以发现：既然占有改定也是一种交付，也是生效要件（这也是“交付具对抗力说”明确承认的），那么，占有改定和登记的公示效果，孰强孰弱不言而喻。如果占有改定都能够使物权变动生效，“已登记未交付”中的受让人采取了最强的公示方式来确保自己的交易安全，却不能使物权变动生效，岂不是完全与《民法典》第225条“更好地维护交易安全者胜出”的立法目的背道而驰吗？
另外，有学者认为，准不动产登记对抗主义中的登记不具有物权变动生效要件的功能，主要理由是：首先，根据2007年《物权法》的规定，“我国动产物权变动采用交付原则，与登记无关”；其次，我国的实践一般认为，准不动产所有权登记仅具有行政管理目的，与私权变动无直接关联，如2004年《道路交通安全法》第8条、第12条的规定，以及公安部在给最高人民法院的两个复函（公交管〔2000〕98号、公交管〔2000〕110号）中认定：公安机关办理的机动车登记只是其实施的行政管理措施，与机动车所有权变动无关。笔者认为，这种观点值得推敲：第一，该观点也是把登记作为与交付认定为彼此无涉、毫无包含关系而展开立论的，故其所下“我国动产物权变动与登记无关”的结论难以成立。同时，我国动产抵押权的变动规则采意思主义，故此“我国动产物权变动采用交付原则”的概括也有以偏概全之嫌。第二，2004年的《道路交通安全法》属行政法的范畴，且其是旧法；另外，公安部的上述复函并非立法机关制定的法律。所以，以不属于民法的旧法和不属于法律的文件为据，不足以证成2007年《物权法》第24条中的“登记”与私权变动无直接关联。
总之，与《民法典》第335条、第374条、第403条确立的“合意生效加登记对抗规则”不同，第225条规定的是“形式主义（需交付或登记的公示要件）加登记对抗规则”。而其中的登记虽然是对抗要件，但由于在后权利的登记往往可以使该权利起死回生、依法办理的登记都包含交付的环节以及登记具有远胜于交付的公示效果，所以，第225条中的登记/对抗要件可以具有生效要件的作用。我们可以这样总结第225条中登记作为“对抗要件”的意义——无须登记，物权变动也可以生效（但有风险）；若（前手或善意的后手）有登记，对方即被“吃掉”或“压倒”。故此，第225条中对抗要件与生效要件并非井水不犯河水的对等关系，而是前者可以吸收、“吃掉”或“压倒”后者的不对等关系。不对等的前提就是登记也能具有生效要件的功能。
（二）《民法典》第225条的主要规范意旨应为“公示生效加登记对抗”
由于《民法典》第225条中的登记可以具有生效要件的作用，所以用“交付生效加登记对抗”来概括该条的规范意旨，就有失偏颇。故此，本文认为，第225条的主要规范意旨应为“公示生效加登记对抗”，含义有二：（1）交付和登记作为两种公示方式，都有使物权变动生效的作用；（2）登记是最强的公示方式，善意加上登记就具备了对抗要件。这样认定第225条主要规范意旨的合理性还体现为两个方面：
首先，《民法典》第224条（原《物权法》第23条）规定的“交付生效”也属于“公示生效”的范畴，所以以往不少学者依据原《物权法》第23、24条的体系关系来论证《物权法》第24条意旨为“交付生效加登记对抗”的理由与证成《民法典》第225条的主要意旨为“公示生效加登记对抗”的基本理由是一致的。换言之，本文认定《民法典》第225条的主要规范意旨的理由与这些学者论证《物权法》第24条意旨的理由并无逻辑上的冲突，只是试图站在前人的肩膀上观察得更全面一点而已。另外，本文将《民法典》第225条的意旨归结为“公示生效加登记对抗”，可以避免有的观点在论证《物权法》第24条意旨是“交付生效加登记对抗”时的自相抵触。申言之，该观点认为，《物权法》第24条规定的公示对抗主义中物权变动遵循的法理是：物权变动合意是物权变动在当事人之间生效的基础，登记（及其所含物权合意）是物权变动对善意第三人发生对抗力的基础；相应地，交付具有的法律效力并非源于对物权变动的公示，而是源于其表达的在当事人之间发生物权变动的合意。这种观点值得商榷。因为把物权变动合意解释为物权变动在当事人之间生效的基础，进而认为交付的法律效力并非源于公示，而是源于物权变动合意，这样显然违背交付在“交付生效”这一形式主义模式中乃是独立的物权变动生效要件的通说。而且此观点实际上把物权意思主义（即物权合意即可使物权变动生效）当成了第24条的解释基础，从而将第24条解释成了“意思主义加登记对抗”的规范模式，显然与该观点所持“第24条并未规定'意思主义加登记对抗’”的立场相矛盾。在本文看来，该观点淡化交付作为形式主义模式中的物权变动生效要件的地位，其本意应该是想说明“交付并非物权变动的独立生效要件，因而'已登记未交付’并不会对物权变动的生效有多大影响”，进而通过论证“物权变动合意才对物权变动生效具有决定性意义、登记则蕴含了物权合意和公示要素”，最终证成“'已登记未交付’也可以使物权变动生效”。但这样的论证理路却导致了上述自相矛盾。反之，认可登记/对抗要件也能具有生效要件的作用，将原《物权法》第24条的意旨归结为“公示生效加登记对抗”，就可以化解这一矛盾。
其次，“公示生效”的表述可以包含“交付可以生效”“登记也可以生效”两方面的内涵，从而“公示生效加登记对抗”的表述可以避免“交付生效加登记对抗”之表述的不足。申言之，前文已述，“交付具对抗力说”认为“已登记未交付的所有权转让无效”，反对者则认为“已登记未交付的所有权转让有效”。亦即，这两种观点分别认为原《物权法》第24条规定了“登记不生效仅能对抗”“登记生效并能对抗”，但二者又都自认是对“交付生效加登记对抗”的诠释。显然，“交付生效加登记对抗”这一术语无法有效区分这两种不同观点，也不能包含“登记生效并能对抗”这一观点，不够精准，涵盖面窄。而“公示生效加登记对抗”的提法可以涵盖“登记无效仅能对抗”“登记生效并能对抗”这两种观点的论域，尽管本文并不赞成前者。
（三）小结
在解释论上，《民法典》第225条中需仔细分析的焦点问题就是“未经登记不得对抗”的内涵，以及“善意第三人”的范围。前面关于登记对抗规则的立法目的和本条的主要规范意旨，既是为了辨析“未经登记不得对抗”的内涵，也是为了给确定善意第三人的范围提供理论依据。在此需要强调的是，因为第225条在微观层面上的立法目的是“更好地维护交易安全者为胜出者，能作而不作更强公示（登记）者为出局者”，本条保护善意第三人同样是为了实现这一目的。据此，确定善意第三人范围的基本标准就是：先具备准不动产物权变动中更强的权利公示方式（尤其是登记）的善意受让人更值得保护，因而属于不得对抗善意第三人；不具有更强公示手段（尤其是登记）的善意受让人以及恶意的受让人则不属于不得对抗者。
基于《民法典》第225条的适用范围及前述“对抗”的含义，以下就来分析准不动产多重物权转让和设立中的善意第三人范围。当然，必须首先明确，“善意”指无重大过失地不知道物权已在相关当事人之间发生了变动的认知状态（据《物权法司法解释（一）》第15条），而善意的判断标准应该是“客观善意”标准，即将第三人对物之登记或占有所表征的物权状态的信赖作为其善意的判断标准。据此，若在准不动产多重物权变动中，存在“一方受让人已获交付并直接占有物”或“一方受让人已作登记”两种情形时，不可能产生善意第三人，因为处分人已经不是准不动产的登记权利人及直接占有人，故此，不存在根据处分人是登记的权利人或直接占有人而信赖其为物权人的“善意”第三人。相反，若存在“一方受让人仅获观念交付但未登记及直接占有物”以及“在先受让人受领现实交付（或简易交付）但后来又丧失对物的直接占有”的情形时，才会产生善意第三人，因为无处分权人是准不动产登记的权利人及直接占有人，这是第三人之善意得以存在的前提条件。由此，也可以再次证明许多观点笼统地将“已交付未登记”“已登记未交付”都作为可以产生善意第三人以及对抗问题的情形，是不严谨的。
三、准不动产所有权多重转让中未经登记不得对抗的善意第三人
（一）本文的观点
由于这里分析的是在所有权的多重转让中发生的“不得对抗”的情形，所以“先买人已获交付（广义）但未登记从而不能对抗的善意第三人”首先就涉及已获交付（广义）但未登记的先买人与善意后买人之间的对抗关系。那么，就需要在所有权多重让与的背景下，结合每一种交付（广义）的方式来分析：在哪些情况下，存在着已获交付（广义）但未登记的先买人所不能对抗的其他善意后买人。
1.先买人受领现实交付时的分析。依据《民法典》第224条，只要买卖双方没有相反约定，首先通过现实交付获得准不动产之占有的买受人就是所有人，无须登记即可获得所有权。但由于其未作登记，所以善意的后买人与出卖人首先完成所有权转移登记的，就是先买人不得对抗的善意第三人。
前述“交付具对抗力说”认为登记只是对抗要件，无法令“已登记未交付”者的物权变动生效。持此论者在此处也许会提出这样的反驳：先买人既然已获得现实交付，则不可能再令后买人获得现实交付，既然如此，那么后买人就不可能仅凭登记获得所有权。对此，前文已经论证了“已登记未交付”其实是一个经不起推敲的概念，合法的登记过程一般包括了现实交付的环节，所以只要后买人与出卖人的登记没有瑕疵（比如后买人是在先买人失去而出卖人重获对物的直接占有的前提下与处分人完成登记），则其登记完全能具有生效要件的作用。
2.买受人受领简易交付时的分析。简易交付与现实交付在效果上完全相同，因而在准不动产的多重让与中，出卖人与先买人通过简易交付转移所有权的，先买人就获得所有权；如果出卖人从先买人处重获物的直接占有并与善意的后买人首先办理了转让登记的，后买人也属于“不得对抗”的善意第三人，理由与上述现实交付情形下的分析完全相同。
另外，如果在准不动产基于租赁、借用、保管、承揽（修理）等合法原因由所有人（甲）以外的他人（乙）占有时，所有人（甲）与第三人（丙）订立买卖合同但未办理转让登记的，那么，丙可以基于指示交付而获得所有权。但嗣后甲在丙尚未向乙请求返还标的物时，又与善意的乙订立买卖合同且完成登记的，则作为后买人且受领简易交付的乙乃是丙不得对抗的善意第三人。
3.先买人接受指示交付时的分析。如果出卖人通过指示交付方式转让准不动产（如汽车），则先买人可以在获得了出卖人针对第三人（如汽修厂）的返还请求权时获得所有权。但如果出卖人先于先买人而从第三人处重获对物的直接占有，并与善意的后买人完成登记的，则善意的后买人是先买人不得对抗的善意第三人。
4.买受人接受占有改定时的分析。在将准不动产都通过占有改定的方式一物多卖时，假设数个买方都未与出卖人办理转让登记，则第一买方获得所有权。后面的物权变动属于无权处分，即使后买人都是善意的，但由于都不具有更强的公示方式，因而后买人不属于第一买方“未经登记不得对抗的善意第三人”，第一买方则因其所有权的排他性而可以对抗后买人。
如果在数个买方中，先买人通过占有改定获得所有权，善意的后买人与出卖人完成了转让登记，则基于登记对抗规则，后买人对于所有的先买人而言，属于不得对抗的善意第三人。若善意的后买人受领了现实交付且支付价款、并未登记的，则该后买人仅可依据善意取得规则获得所有权。
（二）对《买卖合同司法解释》第7条的批评
法释［2020］17号第7条规定了准不动产多重所有权转让的处理规则，但其内容有多处违背原《物权法》第24条之立法目的和文义，也违背登记与交付之关系的法理，兹分述之。
首先，根据该条第1项，先受领交付的买受人能优先请求出卖人办理所有权转移登记。本文认为，基于对该条的4项规定的体系解释，可以认定：第一，第1项旨在调整的是“数个买受人均未登记但有获得交付者”的情形；第二，该条中的“交付”可以解释为包含所有交付形态。这是展开讨论的前提。依据前述有关登记对抗规则的立法目的（更好地维护交易安全者胜出）中的法律精神来考量，第1项可以适用于这三种情形：（1）一个买方首先受领了交付（广义），其他买方仅与卖方订立合同的，前者已获得了所有权，故能优先请求卖方办理登记。（2）先买人受领现实交付或简易交付，后买人未受领交付或仅受领指示交付的，先买人具备更强的权利公示方式，故能优先请求办理登记。（3）若先买人受领指示交付或占有改定，善意的后买人受领现实交付或简易交付的，则善意的后买人具备更强的权利公示方式，也能优先请求办理登记。从这个角度理解，第1项规定有积极意义，但它未能清晰地阐明受领不同交付形态的数个买受人在请求办理登记时的优先地位确认规则。
其次，该条第2项规定，多个买受人均未受领交付，先办理所有权转移登记的买受人有优先请求出卖人交付标的物的权利。显然，本项规定忽视了《船舶登记条例》第13条、《机动车登记规定》第19条的规定，没有认识到登记在许多情形下必然包含交付环节的现实，从而误以为登记可以与交付无涉，进而规定已登记的买方还需要再请求卖方交付，实属画蛇添足。
再次，该条第4项规定，准不动产的多个买方既有已获交付又有已作登记的，已获交付者有权请求更正登记。该司法解释的制定者指出，这项规定适用于两种情形：（1）先买人已受领交付但未登记，后买人已登记但未受领交付；（2）先买人已登记却未受领交付，后买人已受领交付却未登记。这项规定的缺陷主要是：第一，没有认识到登记包含交付环节以及登记可以具有生效要件的作用，误认为交付与登记彼此无涉、完全对等，从而作出了交付/生效要件反而可以优先于登记/对抗要件的错误规定；第二，当后买人具有更强的公示方式（登记）时，不区分其是否为善意，而规定已受领交付的先买人一概可以对抗已登记的后买人，即便后者为善意亦然，这就明显违背《民法典》第225条的文义。已有许多学者指出了对于这项规定的修正之道：若先买人已登记的，则其可以对抗一切后买人；若先买人受领交付但未登记的，则不得对抗善意的已登记之后买人。这才是符合准不动产登记对抗规则的做法。本文赞同这些学者的观点。
四、涉及准不动产抵押权设立之未经登记不得对抗的善意第三人
《民法典》第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”这一条规定了动产抵押权设立时的登记对抗规则，但学界对动产抵押登记对抗规则中的“善意第三人”范围有争议，以下就针对准不动产多重抵押权竞存以及所有权转让与抵押权设立并存中的善意第三人问题予以分析。
（一）多重抵押权竞存情况下的分析
学界有关动产抵押登记对抗规则中“善意第三人”范围的争议源自对于原《物权法》第188条和第199条之关系的探讨。有观点认为，同一动产上发生多重抵押权的竞存时，应该优先适用《物权法》第199条而非第188条，不再适用登记对抗规则，不再区分数个抵押权人的善意或恶意，而应适用“（先）登记者（最）优先”的规则。主要理由是：（1）我国动产抵押制度继受自美国的动产担保交易制度，《美国统一商法典》第9编在处理担保物权人之间的优先顺位规则时并不考虑第三人的善意恶意问题。故此，我国的相应规则应该依据其“母法”的逻辑来适用。（2）如果认为《物权法》第199条是特殊规范而应该优先于第188条的一般规范来适用，可以自圆其说；若认为第188条应优先于第199条适用则无法自洽，因为无法解释只适用于动产抵押权的第199条第2项和第3项是何用意。（3）存在多重抵押时，区分权利后手的善意与恶意会形成自相矛盾。例如：a.抵押人在其动产上为甲设立抵押权且未登记，之后又为乙和丙设立抵押权且均作了登记；对于动产先抵押给甲的情况，乙知情而丙不知情。此时，乙对甲而言属于恶意第三人，故甲的权利应优先于乙的权利；丙对甲而言属于善意第三人，故丙的权利优先于甲的权利；据此，丙的权利优先于乙的权利。但根据抵押权登记的顺位效力规则，乙的权利由于先于丙的权利作登记而应该优先于后者，这就与之前的推论相矛盾。b.抵押人在其动产上为甲、乙、丙依次设立了抵押权，均未登记；乙知道甲有抵押权，丙不知甲有抵押权但知道乙有抵押权。此时，甲的权利优先于恶意的乙的权利，善意的丙的权利优先于甲的权利，故此，丙的权利应优先于乙的权利；但丙对乙而言属于恶意第三人，则乙的权利应优先于丙的权利，这就与之前的推论相矛盾。根据这种观点，后成立的恶意抵押权人虽然明知动产之上已存未登记之抵押权，但因其已完成登记，根据“已登记优于未登记”之清偿原则，自应优先于未登记的抵押权。
本文不赞成这种观点，主要理由如下：
第一，全国人大常委会法工委民法室在对《物权法》第188条的释义中认为：本条中的“善意第三人”包括在后的已登记其权利的抵押权人。既然权威机构的解释认可第188条可以适用于多重抵押权竞存的情形，这一立场就值得我们重视。
第二，与德国法上的登记相比，我国物权法规定的动产抵押权登记不具有设权效力和公信力，只具有警示作用。据此，根据《物权法》第199条第2项，如果在先抵押权人（前手）已登记其权利，则在后抵押权人（后手）为何不得对抗前手呢？原因不是前手的登记具有设权效力和公信力，而是该登记具有警示作用，能够提醒后手注意：同一动产上已存在抵押权，在先抵押权的优先性不容忽视。同理，当前手未登记时，如果后手并非善意而是恶意/知情的，则恶意的后手就和前手已登记了权利时的后手实质上处于同等地位——都已经知道同一动产上已存在抵押权。亦即，后手的恶意所具有的知情/提醒作用与前手之登记的警示作用实质上是一样的。故此，为何承认仅仅具有警示作用的前手的登记可以产生对抗力，而不承认同样能起到提醒作用的后手的恶意也能赋予前手以对抗力呢？再者，权利人的登记只能向其后手发挥警醒作用，故此，当前手未登记而恶意的后手作登记时，此等登记也只能对接下来的后手发挥警醒作用。那么，并无设权效力和公信力、仅能警醒后手的登记凭什么能抹煞前手抵押权的优先性呢？所以，在学理上否定《物权法》第188条中的“善意”规则可以适用于多重抵押权竞存的情形，并不具有充分的理由。
第三，在认可《物权法》中的第188条应优先于第199条适用的前提下，第199条第3项可以这样解释：几项竞存的动产抵押权都未登记的，即使后手为善意，但由于在后抵押权并不比在先抵押权具有更强的公示手段（即登记），故此，几项抵押权彼此之间不产生对抗关系，而应按照债权比例清偿。这完全符合我国登记对抗规则的立法目的，所以没有问题。第199条第2项则可以解释为包含两个意思：其一，先登记的抵押权优先于所有在后产生的未登记抵押权；其二，在先抵押权未登记而在后抵押权已登记的，后一权利人是善意时，后者（已登记者）优先于前者（未登记者）；这样就可以与“第188条应优先于第199条适用”的观点圆融起来。反之，如果否定第188条对第199条的优先适用，则即使恶意之后手的登记是为了损害未登记之前手的顺位利益（即该后手再没有后手权利人了），前手也只好自认倒霉。这种故意侵害他人权益的登记行为仍然具有“对抗”效力的解释显然违反诚实信用原则的要求，也不符合第188条之登记对抗规则的宗旨。所以，对于原《物权法》而言，应该基于第188条对第199条第2项作如上限缩解释。
第四，就“区分权利后手的善意与恶意会在动产抵押时形成自相矛盾”的例证而言，（1）前述例a确实提出了一个有力的质疑，不过，这个例子似可作为第188条与第199条发生竞合的情形。依据上述理由，笔者认为，第188条推导出的“已登记的后手为恶意时不能对抗未登记的前手”与第199条第2项规定的“已登记者优先于未登记者”之一般规则构成特别法与一般法的关系，故此，在这两条发生竞合时，应优先适用第188条。那么，在例a中，依据第188条，“丙的权利优先于甲的权利、甲的权利优先于乙的权利”应该优先得到适用。此时，乙承担了最大的交易风险。或许有论者对此会提出质疑：在例a中优先适用第188条，令乙承担最大的风险，缺乏足够的理由。笔者认为，如果在例a中优先适用第199条，则会令恶意的乙获得最大的交易利益（因其权利同时优先于甲、丙的权利），这同样缺乏足够的理由。另外，根据“客观善意”标准，前手权利人未登记时，就应推定后手权利人为善意；相应地，前手须对“后手为恶意”负举证责任，考虑到该举证在实务中的巨大难度，在例a中优先适用第188条，实际上也不会给后手乙带来很大的交易风险。据此，本文的主张在当事人的利益衡量上也较为合理。（2）在前述例b中，即使优先适用第188条，但因为甲、乙、丙都未登记其权利，所以，不存在“具备更强公示手段”的受让人，根据登记对抗规则，三人彼此之间都不产生对抗关系。然而，前述观点仅仅依据三人主观上存在的善意或恶意就认定彼此之间存在对抗关系，这显然不符合登记对抗规则的逻辑。所以，“例b中优先适用第188条会导致自相矛盾”不能成立。
第五，根据《民法典担保制度司法解释》（法释〔2020〕28号）第54条第1项，动产抵押权人未登记其权利，抵押人转让抵押物且受让人已占有时，如果受让人为恶意的，则抵押权人可以向受让人请求行使抵押权。这个规定表明，如果后手所有权人为恶意的，则其所有权尚且不能对抗前手的抵押权。举重以明轻，如果后手抵押权人为恶意的，则其抵押权（尽管已经登记）又怎能对抗前手的抵押权呢？
由于《民法典》第403条、第414条来自原《物权法》第188条、第199条，故此，基于上述分析，《民法典》第403条应该优先于第414条适用，我们也应该基于第403条对第414条第1款第2项作上述限缩解释。
综上，准不动产上发生多重抵押权的竞存时，在先抵押权未登记的，在后的善意且已办理登记的抵押权人属于《民法典》第403条规定的“善意第三人”。
（二）准不动产所有权转让与抵押权设立并存情况下的分析
在准不动产所有权转让与抵押权设立并存时，要确定是否存在“未经登记不得对抗的善意第三人”，仍然首先要遵循《民法典》第225条在微观层面上的立法目的，依据前述“更加信赖和适用更强公示手段者更值得保护”这一标准来确认善意第三人。根据《民法典》第404条和第406条第1款，抵押人在抵押期间可以转让抵押财产；同时，动产的抵押权人不得对抗在抵押人的正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。基于动产抵押权人与担保物买受人竞存的处理规则可知，第404条采纳了这一规则：当抵押物买受人属于“抵押人的正常经营活动中的买受人”时（限于作为半成品、产品的准不动产交易），不适用登记对抗规则，不论动产抵押权是否登记，也不论买受人是否为善意，买受人都可不经抵押权人同意而取得标的物所有权。所以，只有当抵押物买受人不属于“抵押人的正常经营活动中的买受人”时（限于作为生产设备的动产交易），方适用登记对抗规则。据此，若当事人以准不动产抵押且未登记时，不属于“正常交易中的买受人”的、已取得准不动产所有权的善意买受人，才属于第403条规定的“善意第三人”。
结论
在准不动产登记对抗规则的独立性问题上，有学者认为，登记对抗规则在我国物权法中与善意取得制度存在功能上的重叠，故此，该规则并不具有独立于善意取得制度的地位。也有学者论证了准不动产登记对抗规则具有“对善意取得意义体系进行有限切割”的法理特质，据此，该规则具有善意取得所不能代替的独立性。本文赞成后者，在此也对前者的主要观点略作分析。前者认为：就准不动产登记对抗规则而言，“判断未经登记的特殊动产所有权人能否对抗善意第三人，实质上只是在确认第三人能否善意取得未经登记的特殊动产物权。若第三人构成善意取得，所有权人自然不可对抗。”此论值得推敲。理由是：（1）对于准不动产而言，在不涉及多重物权变动因而不适用登记对抗规则时，也有适用善意取得的可能，如准不动产因当事人虚假登记、登记机关错误登记、非基于法律行为的物权变动未登记等原因而被登记名义人无权处分时，即可适用善意取得规则。此时，对于准不动产来说，仅有交付而无登记也可以成立善意取得（《物权法司法解释（一）》第20条即有类似规定）。然而，对于登记对抗规则而言，若善意第三人未登记，则不能对抗在先的物权受让人；若多个受让人皆未登记，则彼此之间都不能对抗。（2）“支付合理对价”也是善意取得的一个构成要件，但根据我国《民法典》针对不动产和准不动产规定的一系列登记对抗规则可知，登记对抗主义并不要求物权受让人必须支付了合理对价才能对抗其他受让人。举两个例子来说，a.甲以占有改定方式将其已登记的汽车所有权转让给乙，后又将该车以现实交付方式转让于善意的丙，乙丙都支付了价款，但两次转让都未登记。b.甲以占有改定方式将其已登记的汽车所有权转让给乙，后又将该车以现实交付方式转让于善意的丙且完成登记，乙支付了价款，丙则尚未付款。在例a中，依据善意取得制度，甲丙的转让构成善意取得，丙可获得汽车所有权；但依据登记对抗规则，因甲丙都未登记，故彼此都不能对抗。在例b中，依据善意取得制度，在丙支付全部价款之前，甲丙的转让不构成善意取得，丙不能获得汽车所有权；但依据登记对抗规则，因丙已登记，故其属于“不得对抗的善意第三人”。由此可见，登记对抗规则与善意取得具有不同的法律构造，并不能以后者取代前者。
综上，准不动产物权变动登记对抗规则涉及诸多复杂问题，本文试图通过探讨该规则的立法目的来为相关具体问题的分析提供一以贯之的解释框架。由此，该规则微观层面上之“更好地维护交易安全者胜出”的立法目的，就是分析“未经登记不得对抗（善意第三人）”之含义、登记/对抗要件与交付/生效要件之关系、善意第三人之范围等问题的理论框架。通过解释论的分析，在《民法典》第225条等条文规定的准不动产物权变动登记对抗规则中，所涉“未经登记不得对抗的善意第三人”主要包括：（1）在准不动产的多重所有权让与中，先买人基于交付（广义）获得所有权但未登记时，善意完成转让登记的后买人；（2）在准不动产多重抵押权竞存中，在先抵押权未登记时，在后的善意且已办理登记的抵押权人；（3）在准不动产上抵押权设立在先且未登记而所有权转让在后时，不属于“正常交易中的买受人”的已取得所有权的善意买受人。
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