“一年集中卖三次地”，将带来的4大影响、8大“分化”
先说下华夏幸福规模庞大的债务，展期方案基本确定，待债权人投票表决:
不兑付到期本金，本金展期期限12个月；到期支付15%应付利息，剩余的85%应付利息延期6个月支付，顺延期间兑付款项不另计利息；兜底条款：后续国内债券或境外债券有更优解决方案或展期方案，可与最优解决方案保持一致。
24日晚开始，不少媒体陆续在解读22城“一年”、“两集中”、“不超过三次”供应住宅用地模式的土地新政。
不少读者问对此怎么看？本周股市刚刚收官，有点时间，写写自己的看法。
NO. 1｜壹
22个重点城市：北上广深，南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡。
集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。对于每年3次的供地时间，没有统一时间，例如天津是3、6、9三个月，而济南则是5、8、10三个月。
其实后续还有一份资料，大部分媒体没有注意和解读到：
政策实施范围划分为三个城市档位，即全国所有城市、城区常住人口100万以上的大城市、（22个）重点城市。
全国层面，贯彻“房住不炒”政策，城市建成区和城市新区的年度计划供应住宅用地应分布合理；
大城市的租赁住房用地供地规模增加，提高常住人口增长快的大城市租赁住房用地占比；
重点城市要求2021年的公告供应量，不得低于近五年平均完成交易量，即2016年-2020年。
这份资料中资料提出，2021年将对重点城市建立地价监测预警机制，开展极度预警和年度考核，对超出合理价位区间的地王和热点明星地块等，及时预警、督促整改、及时调整出让方案。
NO. 2｜贰
这两年的楼市大政策，都应彼此串联，不可单独来看。
本次土地新政一旦实施，加之已经实施的房企“三道红线”、银行“五档红线”，用一个核心词可以概括对房企、地产人、市场等多方的最大影响：分化。
首先是对城市的影响：
城市之间分化，竞争将愈加激烈，城市与城市之间差距进一步拉大，呈分化态势。
北上广深4个一线城市和杭州、南京、武汉、成都等城市基建完善、有核心竞争力、教育医疗等资源完备、人口持续大量流入的城市，将延续目前持续高速发展的态势，形成虹吸效应，全方位拉大与其他城市的差距。
城市间的竞争，加上随着中心城市、都市圈、城市群等发展，强者恒强、马太效应。
因此，城市要想出让的地块顺利拍出，降低流拍率，供地策略（优质和普通地块的配比等）和供地时间，将尤为重要。
对市场的影响：
1、地块与地块之间出现明显分化：规划前景好、配套齐全、资源丰富、市区等优质明星地块的竞争将更加激烈，房企集中火力攻击优质地块，地块的溢价率上升；
而近郊、远郊、缺乏资源配套等劣质地块存在流拍的可能，或者被底价捡漏。
2、入市产品和行情出现分化：优质明星地块，因楼面价较高，所处地段和配套资源好等原因，大多数被开发成改善产品和豪宅，这两类产品正是22个重点重点城市的热销产品；
郊区等劣质地块，在开发中，产品往往以刚需为主。而刚需产品因首次购房者的收入预期等原因，市场相对冷清，去化存在困难，容易形成恶性循环，造成库存高企。
3、市区和郊区、优质项目和普通项目的房价将呈异常明显的分化：上涨和下跌两种现象同时存在，但总体均价稳定。购房者可以根据自身需求和状况，选择购买相应的产品。
NO. 3｜叁
对地产人的影响：
不同岗位的受重视程度、地位将出现分化，反映到薪资待遇上，就是收入出现分化：
行业每个阶段重视的点都不一样，从擅长管控成本的中海，到擅长营销的碧桂园，到擅长收并购的融创，到擅长勾地做小镇的产业地产，再到擅长旧改的佳兆业.....
行业的风向变了又变，任尔东、南、西、北风，只要不喝西北风就成。流行什么，就追什么，根据环境和大势做不同调整。
所以每个阶段，不同岗位的地产人，也是风水轮流转。
输家：投拓、营销。
虽然土地出让会提前公告，但投拓人员也需在短时间内，完成大量的地块报告工作，这对投拓人员的专业能力要求提升。
需加强身体锻炼，买点强效护心丸，以免工作没了，身体也没了。地产江湖流传着一句话：赢家是谁尚未可知，反正输家里必有投拓
一席之地。
地块集中出让，产品集中上市供应，加之产品同质化严重，将面临去化困难的困境，而如今“守正出奇”的“出奇”越来越难，营销压力将进一步变大，营销常年成为背锅侠。
赢家：客研、融资。
土地集中放量，势必对客研等部门的能力，提出了更高的要求和期待，以前是设计部和营销部的猝死新闻多，未来客研或是高危岗，毕竟工作任务和压力急剧增加，对应的，受重视程度也将提升；
而土地集中放量，房企受限于“三道红线”，但本身的短期资金需求量却是急剧攀升，这对融资人员的融资能力和创新能力，提出了更高要求。
随着重视的程度的提升和行业需求量的加大，往往收入也随着提升。
有能力、资源多的人，将获得更大的平台和收入，而平凡人，将背负更重的考核压力和更多的罚款。
NO. 4｜肆
对房企的影响：
结合“三道红线”，房企将进行新一轮洗牌，呈现明显分化：
1、对于头部房企，特别是身处“三道红线”绿区的国企央企及龙湖等少数民企、滨江、绿城等区域深耕型房企有利。
头部房企大多数本身土储量大，现金流充足，现金管理能力强，融资成本低，将进一步扩大优势。
而绿城、滨江这类深耕浙江区域（特别是杭州）的房企，因区域深耕，对市场充分了解，资源调配能力强。
将获得更多房企的青睐，在众多合作对象中可选择心仪的优质合伙对象，并在合作过程中占据主动权，获取更大的回报。
2、房企在重点城市所在的区域，革新管理，对投拓部实行中台化管理，由集团或区域统一管理，按需调配。万科等管理调配能力强的，受益。
3、大中房企投资热点为一二线及强三线城市，原一二线城市土储占比高的房企将受益；而中小房企则下沉三四线城市。
4、房企的集团与区域、区域与区域协调，加强调配能力，具备快速整合短期资金的能力，此类能力强的房企，受益。
5、房企或将引入财团等资金合作方，与资金方深度捆绑，协助锁盘（拿项目）和合作开发。平安等财团，受益。
6、房企与房企之间，将更多地联合拿地，不仅可以分散经营等风险，还可以保持市场占有率，实现共赢。旭辉等擅长合作的房企，受益。
7、在限价和产品大规模上市的情况下，打的更多是价格战，房企管控成本的能力是关键，中海等成本管控能力强的，受益。
8、城市更新、旧城改造、产业勾地等，将持续受热捧。
9、房企管控负债水平的压力将长期存在。
写到这，问了问天机，是不是漏了什么？
天机漫不经心：在市场去化困难时，引入分销渠道是房企惯用方式，这对贝壳找房等渠道是利好，但房企倘若都找贝壳，贝壳主推哪一家，就成了个问题，这时候，需要和贝壳搞好关系：
因此，利好茅台。