方升研究 | 德必上市：轻资产运营商的春天来了吗
摘要：
钱多，事儿少，离家近，这是打工者的心态。资产更轻，赚钱更稳定，更轻松，这是资产运营商的梦想。
——产业园区上市公司巡礼7
在除夕前一天（2月10日），德必集团成功登陆创业板。轻资产运营商登上了开往春天的地铁。
产业园区作为承载中国产业发展的重要载体在资本市场上一直不乏身影，但是作为产业园区专业运营商登陆资本市场的并不多。在德必上市之前只有锦和商业多次闯关成功。这两家公司的大本营都在上海。
在轻资产运营领域，南方系口碑一直比较好，这就和中国服务业越往南口碑越好一个道理。
这几年看着德必集团一步步成长起来，对中国轻资产运营进行多年观察且颇有研究心得的方升研究总经理余洪波说，德必集团的盈利能力主要来自早期获得的部分优质物业项目，因为承租时间早，租金成本较低；在对城市老旧厂区建筑物进行改造“修旧如旧”的过程中，德必积累了知识和经验，获得了先发优势。
中国房地产市场已经进入了存量市场唱主角的市场。重资产转不动了，自然就要转向轻便灵活的轻资产。资产更轻，赚钱更稳定，更轻松，大概是所有资产运营商的梦想。
德必集团的经营模式包括“承租运营”、“参股运营”和“受托运营”。截至 2020 年 6 月 30 日，德必集团承租运营园区共 40 个，参股运营园区 3 个，受托运营园区 4 个。
承租运营指的是德必先把具有改造价值的老旧物业租下来，通过重新设计、改造、装修再分租出去，也就是俗称的“二房东”。
德必集团承租运营的40个园区有30个位于上海市，地域属性比较明显。文化创意类企业大多集中在核心一线城市，尤其是以“小资”著称的上海。在文化创意园区办公不仅性价比比较好，而且也符合很多上海年轻人的审美。
“科学咖啡馆”位于彭江路602号大宁德必易园内，这里曾是上海电气集团的老厂房，老厂房摇身一变成为绿意盎然、自然和谐的情调世界。
长宁德必易园毗邻中山公园，前身为上海航天局第八〇九研究所。经过改造重建，这栋老建筑转身成为中心城区集聚文创企业的产业园区，聚集了上百家国内外知名多媒体公司。
目前出租单价最高的项目是德必东湖 WE项目，出租单价达到9.98元，其次是德必衡山 WE项目，出租单价达到9.71元，其他项目出租单价大多介于2元至10元之间。
2020年1-9月，德必集团营业收入为6.12亿元，扣非后归属母公司股东的净利润为5000万元。在营业成本中租金和改造摊销成本占大头，占公司总成本70%以上。
德必集团前五大客户分别为乐居、锦江酒店、泰洋川禾、美团点评和魔方公寓，这五家公司合计贡献3400多万元营业收入。此外，德必集团的客户还包括滴滴打车、虎扑体育、言几又书店、东方福利网、返利网、WeWork等知名新经济公司。
在保护和传承城市历史文脉的同时，既提升旧建筑的使用价值和商业价值，创造时尚舒适的办公环境，又实现产业集聚，促进社区、街区持续繁荣。德必和锦和的上市昭示着资本市场的新喜好，预计将来还会有同类企业上市。
佛罗伦萨的街道给我们带来了文艺复兴，伯明翰的街道给我们带来了工业革命。现代意义上大规模的城市更新运动始于1960年代的美国。由联邦政府提供补贴对贫民窟土地进行二次开发，以全新的城市功能替换原来功能衰败的物理空间，使之重新发展和繁荣。
当中国城市化突飞猛进之后，很多问题开始浮出水面，城市千人一面，很多具有历史背景的文化街区与地方特色文化在城市改造中快速消失。人们开始反思城市建设与保护利用的关系。
轻资产运营产生于上世纪80年代，由国际著名管理顾问公司麦肯锡提出，此后受到全球企业追捧。
除了德必这样的产业园轻资产运营商，物业公司也属于典型的轻资产公司，并且得到了资本市场真金白银的认可。从市盈率角度看，物业企业市盈率多超过20倍，拥有较高估值。
对城市居民而言，房子是最重要的家庭资产，让房子保值增值这个服务本身就具有很大价值。据估算，2030年全国物业管理面积将达到318亿平方米，对应收入规模约2万亿元。
物业企业收入稳定，商业模式简单清晰，抗风险能力强。在2020年疫情最严峻的几个月，多家上市物业公司表现抢眼，逆势上扬。
此外，市场上多数外资酒店都是以轻资产特许经营的模式存在。外资酒店曾经给中国业主带来了国际客源和先进管理经验，为内资酒店早期发展树立了标杆。随着民族资本崛起，消费结构改变，现在中国人已经成为高端酒店的消费主力，外资酒店的优势正在逐渐消失。
1988年上海静安希尔顿酒店开业曾经轰动一时，这是当时上海第一家外资五星级酒店。很多明星下榻希尔顿。外语流利的大学毕业生以能进入希尔顿酒店工作为荣。然而时隔30年之后，2018年1月，上海静安希尔顿酒店悄悄摘牌离场。